안녕하세요 부자그릇입니다.
요즘 아파트 가격이 폭등하며
틈새상품인 재개발 빌라, 오피스텔, 상가 등에
관심을 갖는 분들이 많아지고 있습니다.
이런 분들을 보며
저의 조급했던 지난날이
떠올랐습니다.
저는 지난 상승장 후반부에
부동산에 관심을 갖고
조급한 마음에 덜컥
틈새상품인 민간임대 아파트를
두 채나 사서
지옥에 다녀오는 경험을 했습니다.
지금부터 제가 틈새상품을 사서
겪은 일들을 말씀드리겠습니다.
이 글을 읽는 분들은
부디 탐욕을 가라앉히시고
저와 같은 힘든 경험을
하지 않으셨으면 좋겠습니다.
▶ 건설사는 준부도상태가 되었습니다.
▶ 대출 상환 압박이 들어왔습니다.
▶ 재산권을 보호받지 못할 위기에 놓였습니다.
1. 건설사는 준부도상태가 되었습니다.
17년 지방 아파트 분양을 받고
대세 상승장이 펼쳐지며
제가 가진 분양권이 있던 지역까지
투기과열지구에 지정이 됩니다.
뒤늦게 투자에 눈을 떴지만
투기과열지구에 지정된 상태에서
새아파트에 대출을 받아 입주한 저는
추가주택을 구입하지 못하게 되었습니다.
그럼에도 제가 입주한 아파트를 비롯한
대부분의 아파트가 2배 이상 오른 것을 보고
눈이 돌아 있던 저는
신축이면 다 된다는 생각에
21년, 22년에 걸쳐
말 그대로 아무거나 덜컥 사게 됩니다.
그것도 두 채나요…!
등기를 치지 않아 주택수에 포함되지 않고,
전전대도 놓을 수 있으며,
몇 년 뒤에 확정분양가로 분양받을 수 있는
‘민간임대 아파트’라는 틈새상품이었습니다.
(상승장 후반이 되면 초보들을 중심으로
틈새상품에 눈길을 주게 됩니다…
이젠 절대! 틈새상품에는 눈길도 안 줄 겁니다.)
살 땐 장밋빛 미래만 보여
P를 몇 천만원씩이나 주고 샀지만
공부하고보니 나홀로 외곽 신축으로
저가치 중의 저가치 상품이었고,
이후 바로 하락장이 와서
아무도 거들떠보지 않게 됩니다.
월부에 와서 22년 말
한가해보이 멘토님께 첫 투자코칭을 받으며
두 채 모두 매도해야 한다는 이야기를 들었지만,
전단지를 들고 가서 부동산에 읍소하는 노력에도
물건을 매도하지는 못했습니다.
- 관련 경험담 :
https://cafe.naver.com/wecando7/10141213
https://cafe.naver.com/wecando7/10195813
원자재 가격이 상승하고
중소 건설사가 부도가 난다는 소식이
속속 들려왔지만 제 일일 줄은 몰랐습니다.
계약기간만 채우고 전세금 받고
얼른 나와야겠다는 생각뿐이었습니다.
하지만 세상은 제 계획대로 되는 것이 아니더군요.
제가 물건을 가지고 있던 건설사도
무리한 사업확장으로
준부도상태에 이르게 된 것입니다.
제가 다시 그 때로 돌아갈 수 있다면,
절대 상승장 후반에 아무거나 사지 않겠습니다.
정책을 거스르는 틈새상품을
나만 아는 대박 상품이라 생각하고 진입하지 않겠습니다.
2. 대출 상환 압박이 들어왔습니다.
불안해하고 있던 그 때,
제게 은행에서 우편 한 통이
날라옵니다.
‘대출상환통지서’
건설사가 위태로우니
은행에서도 대출 상환 압박이
들어온 겁니다.
(민간임대 아파트이다보니
집주인이 건설사라서
건설사가 부도 위기에 빠지니
칼같은 은행은 바로
전세대출을 상환하라고 한 겁니다…)
여기저기 돈을 구할 방법을 알아보고
은행에도 대출 연장 방법이 없는지 알아보느라
25년이 어떻게 흘러갔는지 모르겠습니다.
발등에 떨어진 불을 끄는 것 외에는
다른 것을 하기 어려웠습니다.
이 문제를 해결하는 중에도
몇몇 세대에 경매가 들어오고
압류가 걸리는 등
이슈는 끊이지 않았습니다.
(다행히 저희 집에는
경매는 들어오지 않았습니다…)
다행히 임차인 집단 대응으로
대출은 연장이 되었습니다.
하지만 은행의 대출 상환 압박은
저에게 크나큰 심리적 부담이었고
다시 떠올리고 싶지 않은 경험입니다.
더군다나 저는 2채나 샀기에
대출상환금액도 2배였고,
위험부담도 2배였습니다.
앞으로는 절대 무리해서
급하게 여러 채 욕심내지 않겠습니다.
절대 대출을 가벼이 생각하지 않겠습니다.
3. 재산권을 보호받지 못할 위기에 놓였습니다.
불행 중 다행이었던 점은
건설사의 준부도 상태로 인해
HUG 보증보험을 신청해
이행청구를 받을 수 있게 된 것입니다.
하지만 제가 가진 2채 중
한 채는 전세권을 설정해 놓아
HUG 이행청구가 가능했지만,
다른 한 채는 전입을 했다가 뺐다가 하느라
재산권을 보호받지 못할 위기에
처하게 됩니다.
결국 한 채는 이행청구를,
다른 한 채는 등기를 넘겨받기로
결정을 내립니다.
HUG 이행청구 과정에서도
제가 첫 계약자가 아니라
P를 주고 산 물건이었기에
최초 계약자의
건설사 입금 내역을 찾느라
부동산에 수소문하고
갖은 마음고생을 했습니다.
건설사가 24년 말부터는 세금도 못 내서
세무서 상대로 압류가 들어오기도 했습니다.
(매일 등기부등본 떼보느라
마음 편한 날이 없었습니다.)
다행히 제 전세권이 세금 체납보다
우선순위여서 이행청구를 받는 데
문제가 되지는 않았습니다.
(세금 체납보다 권리가 후순위이거나,
경매에 넘어갔는데도
배당요구를 하지 않은 세대는
HUG에 가입했다고 해도
이행청구를 받지 못하고
전세금을 아예 날릴 위기에 처하셨습니다…
생각만해도 아찔하네요)
현재는 이행청구 후 3개월째
승인이 나기만을 기다리고 있는 상태이며,
나머지 한 채는 어제 매도에 성공했습니다.
(이행청구 승인이 빨리 날 줄 알고
세입자분이 먼저 나간다는 것을 OK했는데
3개월째 감감무소식이라
대출이자와 관리비가 줄줄 나가고 있어
마음이 쓰라립니다.
매도에 성공한 한 채도
매수인 분께서 어찌나 깎으시던지
안 그래도 손실매도라 속상한데
거의 6천만원 가까이 손해보고 정리했습니다.
팔아야 한다는 것을 알면서도
막상 내 물건이면 감정이 섞이더라구요…)
마음을 추스리기까지 진담 튜터님의 말씀과
한가해보이 멘토님, 경자인 님의 칼럼이
많은 도움이 되었기에 공유해 봅니다.
https://weolbu.com/s/M4JDamacta
https://weolbu.com/s/M4JS7Aff5O
지옥에서 살아 돌아온만큼
이제부터는 권리관계 잘 파악하고
안전하고 올바른 방식으로만 투자할 것입니다.
이 글을 읽으시고도
기준과 원칙을 모른 채
아무 상품에나 투자하겠다는
월부인은 없으시겠죠?!
기회는 준비된 자에게 언제든 옵니다.
조급한 마음 버리고
꾸준히 공부하면서
지금 할 것들 해나가다보면
좋은 기회를 잡을 수 있습니다.
부디 조급한 마음 버리고,
나만 상승장에 올라타지 못했다는
아쉬움 버리고,
시장을 꾸준히 지켜보며
내게 맞는 투자를 해 나가시기 바랍니다.
상승장 후반에 아무거나 사지 마시고,
무리해서 여러 채 욕심내지 마시고,
안전하고 올바른 방식으로 투자하세요!
저도 멀리 돌아왔지만
이제부터라도 탐욕을 다스리고
올바른 기준과 원칙에 따라
투자를 이어나갈 것입니다.
모두 응원하겠습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
