[하이하이s] 독서후기_부동산 트렌드 2025



책을 읽고 본 내용을 써 주세요. (책의 핵심과 챕터별 요약정리)

프롤로그. 2025년 부동산 시장이 특별한 이유

저자는 '슈퍼사이클'이라는 용어를 사용하여 서울 대부분의 지역이 現 전고점을 뛰어넘을 것이라 예상한다. 공급 부족, 기준 금리 인하에 따른 상승 신호를 통한 예측으로 24년 시장 예측에 대한 복기, 서울/광역시 가격 트랜드, 25년 주요 이슈, 랜드마크 흐름, 25년 예측, 핫 플레이스 등을 소개한다. 이를 통해 향후 시장 예측 및 대응 전략을 마련할 수 있도록 돕는 책이다.

1부. 2024년 부동산 시장 다시 보기

2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

2023~2024년 부동산 시장은 굴곡이 많았다. 저자는 2024년을 '서울 상승의 전조'로 봤다. 2023년 후반부터 스멀스멀 시작한 서울의 전세가 상승과 입주 물량 부족 등으로 전세 수요는 매매 수요로 전환했다. 또한 저자의 예상대로 국고채 금리가 하락하며 주택 가격이 상승했다. 저자는 지속적으로 전략적으로 매수하기를 권고하고 있다.

부동산 트렌드 2025 미리 보기

서울 아파트 가격의 골든 크로스. 현재 시장을 말해주는 문장이다. 저자는 주식시장의 단기/장기 이동평균성을 부동산 시장에 적용한 분석과 매매/임대차 거래량 분석으로 미루어보아 골든크로스가 되는 부분을 확인했고, 이것이 곧 2025년 부동산 시장의 미래라고 말한다.

2부. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

2024년 시장은 사람들에게 혼란을 야기했다. 집값은 상승하지만, 누군가는 대폭락을 예견하기도 했고, 누군가는 계속 오른다는 주장을 하는 시기였다. 이는 서울 아파트 시장에 'N파고'라는 형태를 띄며 하나의 현상으로 나타났다. N형 패턴은 주식 시장의 기술적 분석 기법 중 하나로, 주가가 상승-조정-재상승의 3단계로 움직이는 것을 뜻한다. 현재 전국 상황은 지역마다 다르지만, 서울은 N파고가 명확하다. 저자는서울 아파트 시장의 경우 N파고를 넘어 W파고를 맞이할 것이라 말한다. 그렇다면 지방은 서울 시장의 흐름을 따라갈까? 저자는 2010년대는 흐름이 달랐으나, 2020년 이후 코로나 사태를 맞이하며 금리가 0.5%로 급락하여 시장에 많은 돈이 푸리자 전국이 동일한 방향으로 움직였다고 말한다. 그러나 현재 지방이 현재의 가격이 바닥인지, 보합/상승 시기인지, 상승폭은 얼마나 될지 등의 파악은 어렵다.

‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

서울이라 하더라도 강남과 강북의 가격 확산 현상은 다르다. 직장과 직주근접성 때문이다. 한강을 기준으로 삼는 것보다 서울을 5개 권역으로 나누면 각 권역에 대장 구가 존재하며, 대장 구의 움직임이 인근 신도시 가격에 영향을 준다.

- 수도권 동남부: 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구

이곳은 다른 지역들과 차별화된 매매가 흐름을 보인다. 강남을 중심으로 인접 지역의 가격 변동 패턴이 비슷해진다. 분다이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타더라도 시간이 지나면 누적 상승률은 비슷해진다. 그러나 수지의 누적상승률은 낮다. 수지구 주변에 새 아파트를 대량 공급할 수 있는 공간이 많기 때문이다.

- 수도권 서북부: 마포구 vs 고양시 일산동구/서구, 파주시

마포의 상승세는 일산, 파주까지 이어지지 않는다. 경기권 주요 주거 지역이며 서울과 접근성은 좋더라도 일산, 파주는 독립적 부동산 시작의 특성을 보인다. 일산, 파주는 주요 직장 접근성이 떨어지고 자급 자족 생활권을 형성하고 있기 때문이다.

- 수도권 서남부: 양천구 vs 안양시 동안구(평촌), 김포시

양천구, 안양시 동안구는 동조화 흐름이나 김포는 애매하다.

- 수도권 동북부: 노원구 vs 의정부시, 남양주시

저자는 이 3개 지역을 하락세가 멈추고 상승세 전환 시점에 있다고 말한다. 이들 3개 지역의 매매가 흐름은 노원구, 남양주시는 매매가 동조화 현상을 보이며 의정부는 시차가 있다.

‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울은 강남, 서초구가 전국 부동산 시장에서 핵심적 역할을 한다. 높은 수요 및 안정성, 교육, 인프라, 편의시설, 퀄리티에서 매력적인 투자처다. 강남구는 현재 재건축이 꽤 진행됐으며, 서초구는 주거지 중심지인만큼 2020년대 이후 반포 중심으로 대대적 재건축이 진행 중이다. 그래서 서초가 강남보다 신축일 경우 가격이 상대적으로 높아질 수 있다.

노도강은 중저가 아파트 시장으로 주택 가격이 저렴하며, 편의시설 및 교통 접근성 가성비가 좋다. 다만, 강남/여의도 등 주요 직장 접근성이 떨어져 가격이 정체되기도 한다. 그래도 교육열이 뛰어나고 학원이 많아 경쟁력도 갖추고 있는 지역이다.

현재 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 보이고 있다.

서울시 아파트 공급 부족 사태

서울시 공급 물량은 급격히 감소하고 있으며, 전세 시장에 영향을 미칠 것으로 예상하고 있다. 매매 및 전월세 가격 상승, 주거 안정성 악화 등이 예견되어 정부에서는 주택 공급을 확대하고 임대차 시장을 안정시키는 정책을 추진해야 한다.

3부. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

이동평균선: 특정 기간 주가의 평균을 연결한 선. 단기(5, 10, 20일), 장기(50, 100, 200일)로 구분. 단기가 장기 이동평균선을 상향 돌파나는 경우(골든크로스), 주가 상승세가 강화될 수 있다는 대세상승의 신호로 해석. 그 반대는 대세 하락 전환으로 해석

주택가격지수 기반으로도 이동평균선을 이용하여 상승, 하락 확인이 가능하다.

- 2009.9~2009.12: 글로벌 금융위기 시작으로 인해 하락, 상승 반복

- 2010.1~2013.2: 글로벌 위기 이전 수준으로 회복됐던 가격이 2010년 들어서며 약 38개월 대세 하락

- 2013.3~2022.1: 최장기간 대세상승기

- 2022.2~2024.3: 급등한 가격에 대한 부담, 금리 인상 우려로 하락 시작 및 정체 구간

- 2024.4~현재: 상승기 진입

장단기 이동평균선을 통해 아래의 인사이트를 얻을 수 있다.

1. 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 1~2개월 상승을 선행하나, 노원구는 서울 전역 상승 이후후행하여 상승장에 진입한다.

2. 부동산 상승, 하락기는 장기간에 걸쳐 나타난다.

3. 부동산 사이클이 짧아진다.

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전 세계에서 인플레이션으로 인해 월세가 폭등했다. 부동산은 투자 상품이기도 하기에 임대료 상승은 부동산 투자수익률로도 볼 수 있다. 또한, 계속해서 상승하는 시공비로 인해 집값은 더 비싸지고 있다. 이는 시공이 불가능하게 하여 인허가가 급감되고, 공급이 부족해지는 악순환이 될 수 있다. 그럴수록 신축이 구축보다 더 높은 수요를 갖게 되고 이는 집값 상승에 영향을 미친다.

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울의 전세가는 2022년 하락기를 제외하고 계속 우상향했다. 압도적인 수요와 인플레이션이 맞물린 결과다. 이는 전세가 안전한 상품이자 하방경직성이 강하기에 안전한 갭투자 방식이라고 생각할 수 있다. 인플레이션으로 인한 전월세 가격 상승, 입주물량 부족, 전세사기로 인한 빌라포비아 문제는 전세 가격 상승의 주요 원인이다.

연간 매매, 임대 거래 데이터를 보면, 임대 거래량은 항상 매매 거래량을 압도한다. 그런데 현재는 매매 비중이 점진적으로 상승했고, 매매 거래량의 증가데이터가 보인다. 이는 시장이 바닥을 지났다는 뜻이며 슈퍼사이클의 시간이라고 저자는 말한다.

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF 대출문제는 아직 해결되지 않았다. 토지 가격이 높아 분양 수익성이 나오지 않고, 신규 개발 또한 이루어지지 않고 있다. PF 대출 연장은 공급 부족으로 이어졌다. 2011년에도 '저축은행 사태'가 발생했었는데, 이를 반면교사하여 대응했으나 2022년 10월 레고랜드 사태 이후 정부가 PF 대출 만기를 연장했다. 이로 인해 토지 가격이 하락하지 않았고, 금융비용이 계속 발생했다. 연장에 따른 후취 이자를 회수해야 했고, 회수 목표액이 증가해 금융기관이 손실이 늘어났다. 2022년은 유동성 위기, 2024년은 사업성이 좋지 않다는 이유로 원활히 진행되지 않고 있다.

PF대출금=브릿지론 상환액+추가 건설비용(마케팅, 광고홍보, 필요 시 공사비)

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

2023~2024년 공급 물량 감소는 심각하다. 전국 아파트 착공 불량은 평균 대비 55%다. 서울 공급 물량의 79%는 현재 강동구에 있다. 이를 제외하고 서북, 서남권은 입주 물량에 직면할 가능성이 크다.

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

팬데믹을 거치며 인플레이션은 증가했으나 서민의 소득 수준은 큭게 상승하지 않았다. 실질소득은 정체/감소했으며 이는 양극화의 심화로 볼 수 있다. 주택 양극화로도 이어지며 공간 균형의 불균형이 발생할 것이다.

저자는 이처럼 물량이 지속적으로 장기간 부족한 사태는 최초의 일이라 말한다. 인플레이션, PF 정책 실패에서 비롯된 공급절벽은 전세가를 밀어올리고 매매가격으로 바뀌는 현상을 보여주고 있다.

저자는 더 이상의 금리인상은 현재로서는 어렵고, 기준금리 인하는 언젠가 될 것이라 말한다. 모든 지표가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다고 말한다.