월부입성 2년 5개월만에 이뤄낸 상급지 갈아타기 (매도, 거주분리, 매도까지)

안녕하세요 젖은 낙엽처럼 끝까지 살아남기가 원씽인 산성비 입니다.

22년 월부에 첫 발을 내딛고 지금까지 3~4달을 제외하고 쉼없이 강의를 듣거나 자실을 하면서 달려왔고,

우여곡절끝에 앞마당을 18개까지 늘렸습니다. 그리고 지방에 소액으로 1호기 경험도 하였습니다.

그 다음 스텝을 생각하는 시점에, 꾸준히 코칭도 받고 강의도 들으면서

계속 마음속 한구석에 얹힌듯한 것이 있었는데 바로 "거주분리 후 상급지투자" 입니다.

월부에서 공부하는 사이 부동산 시장의 흐름을 겪으면서, 23년초 급격한 하락장 이래로 상급지는 전고점까지 회복이 되고, 중하급지는 보합 또는 하락하면서, 양극화가 점점 심화되고 있음을 스스로 느끼게 되었습니다.

아무래도 자금을 최대로 사용하여 살수 있는 매물 중 가장 좋은 것을 사는 방향이 맞겠다!

는 생각이 강하게 뇌리에 꽂혔고, 지금 거주하는 집을 매도한 후 깔고 있는 돈을 뺀 다음 월세로 주거형태를 전환한 후,

상급지에 전세레버리지를 하여 투자를 해야겠다고 결심을 하였습니다.

그렇게 마음먹고 오늘 이글을 쓰기까지 약 3~4개월.

매도가 안되어 고생도 하였고, 월세가격을 최대로 낮추기위해 전전긍긍한 나날들, 그리고 날아가고 있는 상급지 매물을

잡기 위해 제정신이 아닌 사람처럼 매물을 찾아 헤매는 하루하루... 정말 쉽지 않았던 것 같습니다.

저의 경험이 지금 투자를 시작하시는 분에게 작게나마 도움이 될까 싶어 부족한 글솜씨지만 글을 적어봅니다.

1. 매도를 결심하고 매도를 하기까지 4개월이 걸렸다.

24년 11월 와이프와 대화를 하던 중, 우리집은 왜 이렇게 집값이 안오르지?

강남,송파,강동,동작등 1~3급지는 계속 매매가가 상승하는데 이러다 더 벌어지는 거 아닐까?

이러한 생각을 하면서 매도를 하고 돈을 마련하여 최고로 살수 있는 집을 한번 사보자고 의견을 좁혔습니다.

그렇게 해서 집을 내놓았고, 월부에서 배운대로 우선 1등물건을 만들어야 매도가 잘된다는 생각에

지금 매물중 가장 낮은 금액과 비슷하게 부동산 3곳에 내놓았습니다.

뭐 나름 성북구 신축인데 잘 팔리겠지라는 생각에 크게 조바심을 내지 않고 기다렸습니다.

간간히 보러오는 사람들은 있었지만 매수의사를 밝히는 매수자가 나타나지 않았고,

그렇게 시간이 흘러가는 시점에 갑자기 터진 계엄과 대통령 탄핵....

급격히 부동산 시장은 얼어붙었고, 절호의 매수타임이라는 생각이 강하게 들었습니다.

하지만 동시에 매도마저 얼어붙었다는 것을 깨닫은 것도 잠시 방문하는 매수자없이

그렇게 하루하루 시간이 흘러 25년이 되었고, 설날이 될때까지

매수를 하겠다고 오는 매수자가 총 5팀이 되지 않았습니다.

이러다 못팔겠다는 생각에 설날이 지난 후부터 내놓은 부동산 갯수를 20개 이상으로 늘리고 매매가를 최저가로 만들었습니다.

그럼에도 영 소식이 없어 하루하루 조바심을 느끼며 시간을 흘려보내고 되는데요...

엎친데 덮친격으로, 2월중순 갑자기 터진 토지거래허가구역 해제 소식.....

작년12월부터 전수조사하고 매물을 확인하고 있었기에 갑자기 상급지의 상황이 심상치 않음을 느꼈습니다.

그렇게 매도가를 5백만원 더 낮추고, 부동산 사장님들께 일일이 전화를 돌려서 잘좀 부탁한다고 사정하기를 3~4일.

가족여행을 다녀오는 길에 한 부동산에서 집을 보겠다고 했고, 젊은 신혼부부가 집을 보고 갔는데 관심이 있다고 알려왔습니다. 신혼부부는 저층 집이지만 집을 맘에 들어했지만 대출을 다 땡겨서 사는 상황이라 현재 올라온 가격으로는 매수가 어렵고, 2천5백을 낮추자는 제안이 들어옵니다.

어떻게 잡은 매수자인데 놓칠수는 없다고 생각이 들었지만, 일단 너무 과하다고 생각이 들어 천만원을 낮춰주는 것까지 허락의사를 부동산 사장님께 전달했습니다. 매수자는 그럼 1천5백만 낮춰주시면 계좌 바로 송금하겠습니다 라는 의사를 내비쳤고 그 이상은 어려워 포기하겠다는 하였습니다.

1천오백 손해봐도 매수할때 그만큼 만회하자는 생각에 계좌를 넘기려는 찰라에 다른 매수자가 집을 본다고 연락이 왔습니다. 그렇게 계좌를 잠시 보류하고, 다른 매수자가 집을 다 볼때까지 기다리기를 30여분, 계좌를 기다리는 쪽에서 재촉전화가 끊임없이 왔고, 끝까지 다른매수자의 의견을 기다렸지만 매수의사가 없음을 확인하게 됩니다.

마지막으로 매도가를 올릴수 있는 기회가 살아지면서 아쉽지만 1천5백을 손해보면서 매도를 결정하였습니다.

정말 어려운 시장이었는데 그래도 매수자가 붙었음에 감사하였고, 이를 통해 배울 수 있던 점은 하락장에는 과감히 던져야 상급지 물건을 살수 있다는 점과 매도는 상승장때 해야 제값을 받을수 있다는 것이었습니다.

월부에서 말하는 상승장때 팔고, 하락장때 사라는 말을 몸소 체감할수 있었던 시간이 되었습니다.

그리고 가장 뼈아픈 부분, 저층은 팔기 어렵다는 것을 뼈가 시릴정도로 깨닫게 되었고, 저환수원리에 환금성이 정말 중요함을 깨닫는 순간이었습니다.

2. 공급폭탄 속 월세 구하기

매도를 결심하는데 가장 중요한 부분이 지금 거주지가 성북구라는 점이었습니다.

왜냐하면 성북구는 24년말부터 25년말까지 만세대에 육박하는 공급폭탄이 예정되어 있기 때문입니다.

12월 이문동 라그란데가 입주하면서 이미 전세,월세가가 주춤하는 것을 지켜보고 있었고,그럼 다음 입주단지는?

25년 3월 입주하는 장위동 자이 래디언트가 된다는 확신으로, 꾸준히 전세,월세 물건을 트레킹하였습니다.

그렇게 시간이 흘러, 매도가 됨과 동시에 또 모든 부동산 사장님께 연락을 돌려 월세를 잡는다는 의사를 표시했고,

보증금과 월세 목표가(5천/150만원)를 약간 터무니없게 던졌습니다.

하지만 여기서 뼈아팠던 부분이 있었는데,

1)래디언트 입주가 3/31일이라는 점,

2)이사예약은 3/5일부터 잡는다는 점이었습니다.

3)원하는 날 이사는 총 3팀만 예약이 가능하며, 입주초기에는 경쟁이 매우 심할수 있다는 것이었습니다.

이부분을 전혀 생각못하고, 특별히 매도자가 요청을 하여 잔금일을 4/1일로 잡아버렸고, 그럼 3/31~4/1 이렇게 2틀안에 무조건 이사를 가야하는 상황이 되었습니다. 다만 그 사이 이사를 하려면 3/5일 이전에 월세를 무조건 잡아야 이사예약을 할수 있는상황이 되어 버린 것입니다.

그렇지 않으면 4/1일에 매도와 동시에 매수자에게 집을 비워줘야 하는데 정작 우리는 이사를 할 수 없게 되고, 그럼 이삿짐을 이삿짐창고에 보관하면서 길거리에 나안게 된 것입니다. 어쩔수 없이 매도시점부터 3/5일까지 10일 정도의 시간만이 주어졌고, 기를 쓰고 월세가격을 깎아봤지만 생각했던 수준만큼은 낮출수 없었습니다. 보증금이든 월세든 둘중에 하나는 포기해야겠다는 생각에 타겟으로 하는 월세금을 올렸고, 다행히 보증금은 줄여 투자금을 조금 더 확보할 수 있었습니다.

거주분리를 하면서 물론 신축을 찾는 것이 어리석을 수 있습니다. 하지만 공급폭탄을 역으로 이용한다는 발상으로 절대 평범한 상황이라면 협상도 어려울 수 있었던 부분을 그래도 잘 파고들어 원하는 수준까지는 아니었지만 낮춰서 계약했다는 점. 그리고 4년을 개런티 받았다는 점에서 첫 월세 계약은 성공적이었다고 생각합니다.

다만 신축 입주단지 월세를 잡을때는 반드시 이사예약이 언제부터인지를 파악하는 것이 필요하다는 점.

매도자와 잔금일을 정할 때는 나의 다음 일정을 반드시 고려하여 정할 것이라는 교훈을 얻게 되었습니다.

3. 3급지 대장신축단지를 전세끼고 잡다!!

지방 포함 서울수도권에 2년간 넓혀온 앞마당이 대략 18개의 지역 바탕으로

내집마련중급반때 너나위님이 알려주신대로 전수조사표를 엑셀로 만들었습니다.

매도를 결심한 시점부터 꾸준히 해온 전수조사!!.

우선 실거주집을 매도하면 나에게 얼마가 생기는지를 미리 계산을 해보았고,

어림잡아 6억이라는 자금을 만들수 있음을 확인하였습니다.

그렇게 엑셀에 6억~7억으로 가격을 고정하고,

나의 앞마당에서 할수 있는 가장 좋은 단지가 뭐지? 를 판단해 보았습니다.

4급지 성북구에 거주하였기엔 목표는 3 급지 이상으로 갈아타기로 잡았습니다.

주로 2~3급지 이상 지역에 필터링을 걸었고, 그중에 하락률 15~20% 단지만 추렸습니다.

그렇게 작년 11월부터 한달에 한번씩 업데이트를 해서

추가할 단지는 추가하고 제외해야 하는 단지는 제외하는 작업을 계속 했습니다.

그런데 강남 3구에서도 가능하지 않을까? 하는 생각에 비록 앞마당으로 강남3구를 해두지 않았지만

12월,1월 용산과 송파를 분위기 임장하고 지역 특강을 들으며, 관심단지를 넓히는 작업도 하였습니다.

그리고 전임도 꾸준히 돌리면서 매도가 확정될 때까지 가격의 감을 계속 유지하려 노력하였습니다.

1월까지는 전수조사를 통해서 상급지의 가격이 크게 변화가 없음을 확인하였는데,

탄핵정국이 어느정도 수습이 되어감과 동시에 토지거래허가 해지가 되면서

2월 전수조사 결과가 심상치 않음을 느꼈습니다.

특히 투자를 고려하였던 1~2급지 송파,용산,마포,성동에 6~7억 투자금으로 가능했던 단지들이 조금씩 날아가면서

엄두를 낼 수 없게 되었고, 광진구,강동구,동작구,영등포구로 투자범위를 좁혔습니다.

그렇게 시작된 약 3주간의 매물임장, 아침9시부터 6시까지 볼수 있는 단지들은 다보러 다녔고,

확실히 투자할 단지들을 추려서 매물을 추리고 가격을 협상하였습니다.

그리고 마침 열반중급반을 듣고 있었는데 식빵파파님이 전수해주신 비교평가표!!

이렇게 하면 가장 좋은것을 못뽑을수가 없겠다고 생각하여 그대로 작성을 하였습니다.

하지만 매도가 되지 않았기에 소극적으로 가격까지 흥정은 하였으나, 계좌를 받지는 못하고 기다릴수 밖에 없는 시간이 지속되었고, 그 사이 봐두었던 강동구 매물과 동작구 매물을 아쉽게 놓치게 되었습니다.

1~2주 아쉬운 매물들을 놓치고 나서 드디어 매도가 된 시점, 본격적으로 가격을 흥정하려 하는데

3급지도 이미 상승장이 심하게 붙었고, 매물을 보러 3~4팀이 동시에 들어가는 상황이 되었습니다.

투자우선순위 지역으로 동작구,강동구에 한정을 지었었으나

집주인이 매물을 거둬들이기 시작하고, 눈앞에서 3~4천을 올리면서

지역을 좀 더 넓혀서 봐야겠다고 판단하게 되었습니다.

그렇게 넓힌 지역이 영등포구 당산동,신길동, 서대문구 북아현동, 중구 신당동 등으로 넓히고

비교평가표도 다시 업데이트하여 25평,33평 합쳐 20개 단지를 추렸습니다.

아쉽지만 이제 하락률 10% 단지까지도 봐야하는 상황이었고,

과연 상급지 불장에서 투자를 해야하나를 고민할수 밖에 없는 상황이었습니다.

그 사이 봐두었던 동작구,강동구,중구 단지들이 가격이 2~3천 호가를 올렸고, 저 단지들을 투자를 한다면

후순위대출을 과하게 받아야 하는 상황이라, 감당가능한지에 대한 기준에 부합하지 않았습니다.

그때 눈에 들어온 영등포의 한 단지, 현재 저층을 제외한 최저가가 13.5억이었는데 1개의 매물이

12.9억으로 낮춰져 있었습니다. 분명 봤던 단지인데 뭐지? 이미 컨텍을 해두었던 부동산 사장님께 전화를 하였습니다.

"사장님 이거 왜 가격이 이렇게 낮아요?"

"어, 이거 주인이 외국계한국인이신데 매물을 정리하고 한국을 떠나야 하는데 시간적으로 부족하다 보니, 급하게 판다고 하네"

그렇게 전화를 끊고 실거래가를 보았는데, 1월,2월 13억 이상이 이미 몇번 찍혔는데, 작년 7월수준 가격이네?

전고대비 1억 안전마진이 있고, 그럼 해볼만 하지 않나?

이미 집주인이 많이 낮췄지만 그래도 추가 협상을 해보자는 생각에 천만원 협상을 했으나 실패하고, 더는 협상이 안되는 상황이었습니다. 세입자가 집을 잘 안보여주기에 마음을 약간 놓고 있었는데 집주인이 전세입자에게 어느정도 돈을 지불할테니 집을 보여달라고까지 요청을 해서 내일 당장 다른 매수자들을 받을수 있는 상황이 되었습니다.

이 가격이면 분명 매력적이라 놓칠수도 있겠는데?

영등포구에 신축대표단지인데 현재 호가대비 6천이 싸면 해야하지 않나?

그리고 전세낀 매물에, 끼여있는 전세가가 낮지도 않고, 세입자의 계약만료일이 26년 2월(갱신청구권까지 사용)

이라 내년에 전세상승분을 받을수도 있는 상황이었습니다.

더불어 비록 로얄동은 아니지만 14층이라 층수도 좋고, 조합원 물건이라 중문,시스템에어컨4대 등 풀옵션 상품이라

안할 이유가 없었습니다. 추가로 학군지는 아니지만 선호도 높은 초등학교를 품은 단지라 전세맞추는 것에 대한 걱정이 거의 없는 단지였습니다.

상대적으로 훈풍이 덜 불고 있는 이곳에도 분위기가 번진다면 호가로 나갈수도 있다.

그렇게 생각이 들었고, 와이프와 치열하게 고민한 끝에 매수를 결심하였고, 계약금을 치렀습니다.

물론 저의 결정이 6억이라는 투자금으로 할수 있는 단지 중 아쉬운 선택일 수 있습니다.

하지만 하락장이 어떻게 오든 무리를 한 것은 아니기에 4년 이상 보유하는 것은 충분히 가능하다는

판단이 들었습니다.

그리고 투자는 이게 끝이 아니기에, 4급지에서 3급지로 한단계 들어왔다는 사실만으로 이미 성공했다고 생각합니다.

단지 얼죽신이기에 선택한 단지는 아니고, 강남까지 30분대, 역세권단지, 초중품아단지, 1천세대 이상 대단지 평지아파트. 입지적으로 절대 떨어지지 않는 단지이기에 확신을 갖고 투자를 하였고, 후회는 없습니다.

만약 제가 2년반이라는 시간동안 월부를 하지 않았다면,

이렇게 상급지로 갈아탈 수 있는 최선의 단지를 찾을수 없었을 것입니다.

지금까지 배웠던 대로 수행했고, 잃지 않을 것이란 확신이 듭니다.

너나위님 내집마련 중급반에서 하신 말씀대로, 우리는 단기간에 사고파는게 아니라 5년,10년 쭉 가져가는 겁니다.

입지가 좋은 지역에 가치성장투자를 할수 있는 단지를 싸게 산다면 안할이유가 없지 않을까 생각합니다.

이번에 매도,매수(세낀물건),월세구하기 등 총 3~4가지 부동산 계약을 거래하면서

스스로 성장을 많이 했음을 느낍니다.

이래서 공부만 하지 말고 투자를 하라는 튜터님들의 말씀이 이해가 되었습니다.

결국 우리의 최종 목표는 각자가 독립된 투자자가 되어 스스로 잃지 않는 투자를 할수 있어야 합니다.

확실한 독립투자자가 되어 절대 잃지 않는 투자를 하는 날까지 달려나가겠습니다.

지금까지 투자를 자문해준 튜터님,동료분들 모두에게 감사드리며, 부족한 글을 마치도록 하겠습니다

감사합니다.