[행복그릿] 부동산 트렌드 2025 독서 후기

안녕하세요. 행복한 투자자 행복그릿입니다.

책 제목(책 제목 + 저자) :  부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민 /와이즈맵

읽은 날짜 :  2025-2-7

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급위기    #금리 인하    #슈퍼사이클

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개 

서울대학교 지리학 학사 / 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석

2025년 부동산 트렌드에 대해서 설명하고 있는 도서

2. 내용 및 줄거리

part2. 전국 아파트 매매 시장 동향

서울 아파트는 N파고(상승-하락-상승)의 형태를 보이며,W 파고의 가능성까지 보이고 있다.

• 부동산 단기 이동 평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라오는 ‘골든크로스 발생’

• 전체 거래량 중 매매거래량의 비중이 빠르게 증가.

수도권 동남부 지역(강남, 분당, 수지)는 가격 상승의 동조화 현상이 일어나는 반면에 그 외 서북부, 서남부,동북부는 동조화 현상이 일어나지 않는다. 그 이유의 핵심을 “지역의 일자리 ” + “직주근접성”으로 말 할 수 있다.

강남3구와 노도성의 시장 흐름은 차이가 있다.

• 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 고가 시장이 먼저 반등하긴 하지만 결국 누적 상승률은 동일하다. 하지만 그 말은 고가의 아파트와 중저가 아파트의 절대적인 가격차는 더더욱 벌어짐을 의미한다.

• 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 있다.

• 중저가 아파트 시장에는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 즉, 일괄적인 시장이 아닌 개별 시장처럼 각각의 특징과 상황을 잘 파악해야한다.

서울시 아파트 공급 부족하다.

2024년부터 서울시의 공급은 2010년의 평균의 ⅓도 안되는 물량이 공급이 된다.

공급 절벽이 일어나면 주택 가격 상승, 전월세 상승, 주거안정성 악화는 불보듯 뻔하다.

part3. 부동산 투자 빅이슈 top6

• 골든리스크 발생 

  - 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1-2개월 선행하며, 반면에 노원구는 후행에 상승장이 발생한다. 그리고 가격이 하락 할 때는 노원구 먼저 하락하고 서울 전역, 강남구 순이다.

  - 부동산의 상승기와 하락기는 장기간에 걸쳐 진행

  - 부동산 사이클이 짧아짐 (22-23년 하락을 보면 앞선 하락의 ⅔ 수준)

• 인플레이션

  - 전월세는 상승은 집값의 상승을 불러 일으키고, 시공사비는 한번도 내려간 적이 없기 때문에 앞으로 주택의 가격은 올라간다.

• 전세가격폭등 : 전세는 큰 틀에서 우상향 하고 있고, 2023년 2분기 이후 전세 가격은 상승하고 있다.

  - 이유 : 인플레이션으로 인한 전월세 증가, 입주 물량 부족, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’

• PF 사태 : PF 대출을 연장해주면서 부실한 PF 대출로 시장에 나왔어야 하는 토지들이 나오지 않고, 거래가 되지 않으면서 토지 거래가 하락 하지 않고, 그 사이에 계속해서 금융비용이 발생하게 되면서 공급 절멸이 발생 했다.

• 공급 절벽 : 입주 물량이 지나치게 적고, 이부 물량이 서초구, 동대문구 등의 동남/동북에 지나치게 편중되어 있다.

• 금리인하 : 기준 금리는 시점이 문제일 뿐 인하가 될 것이기 때문에 주택담보 대출 금리는 지속적으로 내려가 부동산 시장의 상승은 자명하다.

part4. 대장단지로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

• 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 사응중(W파고 달성)

• 금리 인하는 자명하며 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다.

• 거래량과 매매가격이 같이 증가한다

• 강남3구의 상승세는 전이 된다

• 신축 아파트의 상승세로 주변 아파트 단지도 상승세에 올라탄다

• 역대 최악의 공급 부족 

   

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 앞으로의 부동산 전망에 대해서 어떻게 봐야하는지에 대해서 알 수 있는 책.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

2023년 하반기에 꾸준히 전세가 상승한 이유에 대해서 생각해보고, 앞으로의 시장이 상승할 수 밖에 없는 시장임이 확실함을 느낄 수 있는 책입니다.

강의에서도 많이 말씀해주시는 것처럼 지금은 서울 시장에 씨앗을 심어야하는 시기임을 강조합니다. 

이 책을 읽으면서 앞으로의 부동산 시장은 장기적으로는 우상향할 수 밖에 없기 때문에 더 몰입해서 투자할 물건을 찾고 씨앗을 심어야한다는 생각을 다시 한 번 하게 되었습니다.

시장은 물이 흐른는 것과 같아서 강남3구에서 노도성으로 아래로 흐르기 때문에 다시 강남3구의 가격이

반등하는 분위기로 돌아가기 전에 1호기를 해내야 한다는 부담감도 같이 생기게 하는 책이었습니다.

그래도 이 중요한 시기에 이 책과 월부라는 환경에서 현장을 누빌 수 있음에 감사합니다.

기회를 꼭 잡고 싶습니다!!!!

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 103. 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파토보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.

앞으로 공급물량이 비이상적으로 적게 된다고 했을 때 신축에 대한 선호도가 높아질 것으로 생각이 됩니다. 그렇다고 하면 현재 실전 투자를 함에 있어서 입지 대비 신축에 대한 가치를 좀 더 가중치는 높여서 판단을 해야할까요?

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