2025 부동산 트렌드 독서후기 [돈독모 25년 2월 august]

1. 책의 개요

- 책 제목: 2025 부동산 트렌드

- 저자 및 출판사: 김경민

- 읽은 날짜: 2025.02.02

- 총점 (10점 만점): 10점/ 8점

2. 책에서 본 것

[서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과]

#주택가격상승가능성

1) 서울시 주택 가격이 상승한다.

공급이 충분하지 않으면 자연스럽게 주택 가격이 오르게 된다. 사람들이 주거를 필요로 하는 만큼, 주택에 대한 수요는 일정하게 유지된다

그러나 새로 지어지는 주택이 부족하면, 시장에 나와 있는 기존 주택에 대한 경쟁이 치열해진다.

2) 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.

신규 주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소한다. 이에 따라 전세를 찾는 사람들 사이의 경쟁이 치열해지고, 전세가격이 오르게 된다.

3) 주거 안정성이 악화될 수 있다.

주택 가격과 전월세 가격이 모두 상승하면 저소득층은 안정적인 주거를 확보하기 어려워진다. 

* 서울 주택공급이 어려웠던 2011~2013년에는 정부와 서울시에는 어떤 정책을 펼쳤을까?

[상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트]

#시장사이클이주는인사이트

1) 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다.

2) 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도 할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다.

3) 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3/2 수준이였다.

[전세가격 상승의 3가지 원인]

#전세는곧상승한다

1) 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다.

2) 입주 물량의 부족이다.

3. 전세사기로 인한 '빌라포비아'다.

[과거 PF사태에서 우리가 배운 것]

#PF대출만기연장의문제점

22년10월 레고랜드 사태 이후 PF만기 대출 연장의 여파

1) 토지 가격이 하락하지 않음. 

2) 금융비용이 계속 발생.

이로 인해 사업성 있는 PF가 사라졌다.

3. 책에서 깨달은 것

1) 25년 7월쯤에 예측이기에 탄핵의 돌발상황이 반영 되지 않았지만 지금은 투자의 기회다

2) 전세의 상승을 뒷받침 해주는 근거들을 보고 강의 외에 전세상승의 뒷받침 근거들을 다시 한번 일깨워 주었다.

3) PF대출 만기 연장에 대해 큰 문제점을 몰랐으며 토지가액에 10%와 나머지 대출금으로 구성되어 서울 같은 경우는 토지가격의 상승과 건설에 필요한 비용, 이자비용까지 더해 악성채무로 변한 상황에서 만기연장을 시켜주어 앞으로의 주택 공급이 더 줄어들 것이다.

 
4. 책에서 적용할 점

1) 전세가가 계속 올라가게 된다면 후에 매전차이가 줄어들어 투자금이 줄어들고 그 기회를 잡기 위해서 앞으로 앞마당을 꾸준히 만들어야겠다.

5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 331) 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오르기보다는 상승 폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승폭이 적거나 거의 없을 수 있지만, 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다.