열반스쿨 중급반 - 2주차(양파링님) 수강후기[투자의 마무리는 전세]

1. 나에게 특히 인상깊었던 점

첫번째로는 전세 놓는 것에 따라 1등 집이 바뀔 수 있다는 것에 좀 놀랐다. 가치있는 저평가 집을 사는게 끝이 아니라 전세가를 비싸게 놓는지, 싸게 놓는지에 따라 투자금이 달라지고, 투자금이 달라져서 순위가 달라질 수 있는 것이었다. 또한 욕심내서 투자금을 줄이려고 전세금을 높게 설정하면 나중에 역전세가 왔을 때 그 리스크를 감당하기 힘들 수 있다. 

역전세가 된다는 것은 결국 투자금이 늘어나는 것이므로 적정 전세가를 설정해야하고, 임대끝나는 시기에 공급물량을 확인해서 전세가가 내려갈 때 얼마나 투자금이 더 들어갈지를 계산하고 매매해야한다. 공급물량을 피할 수 있다면 임대기간 설정도 고려해서 해야한다.

두번째로는 매매를 해놓고 전세를 바로 빼지 않아 잔금을 못치루는 것이 얼마나 리스크 있는 행동인지 깨달았다. 여유있으니까 천천히 해도 되겠지 라는 마인드가 적합하지 않은 것이다. 부동산 시장은 분위기가 급변하므로 지금 전세 매물이 없더라도 공급의 영향으로 매물이 쌓일 수 있고 전세가가 내려갈 수 있다. 따라서 나의 투자금을 최대한 적게하고 싶은 마음은 일단 접어두고 전세를 놓치 못했을 때 나에게 오는 리스크를 빨리 떨쳐내려고 노력해야한다. 떨쳐내지 못한다면 금융상품으로 인한 리스크는 작지 않을 것이다.

투자의 마무리는 전세라는 것을 꼭 명심하고 잔금일이 널널하더라도 최대한 빨리빼고, 다음 투자처를 공부하는 것이 투자자로서 성장하는 길이다.

2. 강의 요약

적정 전세가를 설정하는 3단계가 있다.

1. 단지 내 비교

하위 평형 전세가와 비슷하면 경쟁력 높아짐
상위 평형 전세가와 비슷하다면 경쟁력 떨어짐
따라서 하위보다는 조금 높게 상위 평형과는 많이 차이나게 하면 경쟁력이 높아진다.

 2. 생활권 내 비교

근처 단지 전세와 비교

조금 낮은 단지의 전세매물이랑 비슷하면 경쟁력이 올라가고, 비싼 단지의 전세매물보다 싸면 경쟁력 올라감.

3. 공급물량을 통한 최종 점검

대단지 공급 물량 검토가 필수

신축 하위평형과 가격이 같거나 조금이라도 저렴해야 경쟁력이 생길 것

소액 투자 지 반드시 알아야할 사항

특히 지방투자할 때는 전세보증보험 가입 가능한 전세가인지 확인해야 한다.

1. KB / 매매 / 일반
2. 90%(일반평균가의 90%)
3. 승인시점

임대기간 설정하는 3단계

1. 공급
   2년뒤 입주물량을 확인했을 때 공급이 많다면 전세가 떨어질 확률이 높음 → 임대기간 늘려서 대응
2. 수요
   본인이 투자하는 지역,단지,평형의 특징을 아는 것이 중요
   학군 + 30평형대는 겨울방학이 성수기, 수능시즌이 비수기
3. 포트폴리오
   주택 수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기 분산해야 한다.

세낀 물건 주의사항
세낀 물건은 임대인의 지위를 그대로 승계받은 것이기 때문에 이전 임대인과 임차인의 약속을 그래도 지켜야 함.
가계약 전 : 사진 찍어 전송 부탁)확인 후 가계약금 입금)
게약일 : 사본 교부 받아 확인

잔금일 : 원본 교부 받아 보관

세낀 물건 투자 검토3단계

1단계 : 전세 보증금액 확인 - 현재 전세시세와 비교

2단계 : 임대만료일 확인 - 재계약 시기 공급물량 체크(적정공급량 = 인구수의 0.5%)

3단계 : 갱신요구청구권 사용확인 - 만기 전 임차인이 이사를 간다면? 재계약 때 전세를 제 가격으로 받을 수 있는지

갱신요구청구권은 6~2개월 전 임차인의 요청이 있어야함. 요청이 없다면 임대인이 반드시 물어보기

묵시적갱신을 했다면 갱신요구청구권이 남아있기 때문에 6년까지 살 수 있으므로 주의

매수자 입장에서 갱신요구청구권 사용했다면

만기 전 갑자기 이사 갈 수 있겠다, 이후 전세계약은 시세에 맞춰 받겠구나, 공급부족/적정 지역이라면 리스크는 낮다,

반대로 공급이 많은 지역이면 리스크는 높다.

갱신요구청구권 사용 안했다면

다음 번에 쓸 수도 있겠구나(만약 전세를 싸게 들어왔다면), 전세금 5%만 올릴 수 있다면 투자금이 얼마가 드는건지 계산,

전세가 안구해지면 법인 전세도 괜찮다.

장점 : 비교적 높은 전세가, 임대차 3법 적용X

계약갱신청구권 사용불가, 임대료 5% 상한 제한 없음

단점 : 전세권 설정(제3자에게 재임대 할 수 있는 전대차 계약 가능), 전세권 설정에 의한 권리로 대출 가능

관리의 문제(가족들이 사는 집처럼 깨끗하게 안될 수 있음)

주의할 점 : 법인의 업종, 업태, 설립연도 확인 + 특약 대비

3. 꼭 적용해보고 싶은 점

강의를 듣기 전만 해도 매수에만 집중하고 전세는 남들과 비슷하게 놓거나 매물업으면 비싸게 놔도 되는거 아니야? 라고 생각했는데 이는 투자자로서 적합하지 않은 생각이라는 것을 깨달았다.

앞으로 단생공, 공수포 를 적용하여 내 집 전세를 1등으로 만들어 투자를 빨리 끝내는 것을 목표로 할 것이다.

또한 계약 시 등기부등본 보는법, 특약 등 주의해야 할 것 들이 많은데 잘 모를 때마다 양파링님 강의와 필기를 보면서 대응할 것이고 전세에 대해서 많이 알아가게 되는 것 같아 전보다 좀 더 자신감이 붙었다.

매수단계부터 전세를 고려하여 매수하는 참된 투자자가 되려고 노력할 것이다.