[2월 돈독모 사자머리짱] 독서후기 <부동산 트렌드 2025>

책제목

저자 및 출판사

읽은 날짜

도서 점수 (10점)

한줄정리

김경민 

• 서울대학교 지리학 학사 - UC버클리 정보시스템 석사 - 하버드대학교 도시계획 부동산 박사
• 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수
• 저서 - 부동산 트렌드 시리즈 및 도시개발, 길을 잃다.
• 유튜브 - 김경민의 노트

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시보기

Keyword #N자 반등 #슈퍼사이클 #골든크로스

2022년 1년간 대폭락

2023년 상반기 상승

2023년 후반부터 2024년 1분기까지 하락

2024년 2분기 상승

2023년부터 2024년 7월까지 N파고 등장

2024년 부동산 시장은 신생아 특례대출과 금리인상, 스트레스 DSR시행 그리고 전세대출규제까지 생각보다 빠르게 상승세에 접어들었다. 또한 상급지와 신축 중심으로 전고점을 회복에 다다른 지역도 있었다.

현재 시장은 정말 슈퍼사이클에 진입한 것일까? 2024년 연말부터 지금까지 예기치 못한 탄핵이란 변수는 어떤 영향을 미칠까? 생각해 본다.

Part 2. 빅테이터로 분석한 서울&전국 아파트

Keyword #N파고 W파고  #동조화현상 #공급절벽

서울과 신도시 그리고 전국아파트 매매 시장 동향을 파악해서 부동산 이동평균선을 통해 시장을 파악했다.

서울은 상승에 돌입했지만 강남접근성이 좋은 분당, 과천, 평촌 신도시는 서울과 동조화 현상을 보이지만

전국 광역시는 2023년 9월 이후로는 지역마다 흐름이 다르다. N파고의 등장은 서울이 유일한 상황

• 수도권 동남부 : 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구
• 수도권 서북부 : 마포구 vs 고양시 일산동구 서구 파주시
• 수도권 서남부 : 양천구 vs 안양시 동안구, 김포시
• 수도권 동북부 : 노원구 vs 의정부시, 남양주시

한강이북 지역의 가격 상승은 업무지구가 상대적으로 멀고 일자리가 분산되어 있어 인접지역으로 가격상승이 확산되지 않고 독립적인 시장을 형성하고, 한강 이남지역은 대기업 본사와 주요 업무지구가 밀집해 있어 주거지로 선호하여

강남에서 시작된 가격 상승이 주변지역으로 확산된다. 양극화 심화 요인

강남구, 서초구 고가 아파트 시장 vs 노원구, 도봉구, 성북구 중저가 아파트 시장은 가격 상승의 시차가 존재한다.

고가 아파트 시장은 권역 동조화 현상이 나타나고 중저가 아파트 시장은 비동조화 가능성이 나타난다.

서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과 - 주택 가격 상승 , 전 월세 가격 상승, 주거 안정성 악화

Part  3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

Keyword #인플레이션 #공급부족 # 금리인하 

ㅣ슈퍼사이클 - 서울 아파트 대세 상승의 신호탄

2024년 3월부터 강남구 상급지부터 2024년 6월 노원구 하급지까지 슈퍼사이클에 진입했다.  

2010년대까지 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타났으나 2020년 초 저금리 이후 부동산 사이클이 짧아졌다.

ㅣ인플레이션 - 부동산 상승의 기폭제

코로나 이후 전세계는 인플레이션으로 인해 시공비 상승으로 이어져 공급 부족 예측되며 이미 그 영향으로 

글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다.

미국 부동산 시장으로 봤을 때 인플레이션 헷지 수단의 최고의 방법은 부동산이다.

ㅣ전세가격폭등 - 매매로의 전환을 이끌다.

서울의 전세 가격은 언제나 우상향 했으나 2022년 2분기 시점으로 대폭락하여 역전세 발생하는 리스크에도

전세는 가격 하방경직성이 강한 매우 안전한 상품이라는 안정적인 투자 방식으로 투자 가수요가 촉발될 수 밖에 없다.

전세가격 상승요인 3가지 - 인플레이션, 입주 물량 부족, 전세 사기로 인한 빌라포비아 

ㅣPF사태 - 정책 실패와 최악의 공급부족

PF대출은 아직 해결되지 않고 20개월 동안 대출 연장이 초래한 부작용으로 토지가격이 하락하지 않고 금융비용이 계속 발생함으로 인허가물량 폭감으로 공급절멸을 가져왔다.

ㅣ공급절벽 - 정확히 얼마나 심각한가

전체 입주 물량의 84%가 서초구를 포함한 동남권 동북권에 집중되어 있다.

그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주물량이 부족한 상황에 처할 것이다.

PF사태를 바라보며 주의해야 할 것은 서울과 지방을 보는 시각을 달리해야 한다.

ㅣ퍼펙트스톰 - 공급 부족과 금리 인하의 협공

더 이상의 기준금리 인상은 힘들다면 금리 인하는 시점의 문제일 뿐, 그렇다면 주택담보대출 금리도 인하 될 것이다.

Part  4. 12개 대장 단지 상세 리포트

Keyword #W파고의 가능성 #대장단지 흐름 #최고가 회복

대부부의 단지들에서 슈퍼사이클이 시작되고 있다. 다만 강남과 강북권에는 가격의 흐름과 시기에 차이를 보이며

평형대별로도 차이도 존재한다. N파고는 직전 최고가를 상회해 지속적으로 상승 가능성을 의미하고 

W파고는 2021년 최고가 이후의 가격 트렌드를 보고 가능성을 판단해야 한다.

부동산 상관관계 2가지 >> 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성, 매매가격과 거래량은 동조화 현상

2010년대 중후반 이후에 준공된 준신축 단지들부터 상승기가 시작되고 결국 중소 규모의 강북 아파트까지 확산

대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

• 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다.
• 금리 인하는 시간문제다.
• 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.
• 강남 3구의 상승세가 전이 될 것이다.
• 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.
• 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

Part  5. 2025년 부동산 가격 大예측

Keyword ##정부개입 #NEW리츠 정책

서울시 전체 아파트 가격은 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만 그 시점은 지역별로 차이가 있을 것이다.

서울이 매매 수요는 충분하고 금리는 부동산 수익률에 직접적인 영향을 미치며 이는 가격으로 이어진다는 가정 하에 금리가 낮아지면 부동산 수익률이 낮아지고, 부동산 수익률 하락은 부동산 가격상승으로  연결된다.

2024년 7월부터 정부는 수요를 억제하는 정책(LTV, DTI, DSR강화 등) 시행되고 임대차2법 폐지와 종부세 같은 세제 완화시행되면 가격 상승이 한단계 더 상승할 수 있다.

정부의 일관되지 않은 정책으로 인한 부동산 시장 개입은 불확실성을 높이는 요소로 작용한다.

그러나 더 큰 불확실성의 요인은 탄핵이라는 변수가 상승흐름을 타고 있는 시장에서 어떻게 작용할 것인지 궁금하다.

Part  6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

Keyword #팝업스토어 #플래그십스토어 #홍대

요즘 상권의 새로운 소비문화는 경험 중심으로 트렌드가 변화해가며 유통업계는 브랜드 가치를 전달하고 고객 접점을 넓히기 위해 팝업 스토어와 플래그십 스토어를 운영 중이다. 짧은 기간에 특별한 경험을 제공해 브랜드 경험을 극대화하기 위함이다.

서브컬처가 살아 있는 4세대 홍대는 힙스터의 카페 문화와 오타쿠 문화 케이팝 문화 등 다양한 대중문화와 서브컬처가 결합 공존하고 있는 곳으로 그 어떤 지역보다도 서울스러운 역동적인 공간이 되어가고 있다.

부동산의 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타나지만 최근에는 부동산 사이클이 짧아진다. 

2010년대는 하락기가 38개월간 (2010.01~2013.02) 이어졌으나 2022년~2023년의 하락기는 26개월로 

앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해 볼 필요가 있다.

상승장도 하락장도 결국 시장을 계속 지켜보는 투자자에게 기회가 온다.

<얻은 점>

투자의 공부에 있어서 과거의 흐름을 통해 객관적으로 판단하는 빅데이터는 현재의 상황을 분석하고

부동산 사이클에 대한 이해를 한다는 것은 유용한 정보이다.

<알게 된 점>

 부동산 사이클을 주식의 단기 장기 이동평균선으로 파악하는 방법이 흥미로웠다.

<느낀점>

월부 오기 전 투자를 하려면 부동산의 흐름과 거시경제를 먼저 공부해야하지 않을까 생각했었는데,

너나위님이 시장의 움직임을 예측하기 어려운 사이클을 보려하지 말고 현장에서 투자단지 물건의 입지와 가치부터 파악하라고 하신 말씀이 새삼 느껴졌다.

임장을 가고 임보를 쓰며 앞마당이 있는 사람이 이 책을 읽는 것과 아무것도 모르는 사람이 읽는다면

투자를 하려는 마음가짐부터 달라질 것 같다.

더군다나 빅데이터를 통해서 전체의 사이클을 파악해도 예기치 못한 탄핵과 같은 변수가 발생한다면

정답은 현장에서 찾는 것이 옳다는 생각이 들었다.

P252. 

2024년 중반에 시작 된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다. 이는 결국 시장의 자율적인 힘이 정부의 개입을 이길 수 있다는 사실을 입증하게 될 것이다.

>> 탄핵으로 인해 부동산 시장은 예기치 못한 변수를 맞았고, 이 속에 오히려 투자의 기회가 있을거라고 하시는 데

현장에서는 생각보다 가격이 많이 떨어지지 않고 매도자가 약간 관망하는 자세를 취하고 있습니다.

이럴 때는 어떻게 협상을 하며 투자 기회를 잡아야 하는지에 대해 논의하고 싶습니다.