안녕하세요.

함께 성장하고 싶은 투자자 HiHigh입니다.

여러분은

시세지도 작성 어떻게 하고 계신가요?

사전임장보고서 작성 시

마지막 부분에 있다보니,

시간에 쫓겨 가격만 허겁지겁

붙여넣고 있지는 않으신가요?

(과거의 제 모습입니다🥲)

시세지도가 중요하다고 하는데,

도대체 어떻게 작성해야

가격을 더 잘 기억하고,

더 유의미해질 수 있을까요?

아래 제가 사용하고 있는 방법을 공유드립니다 :)

시세지도. 무엇을 봐야 할까요?

저의 과거 시세지도는 이렇습니다.

가격/연식/매전가/평당가/전세가율

단지 가격대 및 면적 등의 정보를

넣고 있었는데요.

아마 보통의 경우 위와 같은 시세지도를

작성하고 계실 겁니다.

저는 여기에 변화를 주고 싶었습니다.

주된 이유는 이렇습니다.

처음에는 많은 정보를

추가할 계획이 없었지만,

정리하면 할 수록

생활권 정보를 1장에 정리해서

한눈에 보는 게 좋더라고요.

이 시세지도 1장만 봐도

생활권 파악이 끝나고,

사전임장보고서 제출 후,

지금 당장 어디로 달려가야 하는지

파악까지 완료할 수 있는

1Page 시세 지도입니다.

그렇다면 각설하고,

현재 제가 사용 중인

시세지도는 어떤 모습일까요?

전주시 덕진구의

혁신도시 생활권을 가져왔습니다.

기존에 보시던 시세지도와는

많이 다르죠?

시간은 기존 대비

더 소요되는 것은 맞습니다.

하지만,

그만큼 가격을 기억하고

생활권의 특징과 선호요소를

파악하기 좋습니다.

과제처럼 해야 되기 때문에 하는

시세지도가 아니라,

각 생활권의 특징을 계속 정리하고

어떻게 내 투자와 연관지을 수 있을지를

생각해보기 때문인데요.

제가 어떻게 정리하고 있는지

하나씩 살펴보겠습니다.

1Page 시세지도

가격의 경우,

기존에는 20평대/30평대로 나눠서

시세지도를 그렸다면,

현재 쓰고 있는 시세지도는

단지에 있는 모든 평형별 가격을

한꺼번에 정리합니다.

또한, 가격을 수기로 입력하고 있는데요.

표를 사용하는 것보다

더 깔끔하게 정리할 수 있고,

무엇보다 가격을 일일이 작성하는 과정에서

더 잘 기억할 수 있습니다.

참고로, 단지의 연식은 '하겐다즈님'께서

카카오지도에 표시해주신

나눔글을 참고하고 있습니다.

⬇️⬇️⬇️

[전국시리즈 2탄] 몽늘님이 알려주신 카카오맵 연식지도를 전국으로 확장

각 생활권별 대장은

간단하게 아이콘으로 표기합니다.

저는 '아실' 사이트에서

최근 6개월 기준

전용면적 84 단지 중 최고가 아파트를

대장으로 정의하고 있습니다.

다른 시세지도와 차이점이 있다면,

초등학교 정보를

좀 더 상세히 기입한다는 것입니다.

저는 시세지도 위에

학교명/위치/학급당 학생수/배정 범위를

표시하고 있는데요.

배정되는 범위에 따라

학교별 학부모 선호도가 달라질 수 있고,

학급당 학생수를 보면

어디에 학생이 밀집 되어 있는지 알 수 있고,

어떤 단지가 초등학교 통학길이 편한지

한눈에 파악할 수 있기 때문입니다.

출산율이 줄어들고

점점 초등학생수가 줄어드는만큼,

초등학생 자녀를 둔 부모들이

선호하는 생활권이라면,

더더욱 내 자녀의 초등학교에

더 신경을 쓰게 됩니다.

그것이 곧 가격으로 이어지기에

시세지도에 올려놓고

선호되는 초등학교가 어디인지,

어떤 단지가 그 초등학교로

통학하기 용이한지 등을 알아두고

나중에 부동산에 방문한다면

많은 도움이 되겠죠?

'아파트 투자 시 초등학교의 중요성'을 설명해주신

'프메퍼님'의 글을 참고해보시면

도움이 될 것 같습니다.

⬇️⬇️⬇️

초등학교로 유의미한 투자처 찾아내기 [프메퍼]

마지막으로

저평가 되었다고 판단되거나,

매물임장으로 확인할 단지를 체크합니다.

저는 제가 좋아하는 캐릭터를

해당 단지 위에 올려놓는데요.

지도 위에 본인만의 방식으로

저평가 단지를 체크하시면 됩니다.

이때 주의할 점은,

단지 임장을 마친 후에

저평가 단지를 체크해야 한다는 것입니다.

단지 임장을 마무리하지 않고

저평가 여부를 판단할 시,

선호도 파악이 완료되지 않은 채로

가격을 판단하여 오류가 있을 수 있습니다.

이렇게 저평가로 판단한 단지는

매물임장을 통해

나의 생각이 맞는지

점검하는 과정으로 연결되게 됩니다.

위에 설명해드린 내용은

아래에 표로 정리했으니,

참고 부탁드립니다.

시세지도를 통한 선호도 파악 및 투자전략 수립

시세 지도 위에 가격 및

기타 정보들을 올렸다면

이를 통해 파악한 특징/선호도와

내 상황에서 투자 전략을

어떻게 가져가야 할지 정리합니다.

내용이 많아보여 놀라실 수 있는데요.

하나하나 정리해보시면

임장다니며 생각해본 것들이라

어렵지 않게 정리하실 수 있습니다.

만약 아직 파악이 되지 않은 내용이 있다면,

그 지역을 더 깊게 들여다볼 수 있는

계기가 되기도 하고요.

그럼 하나하나 살펴볼까요?

가장 윗부분에는 입지를 넣습니다.

크게 학군/환경/교통/호재

총 4가지로 구분하고 있는데요.

저는 해당 장표에서 입지 등급을 매길 때,

그 지역의 생활권별로 상대평가를 합니다.

전국 모든 지역에 절대평가를 적용하게 되면

임장지의 생활권 순위를 나누기 어렵더라고요.

지역 거주민들이

어떤 생활권 순서대로 선호하는지,

그 구분을 입지 등급을 통해

한 차례 유추하고 있습니다.

그리고 입지 등급을 매긴 이유를

등급 옆에 기재하면

간단하게 생활권 순위를 매겼던

이유에 대해 점검해볼 수 있습니다.

다음으로 해당 생활권의

연식별 대표단지와

가격대를 살펴보고 있습니다.

연식별 대표단지를 쓰는 이유는

생활권별 단지 가격 흐름을 이끄는

단지를 알기 위함입니다.

이때 대표단지는

위에서 말씀드린 것과 같이

'아실' 사이트에서

최근 6개월 기준

전용면적 84 단지 중 최고가 아파트를

대장으로 정의하고 있습니다.

여기서 연식을 구분할 때는,

본인의 생각에 맞게

신축, 준신축, 구축을 구분하는

연식을 달리하시면 됩니다.

저는 보통

신축: 2016년~

준신축: 2008년~2015년

구축: 2000년~2007년

썩구축: ~1999년

으로 정리하고 있습니다.

연식/평형대로 나누어 가격대를 정리하면,

나의 잔금 가능 범위에 따라

생활권별로 어떤 단지 투자를

고려할 수 있을지

감을 잡을 수 있는데요.

위 표를 기준으로

내가 잔금을 치를 수 있는 가격이

3억 초반이라고 하면,

준신축 20평대와 30평대를

주의 깊게 살펴보면 좋겠죠?

물론, 생활권과 단지 가격을

외우기도 너무 좋습니다.

생활권 특징은

분위기 임장, 단지 임장을 통해

생활권에 대해 보고 느낀 점과

손품으로 알게된 내용들을 적고 있습니다.

특징을 하나하나 적어보며

생활권에 대해 파악했던 것들을

다시 점검해볼 수 있고,

궁금한 부분은 추가 임장을 통해

확인해볼 수 있습니다.

이후 이 지역/생활권의

선호요소 및 그 우선순위가 어떻게 되는지,

그래서 선호하는 단지가 어디인지 정리해봅니다.

예를 들어,

임장 중인 지역의 선호요소가

교통 / 환경 / 학군 / 신축

이라고 생각한다면

우선 적어보고요.

그 선호요소들 중,

각 생활권마다 어떤 요소가

지역민이 거주 단지를 선택할 때

최우선으로 고려 되는 요소인지

우선순위를 매겨봅니다.

그리고 추가로,

같은 생활권에서도

특히 더 선호하는 단지가 있는지,

그 이유는 무엇인지까지 정리하는데요.

이렇게 정리하면 결론을 작성할 때,

투자 우선 순위를 매기기 쉬워지고,

그 생활권을 입체적으로 기억하기 쉬워집니다.

그리고 제 상황에서

투자전략을 어떻게 가져가야 할지

생활권별로 작성하고 있는데요.

실전투자자로서

이 생활권의 가격을 바라보고

실제 투자를 해야 한다면?의 관점으로

가장 진지하게 작성하는 구간입니다.

'내가 지금 여기에 투자한다면?'

이라 생각하고 작성해보세요.

가격이 더 잘 외워집니다.

사람마다 처한 상황이 다르고,

가진 종잣돈도 다르기에

본인의 현재 상황에 맞게

해당 생활권을 투자 관점으로 바라본다면

나름 진지함과 재미를 모두 챙기며

작성하실 수 있을 겁니다.

마지막으로

시세지도 위에 올린

저평가/매물임장 갈 단지를

한번 더 텍스트로 정리하면

나만의 시세지도 1Page가 완성됩니다.

제가 사용하고 있는 양식을 공유드립니다.

혹시, 사용하실 분이 계시다면

하단의 첨부 파일을 클릭해주세요.

한땀 한땀 작성하기에

시간이 오래 소요되고 번거롭겠지만,

그만큼 중요한 게 '시세지도'입니다.

'가격'과 '가치'를 바로 알아야 하는 투자자로서

이번 임장보고서는

시세 파악에 더 집중해보시면 어떨까요? :)

감사합니다.