[어나더제이]내집마련 기초반 재수강하며 서울에 1호기 계약했습니다.(너나위님, 자모님, 감사합니다!🧡)

안녕하세요,

행동하고 결과를 만들어내는 투자자 어나더제이입니다.

이번에 내집마련 기초반을 수강하며

너나위님, 자모님께 시장 상황 전반에 대해 인사이트를 얻고

강의에서 배운 대로 기준과 원칙을 지켜 서울에 1호기를 계약했습니다.

작년 6월부터 월부 환경에서 공부를 시작했는데 

내마기 수강과 동시에 거주 분리로 내 집 마련을 하게 되니

만감이 교차하네요.^^

제가 월부 강의를 들으며 가장 의지했던 너나위님과 자음과모음님께 

정말 감사하다는 인사 드리고 싶습니다.^^

월부에 들어와서 1호기를 계약하기까지 그 시간과 과정이 꽤 긴데, 

이 부분을 정리하고 복기해 보겠습니다.

1단계. 목표와 계획

저는 인생에 큰 목표 없이, 그저 주어진 하루하루를 열심히만 살던 사람이었습니다.

그런 제가 월부에 들어와 처음으로 인생 목표와 계획을 세웠습니다.

• 목표 순자산:  40억
• 24년 1호기를 시작으로 1~2년에 1채 씩, 10년 간 5채 투자한다. (임대사업자 부활하면 추가 투자한다.)
• 월 00만원 꼭 저축한다.

• 1호기 투자 계획

  -투자 시기 : 거주지 이동(현 거주지 보증금 반환 일자) 확정되면 실행

  -자금 조달계획 : 보증금 반환금 + 모아둔 저축액 + 필요 시 감당가능한 신용대출

  -목표 매수가 00~00억 사이 

  -투자금(취득세, 기타비용 포함) MAX  *억

2단계. 꾸준한 독.강.임.+ 투자를 향한 간절함

23년 6월부터 월부 강의와 함께 조모임을 시작했습니다.

조모임을 시작하며 동료가 생겼고, 

함께 임장을 다니고 앞마당을 만들기 시작했습니다.

저는 잘하는 월부 수강생은 아니지만, 

그래도 꾸준히 하려고 노력했습니다.

3단계. 투자금 확보

저에게는 월부에 오기 전 매수한 실거주 빌라, 전세를 끼고 투자한 수도권 외곽 아파트가 있었는데

강의를 들으며 제가 매수한 부동산의 가치가 좋지 않음을 파악할 수 있었습니다.

확신을 얻기 위해 거인의 어깨를 빌려 코칭을 받고, 두 개 부동산을 매도했습니다.

-기존 저가치 부동산 매도를 통해 투자 원금을 회수하고,

-거주지 이동을 통해 깔고 앉는 돈을 감액하고,

-그동안 모은 저축액을 더해

1호기 투자금을 확보했습니다.

거주지 이동(보증금 낮은 월세로)

남편과의 긴급회의.

"여보, 우리가 이 돈을 주고 여기에 거주하면 당장은 편해도, 좋은 투자를 하기 어려워.

이번 계약 만료 때 보증금을 많이 낮춰서 다른 동네로 이사 가자.

4년만 같이 고생해주면 첫째 중학교 갈 때는 좀 더 좋은 곳으로 옮길 수 있어."

다행히 가족 모두가 동의하여 제 앞마당 중 한 곳으로 월세 계약을 하게 되었습니다.

4단계. 시장 상황 파악

상급지, 그 외 신축 단지 오름세.

5월부터 갑자기 투자후보단지 매매가가 오르기 시작했습니다.

상급지, 신축들이 1억씩 올랐고 부동산 사장님들 반응도 예전보다 차가워진 느낌이었습니다.

전임을 하면 투자금이 얼마나 있는지 먼저 물어보셨고, 

제 투자금 보다 조금 부풀려 말해도 보여줄 물건이 저층 밖에 없다는 답변이 돌아왔습니다.

그렇게 5월 즈음, 

제가 꿈꿨던 1순위 후보지 흑석과 성동구는 떠나갔습니다.

6월, 

서울투자기초반을 들으며 송파 임장을 다녔습니다.

첫째주만 해도 손에 들어왔던 단지가 몇 개가 있었는데, 

3~4주차 매물임장을 하니 주인이 매물을 거두고, 매매 보류를 하기 시작했습니다.

호가가 싸다고 생각되어 전임을 하면, 반전세/ 월세가 껴있는 물건들이었습니다.

둔촌주공 입주의 영향인지, 송파의 전세 매물이 늘어났고, 

전세가가 낮아 투자금이 많이 들어갔습니다.

전세가 높게 껴 있는 매물을 찾고 매물을 봤지만

외곽 신축은 내년 1월 둔주 입주 한복판에 세입자가 나간다고 해서 탈락.

(전세를 같은 금액에 맞출 수 없을거라는 생각이 들었습니다.)

가락 구축은 계약하려고 하니 주인이 매물을 거뒀습니다.ㅠㅠ

송파 후보 단지의 매매가는 비벼볼만했지만, 

투자금이 너무 많이 드는 상황이었습니다.

5단계. 멘탈 잡기

7월, 

이젠 정말 시간이 없었습니다. (조급함이 스물스물….ㅠㅠ)

갑자기 내가 투자할 수 있는 단지가 없다는 생각이 들고

자신감이 떨어지고 한숨만 나왔습니다.

혼란스러운 와중에 너나위님의 인사이트를 얻어야겠다는 생각이 들었습니다.

지난 1월 내마기를 수강해 전반적인 내용은 배웠지만,

시장 상황이 많이 바뀐 지금, 

너나위님께서 시장을 어떻게 보고 계신지 듣고 싶었고

그에 맞춰 저의 투자 방향을 정하고 싶었습니다.

(지금 할 수 있는 투자를 하느냐, 

다시 조금이나마 하락할 것을 기다리느냐)

강의를 통해 현재 시장 상황을 파악할 수 있었습니다.

이렇게 짧은 시간에 급하게 상승한 상황에서는 

높은 확률로 다시 하락할 수 있지만

선택은 나의 몫이다.

저는 

어떻게 될지 모르는 미래를 예측하고 기다리기 보다는,

지금 상황에서 아직 오르지 않은 가치 있는 단지를 찾기로 결심했습니다.

6단계. 

다시 투자후보단지 리스트업

실행  

내마기 수강과 동시에

지금 뭘해야 할지 생각하고 아래 순서로 진행했습니다.

*서울 앞마당에서 200세대 이상 단지 시세 전수 조사 

→ 목표 매수가(10~13억)  & 전고 대비 15% 이상 하락 & 가치 있고, 투자금 감당 가능한 단지 추출

그 단지의 가치를 생각할 때는 

직장 다니기에 위치나 교통이 괜찮은지 

아이 키우기에 괜찮은지 초점을 맞췄습니다.

-강남 접근성(+도심, 여의도)

-주변환경(편의시설, 균질성)

-가능하면 많은 세대수, 좋은 연식

-학군(초등학교, 중학교 배정/거리)

1, 2급지 덜 좋은 생활권의 후보 단지는 투자금이 너무 많이 들어가거나, 호가가 올라서 탈락시켰고, 

3급지에 투자금이 맞는 신축 단지들이 있었지만, 

매매가가 싸지 않아 나중에 가격이 많이 떨어질 수 있어 제외시켰습니다.

제가 배운대로 기준을 따르니,

3급지 좋은 생활권의 구축 단지들이 후보가 되었습니다.

후보 단지들을 모두 매임 다니고,

가장 좋다고 생각한 A, B 2개 단지를 정하고,

부사님께 매수 의사를 밝혔습니다.

*제가 매물을 뒤지던 시기에는 전용59보다 전용84가 상대적으로 저렴했기 때문에

최종 후보 2개 단지 모두 84타입으로 결정하게 되었습니다.

A단지

A단지가 더 마음에 들었는데 계약을 하려고 하니 주인이 매가를 2천만원 올렸습니다.

투자금은 감당가능했지만 전고 대비 -14%가 되니 계약을 하기가 망설여 졌습니다.

순간 천만원만 깎아달라고 사정해볼까 생각하는데,

주인이 매물을 거뒀다는 연락을 받았습니다.

ㅠㅠ

사장님께 저는 B단지도 보고 있는데 그게 매매가가 훨씬 싸니 

내일 그걸 보러 가겠다고 말씀드렸습니다.

그러자 A단지 로열동의 3층 매물을 보여주십니다.

들어가보니 수리가 잘 되어 있고, 확장된 컨디션이 좋은 집이었습니다.

전 또 흔들렸습니다. ㅠㅠ 

3층은 1층 보다 더 애매하다고, 매도하기 어렵다고 그렇게 배웠는데 흔들리더라고요 ㅠㅠ

부사님께 정중히 거절하고 집 보여주셔서 감사하다. 내일 다른 단지를 해야할 것 같다.

인사드리고 나왔습니다.

B단지

다음날 아침 B단지에 매물을 보러 갔습니다.

3급지 좋은 생활권 신축들 사이에 껴 있는 구축 단지였습니다.

로열동 로열층에 집 컨디션도 괜찮고, 전세는 조금 낮게 껴 있었습니다.

연식은 A단지 보다 7년 오래된 집이었지만, 

전고 대비 28%나 싸게 살 수 있는 집이었습니다.

사장님께 제가 고민을 하는 집이 있는데 오늘 저녁까지 확정해서 계약금 일부를 입금하겠다고 말씀드리던 중..

A단지 부사님의 전화가 왔습니다.

“지금 바로 집 보러 올 수 있어요? 미국인이 집 주인인데  로열동에 중층이고, 

어제 주인이 보류한 집 보다 3천 싸게 나왔어요. 

이게 서류상 절차가 복잡해서 어떻게 생각하면 매수가 어렵지만 또 다르게 생각하면…”

“사장님!! 그게 왜 문제인가요?~ 제가 하고 싶어요. 바로 갈게요!”

결과는,

저는 A단지를 전고 대비 -18% 매매가로 계약했습니다.

하락률만 본다면, B단지가 더 적합했지만, 

A단지가 투자금이 더 적게 들었고,

비교적 연식이 좋아 단지 컨디션이나 전세 맞추기가 용이하고

강남, 여의도 접근성 30분 이내로 수요가 더 많을 것으로 판단했습니다.

나중에 시간이 흐르고 지금 투자가 조금 아쉬울 수 있지만,

그래도 가치 있는 것을 싸게 샀다고 확신합니다.

이렇게 1호기 계약까지의 여정이 마무리 되었습니다.^^

(계약 잔금까지의 과정은 다음에 올려 볼게요.)

예전 강의에서 너나위님께서 강조하신 말씀이 있는데요.

항상 마음에 새기고 있습니다.

더 벌지는 못하더라도, 

덜 위험한 것에 투자해서

목표를 이룰 때까지, 

투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자를 할 것.

앞으로도 욕심 내지 않고, 잃지 않는 투자를  해 나가겠습니다.

저는 남은 목표가 있으니,

제 목표를 이룰 때까지

기준을 고수하고, 타석에서 벗어나지 않겠습니다.

 감사합니다.

🧡강의에서 모든 걸 가르쳐 주신 너나위님, 자모님 감사드립니다.

🧡투자코칭에서 앞으로의 방향성을 잡아주시고, 제 선택에 확신을 주신 한가해보이님 감사드립니다.

🧡응원과 격려, 매임도 함께 해준 고마운 동료 찡아찡님 감사드립니다. 함께 해주는 동료분들 고맙습니다.

🧡1년 넘게 주말 하루는 반납하고 아이들 돌봐주는 우리 남편,  제 선택을 지지해줘서 정말 고맙습니다.

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀