관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요!
경제적 자유와 매일 성장하고 싶은
꿈꾸는 파파입니다.
월급쟁이 부자들
"열반스쿨 중급반" (4강)
지금 시장을 어떻게 바라보고
자신의 상황에 맞춰
그리고 지역에 따라
어떻게 투자를 할지
투자의 정석에 대해 하나하나
알아보는 시간이였습니다.
또한,
투자에 있어
많은 분들이 고민하고 있는 것들을
하나하나 Q&A을 통해
어떻게 대응을 하고
어떤 마인드를 가져가야 하는지
알아볼 수 있었습니다.
지금 우리는 부동산(아파트) 시장을 어떻게 바라보고 있을까!
시장이 변하는거 같은데, 상승할까? 아니 하락할까?
상승할까 하락할까 정답을 찾는 것이 아니고
지금 시장을 바라보고 어떻게 대응할지 관점으로 봐야 한다.
지금 매수를 할지, 아니면 기다릴지 정답은 없다.
그리고 투자를 하면 서울/수도권을 해야하나 지방을 해야하나 고민을 한다.
시장은 변하는 것이기 때문에 그것에 맞춰 행동을 하면 된다.
★ 투자로 연결하기
KB시세 혹은 매매/전세가를 보면서 현재 시장 흐름을 보고 투자의 관점으로 생각해보기 (매월 1회)
대중과 반대로 생각하고 행동해보자.
기회는 많이 남아있다. 투자를 할 수 있는 곳이 많다.
현재 시장에서 투자로 자산을 쌓아가는 방법
지금 부동산 현 주소
[서울]
매매 물량 증가 + 전세 물량 감소
[대구]
매매 물량 지속적으로 많음 + 전세 물량 감소
☞ 매매/전세 물량을 통해 현재 시장의 모습을 어느 정도 바라볼 수 있다.
다만, 이것이 그 지역의 전체를 대변하지는 않는다.
그리고 이 사장의 모습을 보고 자신이 어떻게 투자 방향, 그리고 투자에 있어 어떤 방식으로 할지 생각할 수 있다.
그래서 주기적으로 이런 모습을 바라보면서 지금 시장의 모습을 생각하는 것이 중요하다.
투자 전략
- 서울: 덜 오른 가치 있는 곳 + 투자금보다 선호도 우선
- 수도권: 좋은 곳부터 (서울 > 수도권) + 공급 Risk 주의
→ 어느 정도 투자금 고려 입지 독점성 높은 곳에 투자 + 장기 보유
- 지방: 가치 대비 싼 곳 + 전세가 상승 + 입주 물량 주의
→ 단기간 차익 실현 후 매도하는 방향
▶ 어떤 지역을 중점적으로 보는 투자자가 될 것인지 스스로 정해야 한다.
좋은 투자는 물건을 매수 하는 것이다. 지역이 중요한 것이 아니다.
☞ 지역별로 투자 전략을 다르게 봐야 한다. 동일한 기준보다는 지금 시장의 모습과 자신의 상황 (종잣돈, 저축금액, 투자실력 등)을 고려해서 조금 더 좋은 투자를 할 수 있는 방향으로 투자를 해야 한다.
이렇게 투자를 해야 같은 금액으로 매수를 해도 수익측면, 보유측면에서 좋은 선택을 할 수 있다.
★ 투자로 연결하기
나의 투자 방향에 맞춰서 투자 검토 및 진행하기
수도권/지방 투자로 5억 버는 방법
[수도권 투자 찾는 법 (지역 선택 → 단지 선택)]
- 입지독점성
. 수요, 대체지, 빈땅, 선호도, 교통(업무 접근성)
→ 입지독점성에 따라 가격 흐름이 달라진다.
- 전세가율
. 원금보존 + 투자금
. 지역별 적정 전세가율 고려
- 투자금 고려 지역
. 평균 매매,전세 가격 고려하여 투자금 범위 확인 (매전차이)
. 투자금이 비슷하면 좋은 입지부
- 저평가 단지
. 절대적 저평가 → 상대적 저평가
. 전고점 대비, 가격 고정
- 투자 단지
. 5순위 시세표로 금액대별 가격 파악
. 매매가 기준 정리
. 더 좋은 단지만 남기기
☞ 생각해보기
투자 지역/단지를 찾는 것이 쉽지가 않다. 수많은 지역과 단지 그런데 어디를 투자해야할지? 고민을 많이 한다. 그냥 강남 좋은 곳, 서초, 잠실 등 좋은 곳을 투자해야 하는 건가? 아니면 내가 가지고 있는 투자금 아무곳이나 하면 되는 것인가? 막연한 지역/단지를 선택하기 보다는 단계별로 기준에 맞춰서 투자 지역을 찾아야 실제 투자로 연결할 수 있다.
투자 범위를 줄이면서 투자에 대해 조금 더 구체화할 수 있다.
자신의 투자금 규모뿐만 아니라 저축 고려해서 선정해야 한다.
이때는 조금 더 중요한 곳부
★ 투자로 연결하기
투자금 고려 저평가/투자 단지 정리 하기 (3월내)
입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축
- 자신의 상황에 따라 투자 방향을 결정해야 한다.
. 투자금, 보유기간, 전세상승분 고려, 다음 투자가능한 종잣돈 여부
똘똘한 1채 vs 나눠서 2채
- 자신의 상황에 따라 투자 방향을 결정해야 한다.
. 투자금, 보유기간, 전세상승분 고려, 다음 투자가능한 종잣돈 여부
☞ 생각해보기
투자 방향은 정답이 있는것이 아니고 모든 사람이 동일한 것이 아니다.
무조건 입지, 무조건 연식 혹은 투자 채수 둥
상황을 고려해서 자신에게 맞는 투자를 해야 한다.
그리고 어떤 단지를 선택하는지에 따라 결과는 달라진다.
좋은 아파트를 살 수 있어야 한다.
★ 투자로 연결하기
나의 맞는 투자 방향 검토
- 연식 > 입지
-2주택 후 다주택 or 갈아타기 고려
[지방 투자 찾는 법]
- 인구수
. 인구수 → 수요
- 전세가율
. 지방은 매매-전세 흐름이 비슷하다.
. 매매-전세가 고려 투자금 판단
- 입주물량
. 투자자 입장에서 전세가 상승이 향후 투자 전략 유리
. 해당 지역 + 인근 지역 같이 고려 필요
. 투자 시 전세 세팅 + 재계약 시점 Risk 판단
- 저평가 단지
. 절대적 저평가 → 상대적 저평가
. 전고점 대비, 가격 고정
- 투자 단지
. 5순위 시세표로 금액대별 가격 파악
. 매매가 기준 정리
. 더 좋은 단지만 남기기
☞ 생각해보기
지방에 있어 수도권 다르게 투자 후보 지역을 선정할 수 있다.
다만, 비슷한 것은 투자금이 비슷하면 좋은 곳을 먼저 봐야 한다.
그리고 저평가를 찾는 것은 동일하다.
이를 위해서는 지역/생활권/단지의 가치를 알아야 할 수 있다.
★ 투자로 연결하기
지역 평단가 정리 시 인구수 추가해서 인구수 vs 가격 흐름 같이 보기
[수도권과 지방 비교 평가 방법]
- 가격 흐름 비슷한 곳 찾고 더 많이 오를 수 있는 곳인지 검증
아는 것을 실제 행동으로 옮겨야 한다.
주우이님
★ 투자로 연결하기
목표 달성을 위한 나만의 투자 루틴 만들기
- 시세,비교평가
- 임장
Q&A
시장에서 변하는 것과 변하지 않는 것을 아는 것은 중요하다.
변하지 않는 것에 집중해야 한다.
1등보다 괜찮은 것을 찾으면 된다.
많은 경험을 통해 자신에게 맞는 좋은 부동산 사장님을 만난다.
100% 확신을 갖기는 어렵다. 경험을 통해 실력을 쌓아야 한다.
끊임없이 임장지역을 만들면서 기회를 찾아야 한다.
대출 : 리스크 감당 여부, 대출 기회비용 파악
투자는 수익 중요하지만, 최악의 리스크 대비해서 버티는 것이 더 중요하다.
투자에 Input (독/강/임/투)에 집중해야 한다. 그리고 꾸준히 한다.
선호도 판단: 단순화 -> 개별 단지 선호요소 파악하여 가치 판단
- 입지, 전고점(하락률, 가격), 현재 가격 고려
투자 결정 후 실제 계약을 하지 않더라고 모의 계약 (매매/전세) 작성하고 매매/전세의 흐름을 계속 점검한다. (자신의 선택 결과 파악)
투자 우선순위에 따라 투자를 한다.
매도: 가치 여부 먼저 판단 (장기보유 vs 단지보유)
질문: 가설을 세우고 이유를 스스로 설명
목표를 세우고 그것을 달성할 수 있는 실행해야 하는 것을 찾아서
그것을 실행해야 한다.
독서: 관리영역 만들기 (습관, 환경, 후기, 재독, BM Point/노트, 실행)
목표 구체적 + 목표의 의미와 재미 + 될 때까지 반복
☞ 생각해보기
여러 질문들을 듣고 그에 대한 답변을 들으면서 질문에 대해 먼저 자신의 생각을 정리해보면 좋을 것 같다.
내가 모르는 것도 있지만, 내가 이미 알고 있는데 조금만 더 생각해보면 어느 정도 답을 찾을 수도 있는 경우도 있다.
다양한 질문을 통해 스스로 공부를 하고 궁금한 점을 해결하고
단순 해결만 하는 것이 아니라 인사이트를 통해 조금 더 성장할 수 있는 것이
바로 Q&A라고 생각이 든다.
질문에 대해 이전과 달리 지금 상황에 맞춰서, 그리고 개인의 상황에 따라 조금은 다르게 투자 접근해야 한다. 투자는 정답이 없고, 공식이 있는 것이 아니다.
이번 강의를 마치고
꼭 해야할 것
앞마당 시세 정리 후
5순위 시세표 만들기
댓글
짱이사랑맘
25. 03. 01. 23:04
정말 정리를 깔끔하게 잘해주셔서 복습했습니다 ㅎㅎㅎ 저도 이번에 5순위 시세표 해보려구요~ 열중 들으면서 BM할게 너무 많아서 정신이 없지만 하나씩 정리해보려 합니다. 수고 많으셨어요 파파님~
