[내마중15기 43조 송보라] 1주차 강의복기 및 후기

1주차 강의 복기차원에서 메모한 것 중에, 중요하다고 생각되는 점 위주로 정리하고

제 생각과 달랐거나, 새로이 알게된 점으로 1주차 강의 후기 마무리 합니다.

1주택의 적절한 범위

• 서울 수도권 : 서울 1시간 내 접근가능한 신축 & 환경양호 구축
• 서울 경기 상급지 : 평촌, 수지, 광명, 구리, 하남, 성남, 하남 이상의 신축 또는 환경양호 구축
• 광역시 : 입지와 상품성 모두 뛰어난 신축, 최상급 신축

      인천, 부산, 대구, 대전, 광주, 울산은 신축과 최상급지 구축

• 지방 중소도시: 도시가 젋으며, 입지와 상품성 모두 뛰어난 선호신축, 차선호 신축

내집마련의 기준

거주와 보유 분리 실전표

• 거주-보유 분리 실전표 작성은 하루 2시간씩 부동산계약서 찍을 때까지 매일 해야된다.

• 갑자기 너무 낮은 전세가를 보았다면, 그건 계약갱신청구권을 썼을 가능성이 있다

  (확인필요, 부동산사장님 전화)

• 가격 업데이트를 하면서 전세가 올랐네 내렸네, 내가 세입자라면 이 가격에 전세를 살까 고민해봐야함.
• 리스트 정렬 및 필더 > 숫자 필터 > 사용자지정 자동필터 + 300세대 이상 소팅
• 전고점 내림차순시 20, 30평대 섞여있으므로 따로 봐야 함

전세끼고 사는 것에 리스크

잔금일정까지 전세를 못구하면?

세입자 승계물건 or 신용대출 일부 활용 등 잔금 대비만이 답

2년 후 전세만기 때, 전세가 하락하면?

J-PIR 내 소득에 비해서 전세가가 적정한지, 아닌지 객관적으로 파악 / 현재 전세가격에 대한 적정성 판단필요

전세끼고 매매 리스크 결론: 전세가에 대한 대비가 내 스스로 되는지, 되지 않는지 반드시 고려하여 물건 선택해야.

전세가 방향의 영향을 주는 요소 3가지

1. 공급 (입주물량)
2. 금리 (전세대출)
3. 가격 (낮으면 상방, 높으면 하방)

J-PIR 10  : 내 소득을 한푼도 쓰지 않고 모은 금액

수도권 15년간 평균 J-PIR 6.9. (6년 9개월간 내 소득을 하나도 쓰지 않고 모아야 전세를 살 수 있음)

현재 J-PIR: 5.4 (즉 지금은 평균보다 낮으므로 전세가가 싸다는 결론)

현장에서 좋은단지 찾는 방법

1. 임장프로세스

   사전준비	지역임장	아파트임장	매물임장
   네이버지도&카카오맵 지적편집도 활용 택지, 상업, 공업, 지하철역 등 상권 미리 파악 루트정리	환경, 교통 등 분위기파악 거주민상권여부 및 종류 파악 지형 유해시설 사람들연령대, 모습 관찰	아파트단지 내외부 파악 단지내부 : 조동거리, 조경, 아파트관리, 지하주차장 단지외부: 안정성(초등학교, 지하철), 지형, 주변환경(인도, 차도, 바리케이트 등등)	가장 마음에드는 단지매물

내가 생각한 것과 달라던 점, 새로이 알게 된 것

아파트는 무조건 장기적 우상향?

NO : 서울을 제외한 대부분 지역에서 입지가 우수하지 못한 구축아파트는 선택받지 못할 것

서울: 가격 먼저 / 지방: 대상 먼저 (포커싱이 다름)

나는 무조건 거주-보유 분리가 낫지 않을까?

NO: 종잣돈은 적은데, 소득이 높을 경우 실거주 전략이 나을 수도 있다.

예시1 ) 종잣돈 1억 5천 / 소득 800(600저축) 시

600만원 ⅔인 400만원 대출 원리금 상환가정시, 6-7억대 대출 가능 > 실거주 유리

예시2) 종잣돈 2억(애매한 종잣돈) 광역시 6억이상, 전용84, 2015년식↑ 으로 실거주가 유리할 수 있다

왜냐면 서울 4급지에 2억으로 거주-보유분리가 가능한 좋은물건을 구하는것이 힘들기 때문에.

거주-보유는 내가 좋은물건을 미리 사둔다의 개념이므로, 실거주가 나을 수 있다.

사람들은 조용하고 깨끗한 곳을 더 선호하지 않을까?

NO: 사람들은 복잡한 곳을 더 선호한다

전세놓고 매매했는데, 내가 들어가서 살고 싶으면?

전세반환대출 이용해서 세입자를 내보내고 입주 가능