1. 본 것

1부. 왜 지금 입지인가?

• 낡은 집들이 차례차례 새 아파트로 변신할 채비를 하고 있다. 이런 변화가 나타나는 곳들의 공통점은 무엇일까? 결국은 환경이 좋고 교통이 편리하며 일자리가 많은 ‘우수입지’라는 것이다. 입지는 낡은 집이 새 집으로 변하기 위해 필요한 절대동력이다.
• 앞으로 다가올 시장에서는 ‘전국’의 통계 지표가 큰 의미가 없다. 지역별로 다르게 나타나는 시장의 움직임을 잘 파악해 상승장에서는 더 잘 오르고, 하락장이 와도 덜 떨어지고 빠르게 회복할 곳을 찾는 것이 중요하다.
• 비슷한 환경을 가졌는데 왜 저 아파트는 오르고 이 아파트는 그대로일까? 모든 답은 ‘입지’에 있다. 정책은 일시적이나 입지가 주는 가치는 영원불변하기 때문이다.
• 우리가 가장 두려워해야 하는 것은 집값이 떨어지는 게 아니라 ‘집을 팔 수 없는 상황’이다. 상승장의 하반기에 다다를수록 ‘입지 선별’이 더 중요해지는 이유다.
• 같은 지역 안에서도 하락장에 가치가 크게 흔들리지 않는 곳돠 반대로 힘없이 시세가 떨어지는 곳이 극명하게 나뉜다. 결국 하락장을 버티는 힘은 실거주하기 좋은 조건을 갖춘 입지다.
• 집에 애착을 갖는 순간 ‘자산 증식 도구’로서의 의미는 줄어들 수 밖에 없다. 첫 집에 실거주를 할 계획이라고 해도 들어갈 때부터 갈아타기를 염두에 두어야 한다.
• 상승장이든 하락장이든 일단 집을 샀다면 방향성은 동일하다. 공부를 계속할 것, 그리고 상급지를 바라볼 것!

2부. 10년 후에도 오를 아파트를 찾아라

• 황금입지의 네 가지 요건은 ‘지역의 기본기가 탄탄한 지역’, '서울의 확장 지역', ‘ 부동산 트렌드 선도 지역’, ‘직주근접 택지지구’다.
• 지역의 기본기가 탄탄해 거주하기 좋은 지역: 교통, 일자리, 학군, 환경 - 강남구, 용산구, 성남시, 과천시, 안양시, 하남시
• 핵심 지역 출퇴근이 용이한 서울의 확장지역: GTX 노선이 있는 지역
• 교통망과 신축 아파트가 만난 부동산 트렌드 선도 지역: 대형 정비사업 구역 - 청량리뉴타운, 광명뉴타운
• 교통망, 일자리가 만난 직주근접 택지지구: 3기 신도시
• 신설 교통망을 볼 때는 그 교통망이 일반적인 전철인지, 급행 철도인지 등 교통망의 질도 따져봐야 한다.
• 택지지구 안에서는 가장 먼저 생기는 ‘시범단지’가 황금 입지가 된다.
• 양도세 비과세를 노리는 매매거래가 활발해지며 지역의 움직임이 커지므로 택지지구는 입주 2년이 넘은 시점에 매도 물건이 몰렸을 때 노려보는 것도 좋다.
• 설사 조금 마음에 차지 않거나 포기해야 하는 부분이 있더라도 그것이 내 상황에서 최선의 선택지라면 고르지 않을 이유가 없다.
• 우리가 입지를 판단할 때 따져야 하는 것이 바로 ‘서열을 뒤집는 순간’이다. 입지를 잘 모르는 사람들은 기회가 다가와도 그 사실을 알지 못한 채 같은 집에 머무르거나 똑같은 입지 내에서 수평 이동을 하는 데 그친다.
• 내가 사는 지역과 상급지의 시세 격차가 좁혀지는 순간이 오면 기회를 놓치지 않고 갈아타기를 시도하는 것이 올바른 선택이다.
• 입지 그 자체를 분석하기 위해서는 먼저 그 입지가 가진 ‘내재적 가치’와 ‘외부적 가치’를 구분해야 한다.
• 내재적 가치란 외부의 영향 없이도 향후 가치가 상승할 수 있는 자체 동력을 말한다. 지역의 기본기 네 가지와 정비사업이 여기에 해당된다.
• 외부적 가치의 요인으로는 교통망의 개선, 정책, 대출규제, 수요와 공급 등을 들 수 있고, 이는 서울보다 수도권에 더 큰 영향을 미친다.
• 내재적 가치의 상승 없이 오직 외부적 가치만으로 올라간 시세는 모래성과도 같아서, 작은 변화에도 자칫 가격이 상승 전으로 돌아갈 수 있다. 특히 정부의 규제 덕분에 시세가 급등한 지역이라면 더욱 신중한 판단이 필요하다.
• 어떤 지역의 시세가 상승하고 있다면 그 지역의 본질적인 가치가 높아진 것인지, 아니면 한번 반짝 쓸고 지나갈 외부적 가치 때문인지를 냉철하게 판단해야 현재의 가격이 합리적인지를 알 수 있다. 

3부. 부의 레벨을 높이는 갈아타기 실전 전략

• 본격적인 부의 차이는 첫 번째 갈아타기에서 시작된다.

4부. 훨훨이 짚어주는 라이프사이클별 나만의 강남 찾기 프로젝트

• 재건축 아파트틑 일반 아파트와는 완전히 다른 상품이다. 인테리어, 동, 향, 층보다는 평균 대지지분, 용적률, 용도 지역이 중요해진다.

2. 깨달은 것

저자는 오랜기간 무주택자였다가 강남에 보금자리주택을 청약으로 분양받고 그 후에는 자산을 급속도로 늘려갔다. 그 과정을 한 문장으로 쓰니 간단해 보이지만, (실제로 책을 읽었을 때도 이렇게 순식간에? 라는 생각이 들기도 했다) 그간의 노력은 상상 이상이었을 것이다. 노력보다 더 강렬하게 느껴진 것은 결단력이었다. 어떻게 보면 첫 주택 구입은 운이 작용하여 좋은 결과로 이어진 것일 수도 있다. 하지만 운이 따를 수 있을 정도의 노력이 선행되었기에 주위의 반대에도 불구하고 첫 주택 구입을 결단력 있게 진행한 게 아닐까 싶다. 맞다고 판단되면 밀어부칠 수 있는 용기가 저자의 성장 밑바탕이 아닐까 싶다.

이 책에서는 내가 강의로 배우고 있는 매매가와 전세가의 차이를 이용한 투자보다는 경매, 청약, 재건축, 대출을 이용한 내 집 마련 등의 투자 방법이 더 많이 나온다. 투자금이 많이 들 수 밖에 없는 방식이기 때문에 나와는 거리가 멀다고 느껴졌지만 결국 문제는 ‘방법’이 아닌 ‘입지’라는 것을 계속적으로 머릿속에 넣으려고 노력했다.

내재적 가치가 있는 아파트를 찾기 위해 교통의 중요성을 강조하였는데 GTX,월곶판교선 등 익숙치 않은 철도망의 확장에 대해 새롭게 알게 되어서 많은 도움이 되었다. 지역 설명 마다 지도를 검색해보며 지리를 익히다 보니 익숙해지는 지역도 늘어나는 것 같다. 다만, 교통망의 질도 따져봐야 한다고 하였는데 신설 노선이 개통될 때 얼마나 좋은 교통망인지 판단할 수 있으려면 기존 노선의 이용량이나, 지역과의 연계 등 고려해 볼 것이 많겠다고 생각되었다.

책을 읽으면서 계속 머릿속을 떠나지 않던 것은 ‘갈아타기’이다. 첫 집에 애착을 갖지 말고 자산 증식 도구로서 상급지를 바라봐야 한다는 저자의 말이 내 집과 투자는 별개로 두고 싶었던 나에게 혼란을 주었기 때문이다. 과연 내가 살고 있는 지역에 상급지라는 것이 있는지도 모르겠거니와 책에서는 지방을 전혀 다루지 않기에 지방에는 상급지라는 것이 있을 수 없는가라는 생각까지 들었다. 지금은 나만의 강남을 찾지는 못했지만 내가 실거주하고 있는 집도 자산 증식의 도구로 적극적으로 활용해야 한다는 점은 항상 유념해야겠다.

3. 적용할 것

• 1세대 2주택 비과세를 위한 포트폴리오 짜보기
• 내 지역 내에 상급지가 있는지 적극적으로 알아보기
• 입지분석 시 연관성 있는 지역을 그루핑해서 생각해보기