[열중 43기 6조 온니원] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 (1주차 독서후기)

추천도서후기
25.02.10

* 독서후기 제목은 닉네임과 책 제목을 포함하여, 자유롭게 작성해주세요! :)

(책 이미지 삽입)

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위 지음

3. 읽은 날짜: 2025-02-10

4. 총점 (10점 만점): / 10점

STEP2. 책에서 본 것

1장. 왜 투자를 해야 하는가

인플레이션으로인해 물가상승이 내 월급의 상승속도보다 높다.
oecd 65세 이상 노인 빈곤율이 우리나라가 순위 1위로 가장 높다. 노후는 스스로 준비해야 한다.
투자 목표는 부자가 되는것이 아니라. 나의 노후를 준비하기 위함이다.
문제를 인식했지만 무얼해야할지 모르겠고 무엇이 부족한지 무엇이 문제인지 모르겠다면 가장 먼저해야할일 자기점검이다. 회피하지 말고 직시하면서 대책을 세우고 그것을 실행으로 옮겨야 한다.
내가 해야할 일 목표를 명확히 하는것이다. 나의 1차 목표는 나와 내가족의 경제적 위험 요인을 제거하는 것이다.
투자는 한방의 인생역전이 아니라 차근차근 미래를 준비하는 것이다.

2. 당신과 돈이 가야 할 방향
돈을 버는 방식은 시간을 직접 투입해 돈을 버는방식과 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방식 두가지가 있다. 직장인은 9시부터 18시까지 회사에 있어 시간과 돈을 교환하고 있다. 그게 아니라면 시스템을 만들어 시간을 투입하지 않아도 시간과 무관하게 돈을 버는 것이다 . 하지만 이러한 방식은 리스크가 크다.
저자는 돈을 버는 방식보다 돈을 쓰는 방식에서 해답을 찾았다.
결국 직장인이 할수 있는 것은 직장에 다니면서 모을수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비자산이 아닌 생산자산을 사는 데 써야한다.중요한것은 돈을 버는 것보다 돈을 쓰는 것이다.
생산자산 구입에 필요한 돈을 모으고자 지출을 통제했고 시간이 흘러 필요한 금액이 모이면, 그것으로 생산자산을 사들였다.
시간을 투자해 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 자본화해 생산자산을 사는 데 쓰는것 이것이 자본주의의 원리를 이용한 투자법이다. 투자란 돈 많은 사람이나 하는 것이란 선입견이 있었다.

부동산의 핵심은 레버리지, 전세금을 레버리지로 활용하면 무이자로 높은 가격의 아파트를 매입하는 것이 가능하고 이러한 것은 눈덩히 효과로 불어나서 나에게 커다란 수익을 가져다 준다.투입비용을 줄여주니 수익률이 높아질 수 밖에 없다.
전세임대를 통해 무이자 돈을 빌리려면 돈을 빌려주는 사람에게 보금자리를 제공해야 하고 그러려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다. 또 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 하고, 그 물건을 중개해 줄 수 있는 사업파트너와도 좋은 관계를 형성해야 한다. 직접 임대 홍보도 해야한다. 이러한 일에 나의 노력과 시간이 투입되어야 한다.
사람마다 처한 상황이 다르고 자신에게 맞는 영역이 다르기 때문에 자신에게 맞는 투자수단을 공부하고 찾아야 한다.

3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
투자를 고려할 때는 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지 따져보는 것이 필요하다. 무조건 신축아파트라는 이유로 투자를 결정하면 않된다. 의왕시 내손동은 평촌신도시에 속하지는 않지만 평촌신도시의 인프라를 같이 누릴 수 있는 입지를 가지고 있어 투자를 결정하게 되었다고 한다.
계약서 쓰기전에 가격을 조정하고 매도자 면전에서 협상하는건 어려운 일이다.
부동산 투자를 시작하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다. 그 과정에서 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 투자 성과도 더욱 빛나게 될것이다.
투자를 시작하게되면 투자 선배와 동료들의 도움도 엄청 나다. 초보투자자가 투자가 자신의 성과라고 착각하게되면 그 자만심이 언젠가 큰 화로 다가올수 있다.
자만심이 투자대상을 객관적으로 보는 시각에 왜곡을 가져오고 자신의 감만 믿고 섣부른 투자를 하도록 만들 수 있다.
실제 부동산을 매입하고 임대를 놓는 일을 다섯번정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰영향을 미치는 것 같다.
투자를 결정할때 첫번째 기준으로 삼는 것 해당물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐 하는 것이다. 호재는 보너스 개념이다. 호재만 믿고 투자하는 건 투자자로서 해서는 안되는 행동이고, 가치대비 저렴하게 샀다면 호재는 상승세를 더욱 강하게 만든다.
하지만 이미 호재가 가격에 반영되어 있다면 투자하지 않는것이 좋다.
저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 이야기 한다. 가치와 가격을 동시에 볼줄 아는 안목이 있어야 한다. 가격은 이미 공개된 정보이므로, 결국 가치를 보는 안목이 저평가 여부를 판단하는데 중요한 요소가 된다.
부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 쉽게 눈에 보이지 않아 열심히 공부해야 한다. 스마트폰을 사기위해 여러 대리점에 전화해 가격을 비교하고 사는 것처럼 부동산도 입지의 네가지 가치요소를 따져본후 다른것들과 비교하는 과정을 거쳐 싼지 비싼지를 판단해야 한다. 이것이 비교평가다.
가격 협상시 내가 원하는 것만 주장하면 않된다. 상대에게 무엇을 줄수 있는지 생각해야 내가 원하는 것을 가져올 수 있다. 투자를 진행하다보면 시행착오를 거치게 된다. 가진돈이 많지 않은 상황에서는 필연적으로 여러번의 투자를 해야한다. 투자를 진행하면서 많은 경험을 쌓는 것이 중요하다. 지역이나, 물건 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 있다.

투자에 있어서 아는 지역을 많이 늘리면 투자할 물건을 찾는일이 쉬워진다.
임장을 다녀온 후 그곳의 대장격인 아파트와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다. 임장 후 모니터링은 각지역 부동산 시세흐름과 변화를 찾아내고 그원인을 공부해 투자의 안목을 쌓는데 도움이 된다.
철도개통 등 호재는 개통 전에 이미 매매가에 반영되지만, 전세가는 실사용의 가치를 반영하기 때문에 미리 반영되지 않는다.
입주물량이 많다고 무조건 투자를 미루지 않고, 최우선 투자 기준 저평가 여부다. 다만 이런지역에 투자할 경우 같은 시기에 여러채를 투자해서는 않된다. 해당물량이 수도권에 있다면 입주물량보다는 가치에 저평가 여부를 먼저 고려한다.

물론 입주물량을 감당하기 어려울 정도로 많고 장기간 지속되는 경우에는 저평가 되었더라도 투자대상에서 제외한다. 다만 확실히 저평가 되어있고 단기간에 입주물량이 정리될것으로 보인다면 한차례정도 역전세가 발생해도 추가 투입해 매수하는 경우도 있다. 투자의 최우선 투자기준은 저평가 여부이다.
투자 협상시에 대안이 있는 사람은 급할것이 없다. 투자할 수 있는 지역 물건을 얼마나 아느냐에 따라 투자의 결과도 달라지고 실제 협상에서도 유리한 고지를 점 할 수 있다.

잃지않는 투자를 하려면 1. 부동산 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 2. 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화할 수 있는 기술, 3. 역전세 등에 대비하여 내자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.
미래 기대가치의 실현여부보다는 현재 기준으로 저평가 된 것을 매수하면 그것만으로도 좋은 수익을 낼 수 있다.
아는지역을 많이 늘려놓는 것이 좋은 결과로 이어지게 된다. 준비된 자에게 기회가 온다, 아는지역이 많아야 투자 시점이 보다 빨리 자신있게 실행 할 수 있다.
부동산 투자는 발품이 중요하다.배우거나 손품으로도 어느정도 접근할 수 있지만, 내 선택에 확신을 주고 실제 좋은 성과로 이어지게 하는 것은 내 발이다.
아는 지역이 많아야 어느지역의 물건이 싸고 투자금이 적게 드는지, 같은 투자금으로 접근가능한 물건중 어느것이 제일 좋은지 정교하게 판단할 수 있다.

4. 성공투자를 위한 필수 지식
깔로앉은 돈을 최소화해 나의 돈이나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 자본재배치라고 한다. 자본재배치는 깔고 있는 돈을 빼서 투자하는 방식으로 절약을 통해 종잣돈을 마련, 투자하는 방법에 비해 리스크가 존재한다. 절대잃지 않아야 하기 때문에 최소한의 실력과 상황을 만들고자 노력해야 한다.

실력을 쌓기위해 투자관련도서를 100권 이상 읽었고, 10여개의 강의 수장 부동신투자 이론과 지식을 쌓아나갔다.

50여명의 투자동료들을 만났도신뢰감을 주고 투자여정에 함께 하고 싶은 동반자로 여져질수 있도록 최선을 하였다.실력이 뒷받침 된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 것을 기억해야한다.
인생을 바꾸는 투자는 단기 시세차익을 실현하겠다는 목적으로 잦은 거래를 하는것이 아니라 가치가 있는 부동산을 팔지 않고 장기보유 하는 것이다. 장점 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄수 있고, 자산의 규모가 커져 그에 비례해 수익또한 훨씬 커질 수 있다.
긴호흡으로 자산을 쌓기 위해 10년뒤를 바라보는 장기적인 안목으로 투자에 접근해야 한다.
적은 돈으로 짧은 시간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자법은 세상에 없다. 하지만 수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다. 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.똘똘한 1채는 애초에 종잣돈이 많아야 하고 큰폭의 역전세를 맞을 수 있어 그에 대응 가능한 자금 동원력도 필요하다.
전세금을 레버리지로 활용한 투자는 매매가뿐 아니라 전세가의 변동 폭 또한 투자의 성패에 큰영향을 준다. 전세레버리지를 활용한 투자의 큰 리스크는 역전세이다. 전세가가 계속 상승할 것란 착각은 버려라. 역전세는 누구에게나 반디시 닥치게 될 리스크이고 이에 대응하기 위해 현금 유동성을 확보하여야 한다. 마이너스 통장이나 신용대출로 투자의 현금유동성을 확보한다.

리스크 관리법은 전세가 하락의 우려가 적은 물건에 투자한다. 전세 거주자를 실수요로 보는데 전세가 하락 우려가 적은곳으로 입지가 좋은곳을 찾아야 하는데 입지 요소로는 특히 수도권의 경우 직장과 교통이다. 직장 실수요나 교통편측변에서 더 입지가 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다.
신규 주택입주물량이예정된 곳은 신중하게 접근한다. 입주가 예정된곳은 최악의 리스크를 감당할 수 있는지 체크한다. 투자물건주변에 3~4년 장기간 해당인구의 1%이상 규모 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는 것이 좋다. 다만 주택이 저평가된것이 확실하고 투자금이 적제드는물건이고 장기적 입주가 지속되는 경우 투자를 고려한다.
마이너스 통장이나 신용대출 등 현금 확보, 매도해 현금화 가능한 투자 물건을 한두개 정도는 남겨둔다.

5. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

좋은 투자자로 성장하고 목표를 달성하기 위해서 가장 먼저 해야할 일은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다.

아파트의 투자기준 1. 저평가된 상태인다?, 2. 투자금이 적게 드는가?, 3. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

저평가를 맨 앞에 둔것은 가장 중요해서이다. 또한 가급적 투자금을 줄이는 이유는 경험이 부족할때 혹시 있을지 모르는 실패로 오는 타격을 줄이기 위함이고, 또 많은 투자를 경험하기 위해서이다. 리스크는 혹시 일어날지 모르는 위기를 감당할 수 있을지 따져보라는 것이다.

내가 투자를 어느정도 해봤고, 내가 아는 지역이 많이 있다면 최종적으로는 입지가 우수하고 지역적 위상이 더 높은 물건부터 먼저 공략해야한다. 입지와 위상이 좋은 지역은 상승장 초입에 실수요와 가수요가 몰려 수요 쏠림 현상이 일어나게 된다.

부동산 시장은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참여하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 대중들의 심리에 영향을 받는다.

임장지역선정에는 1. 전세가율과 가격을 우선조건으로 꼽는다. 전제가율이 높고 가격 자체가 저렴하다면 임장을 한다. 2. 예상 투자금의 규모에 맞는 지역을 선정한다. 3. 예기치 못한 역전세나 가격 하락을 피하기 위해 입주물량과 미분양 통계도 같이 확인한다.

임장전 지역조사는 일자리, 교통, 학군, 환경

일자리는 사업체와 종사자 수가 어느정도인지 전반적인 일자리 수와 급여 수준, 어떤 업종이 어떤 비율로 분포되어 있는지 파악한다.

교통은 수도권은 대중교통, 그중에서도 지하철이 차지하는 위상이 상당하다. 강남과, 강북도심, 여의도 업무지구 모두를 빠르게 지하철로 이동할 수 있다면 다른지역보다 우위를 점할 수 있다. 지방은 자가차량의 의존도가 높은 편이다.

환경은 백화점이나 대형마트, 종합병원등 생활편의시설과 자연환경이 근처에 얼마나 잘 조성되어 있는 지를 뜻한다.

학군은 중학교의 특목고 진학률이 매우 중요해졌다. 해당 아파트 단지내 초등학교가 있는지도 파악해두는게 현명하다.

6. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

현재 나를 둘러싸고 있는 것중 내가 할 수 있는것과 내가 할 수 없는 것을 구분하여 불가능한 일에 에너지를 낭비하기 보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.

내가 자본주의에 대해, 그리고 부동산 투자에 대해 알았다면, 변화를 갈망한다면, 아는 것에서 멈추지 말고 이를 실행에 옮겨야 한다.

투자에서 조급함을 버려야 한다. 조급함이란 내가 그속도를 낼 수 있는 실력이 아닌데, 지나치게 높은 속도를 내고 봐야할 것을 보지 못하고 사고를 내는 것을 말한다. 먼저해야 할것은 잘준비하고 꾸준하게 투자하는 것이다. 이제 내가 해야 할일은 1. 경제와 투자 관련 서적읽기 2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자동료 만들기 3. 실제로 투자 실행하기 이것을을 반복하는 것이다.

내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짧지 않는 레이스를 함께 걸어갈 동료를 찾는다면, 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다. 나를 필요로 하는 사람에게 좋은 사람이 되려고 노력하고 먼저 내어 줄 수 있는 사람이 되면, 자연스럽게 내 곁에 점점 나와 같이 비슷하게 좋은 사람들로 채워질 것이다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

투자의 기준에서 가장 중요한 것은 저평가를 우선으로 해야 한다는 것을 알게 되었고 가치있는 것을 싸게 사는 것이 투자의 본질이고 그것을 위해서는 가치있는 것을 볼 수 있는 안목이 있어야한다. 아는 지역을 많이 늘려야 내 실력도 쌓이고 가치 있는 것 중에 더 싸거나 더 좋은 것을 살수 있다.

실력이 쌓여야 훨씬 더 좋은 투자를 할 수 있고, 리스크에도 잘 대응할 수 있다는 것을 알게 되었다.

투자에 대해 빨리 투자하고 싶은 조급함이 많이 생겼는데, 조금 늦더라도 꾸준하게 내실력을 쌓고 준비가 되면 나에게도 기회가 찾아온다는 것을 알게 되었다.

투자의 여정을 함께할 동료의 중요성을 알게 되었고, 내가 도움일 받기 이전에 내가 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다는 걸 알게 되었고, 내가 먼저 좋은 사람이 될 수 있도록 노력해야 겠다고 생각하게 되었다.