주민등록번호를 잊은 미국인에게 아파트 사는 법 (feat. 서울 3급지 84를 향한 조급함)[어나더제이]

안녕하세요,

행동하고 결과를 만들어내는 투자자 어나더제이입니다.

저는 작년 7월 (거래량 최고일 때...)

강남과 여의도를 30분이면 갈 수 있는 위치의

서울 3급지 구축 아파트를

전고 대비 -18% 가격으로 매수해

1호기 깃발을 꽂았습니다.

미국 시민권자에게 집을 매수했는데요.

가계약부터 잔금까지의 과정을 복기하고자 합니다.

그 과정 중 조급함으로 인해 부끄러운 부분이 많습니다.

하지만 누군가에게는 도움이 될 수 있다는 마음으로 글을 풀어보겠습니다.

매수할 집을 찾기까지의 과정은 아래 링크에 상세히 기록했습니다.

1) 1호기를 찾아서

https://weolbu.com/community/1445288?inviteCode=620058&utm_source=user_share&utm_medium=referral&utm_campaign=user_share_button

[어나더제이]내집마련 기초반 재수강하며 서울에 1호기 계약했습니다.(너나위님, 자모님, 감사합니다!🧡)

2)매물 확인(이라 쓰고 조급함이라 읽는다)

A단지 부사님의 연락을 받고 바로 부동산으로 달려 갔습니다.

그런데요. 부사님께서 제게 사실대로 말하지 않은 게 하나 있었습니다.

저한테는 분명히 매물을 보러 오라고 하셨거든요.?

그런데 부동산에 도착하니 제가 매수하려는 집은 볼 수가 없다는 겁니다.

집을 살 사람만 가계약금을 내면 보여준다고요....

그냥 돌아섰어야 했는데,,

원하는 가격이 눈 앞에 있다는 생각에 다른 리스크는 외면했던 것 같습니다.

저는 제가 매수하고 싶은 집의 아래층 매물을 봤습니다.

이미 이 단지의 매물은 거의 다 본 터라 

최악의 집 컨디션에 더 비싼 집도 봐서 그런지

안 봐도 괜찮지 않을까 하는 바보 같은 확신이 있었습니다.

결국 매수할 집의 컨디션을 전혀 확인하지 못하고, (반성해라 진짜..)

아래층을 통해 매물의 뷰, 향, 구조 정도만 확인했습니다.

알게된 사실은 탁 트인 뷰라 개방감이 있다는 것과 (로얄동)

남서향에 방3,화2의 판상형 구조, 수리가 안 된 기본집이라는 것이었습니다.

나중에 매도자분께 왜 집을 보여주지 않으셨는지 정중히 여쭤보니

그 당시 매도자(대리인)가 임차인께 집을 보여줄 수 있냐고 물어보았고

임차인이 불편하다고 하여,, 집을 살 사람만 보여주겠다고 부동산에 통보했던 것이었습니다.

(하아... 상황이 급하지 않은 매도자였네요.)

24년 7월은 매수의사를 밝히면 매매가를 올리거나 보류를 하고

가계약금을 입금해야 집을 보여주겠다는 매도인이 꽤 있던

매도자 우위 시장이었습니다.

하지만 저는 매수하고자 했던 같은 단지 매물보다 

3천 싸게 나온

그 가격에 그 집을 잡아야 한다는 조급함에

1년 넘게 월부 강의 들으며 배운건 다 잊고...

계약하고 싶다는 의사를 밝힙니다.

(다시는 안 그럴꺼예요. 정말요)

3)계약금의 일부 입금 (또 다른 난관 봉착)

가계약금을 입금하고자 할 때, 또 다른 난관을 만납니다.

매도자와 가계약금을 받는 사람이 다르다는 겁니다.

앞서 말씀드린 바와 같이 매도자는 미국인으로

현재 미국에 거주 중인 48년생 미국 시민권자 여성분이었습니다.

몇 개월 전 소유권자인 배우자의 사망으로

같은 해 6월 본인 소유로 소유권을 이전하고

7월에 매물을 내놓은 것이었습니다.

이 부부는 10여년 전 미국으로 이민을 갔고,

현재는 매도자의 여동생이 대리인으로 전세를 관리하다가

매매를 대리하는 상황이었습니다.

게다가 미국인 매도자는 현지에서 혜택을 받는 부분 때문에

한국에 본인 계좌를 만들지 못하고

동생 계좌로 전세금을 받고 있으며,

저와의 매매도 동생 계좌로 해야 한다고 했습니다.

순간,,

이거 사기면 어쩌지?

매도인과 입금 받는 사람이 동일해야 하는 건 기본이잖아.

제 머릿속은 혼란 그 자체였습니다.. 그냥 포기할까?

어젯밤에 나온 이 매물을 누군가는 바로 살 것 같았습니다.

무섭다고 그냥 포기할 수는 없었습니다.

그래서 사실 확인을 시작했습니다.

*등기부등본 소유권 확인

- 사망한 전 소유자, 소유권 이전 후 현 소유자의 성명, 주민등록 앞자리(뒷자리는 가려져 있음), 주소지 확인

*현재 거주하는 전세세입자 계약서, 위임장 확인

- 위임장에는 주뉴욕영사관에서 인증한 위임장에

위임인(전 소유권자), 피위임인(현재 입금 받을 대리인)의 정보가 담겨 있었습니다.

전세계약서에도 임대인 란에 소유주와 대리인으로 위임장과 동일한 이름, 정보가 있었고

계약서 특약으로는 전세금을 대리인에게 지급한다는 내용이 있었습니다.

전 소유자 (사망 후) -> 현 소유자 소유권 이전 (OK)

전 소유자 대리인(처제/ 현 소유자 여동생)에게 위임 (OK)

이 모든 서류 확인을 통해 복잡한 현 상황을 파악하고

계약을 이어나갈 수 있었습니다.

*가계약금 입금 전 특약 반영

# 대리인 000은 본 계약금 일부금에 책임진다.

- 지나고 보니 많이 허술한 특약입니다. 

그래서 본 계약서에는 더욱 명확하게 특약을 넣습니다.

3)본 계약

본 계약은 매도인의 대리인, 매수자인 저, 양측 부사님,

그리고 영상통화를 통해 미국에 있는 매도인이 함께 했습니다.

저는 혹시 모를 상황에 대비해 양해를 구하고 영상통화를 녹화했습니다.

영상통화를 통해 매도자 본인에게 매도 물건을 확인하고, 본인의 신분을 확인했습니다.

이 분은 이주한지 너무 오래되어서 주민등록번호 뒷자리를 기억하지 못했고,

여권으로 본인 확인을 하고, 여권 사진을 송부 받았습니다.

여권에는 성명, 생년월일, 미국 시민권자 번호가 있었습니다.

중도금 때 매도인이 한국으로 입국하겠다는 확답을 받고,

그 때 만나 본 계약서를 다시 작성하기로 했습니다.

(저는 매도인의 인적사항을 계약서에 정확히 기입하기 위해 계약서를 2번 작성했습니다.)

*본계약(대리인과 계약서 작성 및 계약금 지급)

매도인 란에 매도인과 대리인 2명의 인적사항을 기입하고,

특약은 아래와 같이 넣고,

계약 및 기타 모든 사항에 대한 권한을 위임한다는 위임장을 함께 받았습니다.

# 매도인 ㅇㅇㅇ은 계약금 및 매매 잔금 전액에 대하여 동생(대리인) ㅇㅇㅇ 계좌로 입금받는 것을 동의한다.

# 중도금 지급일에 매도자의 인적사항 등을 추가하여 본 계약서를 재작성하기로 한다.

계약 후 집으로 돌아와 특약을 다시 한번 살폈습니다.

잔금을 대리인에게 입금하는데 이렇게 넋 놓고 가만히 있으면 안 되는 상황이었습니다.

실례를 무릅쓰고, 7월에 투자코칭을 해주신 한가해보이 멘토님께 특약 사항을 여쭤보았습니다.

멘토님께서는 계약을 축하해 주시며,

기존 제가 생각했던 문구 보다 좀 더 세밀하게 내용을 수정해 주셨습니다.

# 매도인의 요청으로 매도인 ㅇㅇㅇ은 계약금 및 매매 잔금 전액에 대하여

동생(대리인) ㅇㅇㅇ 계좌로 입금받는 것으로 진행하고 매도인과 대리인은 확인하였다.

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"본인이 요청했기 때문에 동의한다고 하기 보다

본인이 요청한 부분과 당사자와 대리인이 확인하였다는 점을 정확하게 넣으면 좋겠어요.

해당 내용에 대해

매도자의 위임장에서 계약서 수정 권한도 있는지 확인해 봐야 합니다.

계약 및 변경에 관한 전부가 되어야 합니다.

해당 위임장을 준비하게끔 하면 좋을 것 같고

영상통화로 해당 내용에 대해 본계약에서 한번 더 통화를 진행하고 파일을 준비해 두면 좋을 것 같습니다."

-한가해보이 멘토님

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당시의 감사한 마음과 감동을 잊을 수 없습니다.

한가해보이 멘토님 정말 감사드립니다!

저도 누군가에게 도움이 될 수 있는, 나눌 수 있는 사람이 되겠습니다.

*중도금(대리인과 계약서 재작성 및 중도금 지급 )

드디어 매도인을 실제로 뵈었습니다~!!!!! 

이렇게 기쁠줄이야!!

매도인은 재외동포=미국시민권자로 한국에 입국하면서 준비해야 할 것이 많습니다.

부사님과 법무사님이 많이 챙겨주셨고 덕분에 저도 관련하여 공부할 수 있었습니다.

외국인 매도인은 '부동산 매도용 인감증명서'를 발급 받아야 부동산을 매도할 수 있는데요.

외국국적 동포 중 국내 거소증을 소지한 외국인에게만 발급되는 증명서입니다.

매도인은 입국하며 출입국 관리사무소를 통해 거소증을 신청했고,(처리기간 4주~8주)

이 과정을 통해 외국인 부동산 등기용 등록번호 및 거소증을 발급,

매도용 인감증명서를 발급 받은 후 잔금일에 만나기로 했습니다.

(이 인감증명서가 있어야 제가 등기를 칠 수 있으니까요~!)

또한 매도자가 외국인일 경우, 이 분이 잔금일 전에 양도세 신고를 먼저 해야!

매수인이 잔금일에 등기를 칠 수 있습니다.

이 날 특약사항을 반영하여 본 계약서를 다시 작성했고,

이체한 계약금 10%와 중도금에 대한 영수증을 매도인 본인에게 받았습니다.

4)잔금

잔금일 아침 매도인과 대리인 양측 부사님과 모여 잔금을 완료했습니다.

매도인에게 등기에 필요한 서류를 받고

동석한 법무사님께 필요한 서류를 드리고

계약의 전 과정이 마무리 되었습니다.

5) 느낀 점

잘한 점 : 첫 단추는 잘못 끼웠으나, 그 후 사실 확인과 도움 요청을 통해 주인의식을 갖고 행동한 점

특약을 적재적소에 잘 넣었고, 멘토님께도 조언을 구한 점

잘못한 점 : 매물 보지 않고 가계약금 넣음. 조급하면 망한다. 신중하자.

다시는 하지 않았으면 하는 점 : 매도인과 계약금 받는 사람이 다를 때는, 다른 물건을 찾도록 하자. 

           너무 걱정이 많이 되었고, 리스크가 크다.

저는 이번 1호기를 통해 정말 많이 배웠습니다.

남편과 공동명의로 진행하는 매수였지만,

총대는 제가 메고 모든 것을 해 나갔습니다.

당연한 말이지만, 모두 저의 책임이었습니다.

잔금 후 5개월이 지난 지금,

각종 정부 규제와 정치 상황으로 혼란한 현재 부동산을 보며

지금 사면 더 잘 살 수 있을까? 생각도 듭니다.

하지만 그 때 싸게 샀으니 후회는 없습니다.

올해 2호기를 준비하고 있습니다.

이번 2호기 때는 만반의 준비를 하고, 

1호기 때의 실수를 반복하지 않기 위해 노력하겠습니다.

작년 7월 <내집마련 기초반>을 수강하며 첫 계약을 했습니다.

너나위님, 자음과모음님, 정말 감사합니다.

P.S. 1월에 우연히 뵙게 된 너나위님, 권유디님, 클로이님, 이지님^^

그 때 저의 1호기를 자기 일처럼 좋아해주시고 축하해주셔서 정말 감사합니다.

너무나 따뜻하고 좋은 분들을 마주친 행복한 순간이었습니다.

무슨 말인지 아시죠? ㅎㅎ

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.^^

올해 다들 원하는 일 이루시는 한 해 되시길 바랍니다.

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