[하이하이s] 독서후기_월급쟁이 부자로 은퇴하라(재독)

책을 읽고 본 내용을 써 주세요. (책의 핵심과 챕터별 요약정리) 

1장 왜 투자를 해야 하는가

WHY



인플레이션

통화량의 증가로 화폐의 가치가 하락하고, 모든 상품의 물가가 전반적으로 꾸준히 오르는 경제 현상

'자본주의' 국가에 태어난 이상, 돈이 있어야 한다. 투자는 돈을 벌기 위한 행위다. 투자로 돈을 벌려면, 돈에 대해 알아야 하고, 돈에 대해 알려면 자본주의에 대해 알아야 한다.

자본주의의 핵심은 은행이다. 은행이 고객의 예금을 활용해 돈을 벌 수 있는 방법은 '대출'이다. 은행은 다른 고객에게 돈을 빌려주고 받는 대출 이자에서 고객에게 주는 예금이자를 뺀 차액만큼 돈을 벌 수 있다. 그래서 시장에는 고객이 실제 예금한 금액보다 더 많은 돈이 풀려있다. 은행의 이런 매커니즘이 반복되어야 자본주의가 유지될 수 있다. 그게 나와 무슨 상관이 있냐고 할 수 있지만, 통화량이 증가하면 그만큼 화폐의 가치가 하락하니 내가 할 수 있는 것은 줄어든다. 이런 상황에서 예금만 한다는 것은 오히려 지금보다 내 자산이 줄어든다는 뜻이다. 통화량이 증가하는 것만큼 부동산도 물건이기 때문에 우상향한다. 내 돈을 썩히지 않으려면, 완벽한 노후 준비를 하려면 투자를 해야 한다.

자본주의에 살면 근로소득의 증가속도가 점점 느려진다. 시간이 흐르면 물건의 가격은 오르는데, 왜 월급은 오르지 않는 것일까? 노동가치는 점점 떨어지고 있다. 소득 불균형은 심해지고 있다. '사업'과 '투자'. 그 두 가지 기로에서 저자는 투자를 선택했다.

<OECD> 한눈에 보는 연금 2023'(Pension at a glance 2023)

우리나라는 노후생활 지원이 필요 수준 미달이다. 하여, 노년 노동이 불가피하다. 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라고 하는데, 대부분의 노인이 행복할까? 자식을 생각하기 전에, 노후 준비부터 셀프로 마쳐야 한다. 돈을 버는 목표는 부자가 되는 것이 아니라, 노후 준비를 위한 것이다.

위대한 인물에게는 목표가 있고

평범한 사람에게는 소망만 있다

- 워싱턴 어빙 -

2장 당신과 돈이 가야 할 방향

DIRECTION

돈을 버는 방식은 시간의 투입 여부에 따라 나뉜다. 시간이 돈인 사람은 시간을 투입하지 않으면 돈을 벌지 못한다. 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 한다. 더 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이다.

투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다. 예적금은 인플레이션을 상쇄하지 못한다. 저자가 주식과 펀드보다 부동산 투자를 택한 이유는 무엇일까? 그 이유는 '정보 대칭'과 레버리지' 때문이다. 부동산은 현장에 가서 직접 정보를 파악할 수 있고, 매도자와 매수자의 정보가 비교적 대칭을 이루기 때문에, 외부 세력으로 인한 부작용이 상대적으로 적다. 전세 제도를 활용하여 전세금으로 레버리지 투자가 가능하다. 저자가 말하고자 하는 방향은 부동산 투자가 최고의 재테크 수단이라는 것이 아니다. 각 투자 수단, 본인이 사게 될 자산의 특징을 공부하여 그 특징을 제대로 아는 것이다. 자신에게 맞는 것이 무엇인지 찾아야 한다.

당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면,

당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다.

- 워런 버핏 -

3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

WHAT

건물보다 입지

부동산의 입지는 어떻게 판단할 수 있을까? 현재를 살아가는 사람들이 좋아하는 것을 생각해보면 된다. 대표적으로 직장/교통/환경/학군 등이 있다. 각각의 항목이 우수할수록 그 땅에 대한 선호도가 높고 수요가 많으며 더 높은 가치를 지닌다.

부동산은 입지, 투자는 관계

저자는 투자 경험이 쌓이면 쌓일 수록 크게 깨닫게 되는 것 중 하나가 중개인과의 관계가 투자에 미치는 영향이라고 한다. 모든 일은 결국 사람끼리 하는 것이다. 투자를 시작하고 만난 선후배동료들의 도움도 많았다. 초보 투자자라면, 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력해야 한다.

저평가란?

'저평가'란 가치 대비 가격이 저렴한 것이다. 가치와 가격, 두 가지 요소로 판단할 수 있기에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다. 안목은 어떻게 기를 수 있을까? 핵심 입지 가치 요소들을 따진 후 다른 것들과 비교하는 과정을 거쳐야 판별할 수 있다.

저자의 협상 스킬

저자는 상대(매도자/부동산 사장님 등)이 원하는 것을 파악하고, 내가 무엇을 줄 수 있는지를 확인 후 제안하여 원하는 것을 얻었다. 같은 상황이라도 어떻게 보는지가 중요하다. 내가 보는 관점에 따라, 더 싸게 살 수 있고, 더 많은 수익을 얻을 수 있다. 이때, 하나의 물건에만 집중하는 것이 아니라, 대안을 둔다면 나의 협상스킬은 더 빛을 발할 것이고 마음 또한 여유로워질 수 있다. 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 협상에서도 강력한 무기가 된다.

확실한 것은 투자를 학교에서 배울 수 없다는 것이다.

투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다.

- 앙드레 코스톨리니 -

4장 성공 투자를 위한 필수 지식

CONCEPT

종잣돈 마련법

- 쓰는 것부터 체크

> 지출의 성격을 구분하여, 줄일 수 있는 것을 단번에 줄여나가는 방식

> 모든 지출은 '고정비'와 '변동비'로 구분된다.

> 쓸모 없는 지출을 줄이고(불필요한 보험, 과한 식사/카페비 등), 강의/책 구매에 사용하여 기회비용으로 투자하기

- 자본 재배치

> 거주에 묶인 돈이 스스로 일할 수 있게 만들기

> 투자 전 심사숙고해야함. 자본 재배치를 통해 마련한 돈을 잃을 경우, 거주 불가능 상황 발생

직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

시간이 귀한 직장인 투자자는 시간 대비 결과물이 매우 중요하다. 좀처럼 가격 상승이 일어나지 않는 오피스텔이나 지방 저가치 물건에 월세투자를 하는 것보다, 장기적 관점에서 절대적인 자산 규모를 키울 수 있는 전세 투자가 현명한 방향일 수 있다. 시장 상황, 정책에 따라 변할 수 있다. 다만, 전국 도처에 저자의 방식으로 투자할 수 있는 곳은 얼마든지 찾을 수 있다.

절대로 돈을 잃지 않는 투자법

[워렌 버핏 투자 원칙]

첫째, 잃지 않는다.

둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다

시세차익형 투자는 돈을 잃지 않는 것이 중요하다. 절대 잃지 않기 위해 필요한 것은 무엇일까?

1. 저평가

좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 이때 우리는 입지를 통해 부동산의 가치를 알 수 있다. 부동산 투자에 일가견이 있는 사람들은 '부동산은 발품이다'라며 많이 방문하고 아는 곳을 늘려야 한다고 한다. 그래야 저평가된 물건을 발견할 수 있다. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하면 된다. 걸을 수 있는 다리와 열정만 있다면, 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 문제가 되지 않는다.

2. 전세가율

부동산 전세 제도는 유일무이 대한민국에만 있는 방식이다. 아파트값이 하락해도 사람들은 아파트에 거주하길 원한다. 가격이 하락 중인 상황이라면 실수요자일 경우 매매가 아닌 전세 거주를 택할 것이다. 그런데 부동산의 매매가는 전세가보다 낮아질 수 없다. '하방지지선' 관점에서 투자자의 입장에서는 매입 이후 가격이 하락해도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가-전세가. 즉 투자금 만큼이라는 뜻이다.

인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

몇 번의 투자로 쏠쏠한 이익을 볼 것이 아니라, 큰 규모의 자산을 형성하고 수익 크기를 키워나가는 데 집중해야 한다. 조급함을 버리고 10년 이상 봐라'. 모든 투자 고수들이 저자에게 한 말이다. 위험하지 않으면서, 적은 돈으로 짧은 시간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자법은 없다. 하지만, 돈이 적더라도 꾸준하게 시간을 들이면 목표를 달성할 수 있다.

저자가 택한 방식은 '다주택 시스템 구축'이다. 시스템 투자는 투자 실력을 쌓는 데 도움이 된다. 자본이 많은 사람은 한 건의 투자를 마치면 다른 곳에 투자할 여력이 없다. 하지만 소액을 들여 투자 물건을 늘리는 방식으로 투자하면, 많은 경험을 쌓을 수 있고 실력이 좋아진다.

[시스템 구축 계획]

1단계: 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간 계산

2단계: 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산

3단계: 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정. 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수 계산

4단계: 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아올림

위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

전세금을 레버리지로 활용하는 투자 방식 특성상 자산 가격의 상승과 별개의 리스크가 존재한다. '역전세 리스크'다. 투자한 자산의 가격이 상승하는 것은 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때 의미가 있다. 부동산을 매입하기만 하면 전세가가 계속 상승만 할 거라고 믿는다면, 리스크에 대해 구체적으로 생각해봐야 한다. 현금 유동성을 확보해야 한다. 마이너스 통장, 신용대출 등이 이에 해당 되며, 이 말인 즉 마통과 신용대출을 모두 끌어와서 투자를 하면 안 된다는 뜻이다. 또한 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자해야 한다. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중히 접근해야 한다. 임대사업자일 경우, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 1~2개 정도는 남겨둬야 한다. 시스템이 무너지지 않게 해야 한다.

투자는 위험한 것이 아니다.

투자를 배우지 않는 것이 위험한 것이다.

- 로버트 기요사키 -

5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

HOW

확실한 투자 기준 세우기(투자 기준 좁히기)

1단계: 투자의 기준

다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?

2단계: 부동산 투자의 기준

부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?

3단계: 아파트 투자의 기준

아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

4단계: 더 좋은 아파트 투자의 기준

앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해봐야 한다. 경험이 거듭될수록 더 많은 것을 깨닫고 알게 되며, 그 과정에서 이전보다 더 나은 투자를 할 수 있게 된다. 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기해야 한다.

첫째, 저평가된 상태인가?

둘째, 투자금이 적게 드는가?

셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

가격이 상승할 지역 선정하기

저자는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 말한다. 저자는 부동산 시세 기울기는 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치며, 시장 참여자 수는 대중의 심리에 영향을 받는다고 말한다. 수도권과 지방 사이에 디커플링 현상이 발생하는 것이 바로 수요, 공급, 대중의 심리 변화로 인한 현상이라고 말한다. 부동산은 수요가 많다고 해서 하루 아침에 충족시켜줄 수 있는 상품이 아니다. 수요와 공급 충족에 시간차가 발생하다 보니, 정책/심리에도 영향을 미친다. 그래서 부동산 시장의 가격 사이클이 발생한다.

수도권은 하나의 큰 권역이지만, 지방은 대부분 시단위로 권역이 다르다. 그래서 움직임이 다르게 나타난다. 이를 전국 범위로 확대하면, 수도권은 상승장일 수 있지만, 같은 기간에 지방 A지역은 하락장일 수 있다는 뜻이다. 이런 부동산 시장의 흐름을 염두하여 임장지역을 선택하면 투자 가능한 것을 찾기 더 용이해진다.

1. 전세가율과 가격

전세가율이 높고, 가격이 저렴하면 일단 임장한다.

2. 투자금의 규모

매매가가 기타 앞마당과 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 구체적으로 물건을 살펴본다.

3. 입주 물량

1, 2번을 거쳐 임장 지역을 선정하되, 예기치 못한 역전세나 가격 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 함께 확인한다.

4. 미분양

미분양은 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함이다. 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화 단계다.

임장 전, 해당 지역의 사전조사는 전반적인 인상을 가지는 것 정도를 목표로 삼으면 된다. 직장/교통/환경/학군 등을 조사하고, 임장하면서 퍼즐을 맞춰나가면 된다. 저자는 그 외 인구 구성까지 고려한다고 한다. 그 지역엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지해야 한다고 한다.

주변에 휩쓸리지 말고,

스스로 전문가가 되어라.

- 도널드 트럼프 -

6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

MIND

인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

저자는 현실을 부정하는 부동산하락론자였다. 그러나 상승하는 부동산 가격을 보면서, 생각을 바꾸는 계기가 되었다. 내 힘으로 바꿀 수 있는 것과 없는 것을 구분해야 한다. 바꿀 수 있는 것이라면 더 노력해서 원하는 방향으로 이끌고, 바꿀 수 없는 일이라면 내 생각을 바꿔야 한다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.

모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다. 인지가 변화로 이어지는 일은 거의 없다. 아는 것에서 멈추지 말고 실행에 옮겨야 한다.

한 번의 성공보다 중요한 것들

저자는 투자를 시작할 때 가장 먼저 조급함을 누르라고 말한다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 기회는 찾아온다. 조급함을 버린 후 저자가 말한 투자 공부의 순서를 반복해야 한다. 꾸준히 무언가를 해내간다는 건 어렵다. 꾸준함은 나뿐 아니라 타인의 힘도 중요하다. 내 주변에 비슷한 생각을 가진 사람들을 두면 좋다. 같은 곳을 보는 사람들이 있다면 쉽게 포기하지 않는다.

[투자 공부의 순서]

1. 경제/투자 관련 서적 읽기

2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기

3. 실제로 투자 실행하기

4. 1~3번 반복하기

혼자보다 함께여야 하는 이유

빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수 없다. 저자는 시간이 가면 갈수록 내 옆에 누가 함께 하는지가 정말 중요하게 느껴졌다고 했다. 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께 해야 한다. 내가 최고의 사람들과 함께 할 수 있는 방법은 '내가 먼저 좋은 사람이 되는 것'이다. 주변에 좋은 영향을 미쳐야 한다. 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

갈등에 대처하는 자세

좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다. 주변의 갈등을 최소화하며 시간을 확보하려면, 우선순위를 정한 후 이대로 행해야 한다. 저자는 투자를 시작하며 '회사'를 우선순위에서 후순위로 바꿨지만, 동료와의 관계는 잘 다져둬야 한다고 말한다. 문제의 원인을 상대가 아닌 나에게서 찾고, 상황 개선을 위해 내가 무엇을 할 수 있을지 고민하는 사람이 되어야 한다. 가정에는 책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것이 가장 중요하다. 성공하는 꾸준한 투자를 하려면, 예상 되는 갈등 상황을 해결해야 한다.

돈은 당신의 간절함이 아닌,

당신의 실력에 담긴다.

- 너바나님 -

2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요. (새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등)

단 하나의 가져갈 문장

조급함을 버리고 10년 이상을 봐라

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요. (내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)

4. 논의하고 싶은 점

📕p223~p224. 투자를 시작하고 이른바 '투자 고수'들을 만날 기회를 얻었다. 강의나 오프라인 모임을 통해 만난 그 고수들의 교훈은 한결같았다. '조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.' 돈이 부족하면 당연히 투자에 어려움이 있을 수밖에 없다. 하지만 돈이 부족하다고 해서 목표를 달성하지 못하는 것은 결코 아니다. 누구에게나 똑같이 주어지는 자산, 시간이 있으니까.

-> 투자를 시작하고 조급함을 가져서 일을 그르친 경험이 있으신가요? 어떻게 극복했는지, 조급함을 겪지 않기 위해 어떤 것들을 하고 있는지 공유해봅시다.



감사합니다.