관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
안녕하세요! 미래의나를 꿈꾸며 오늘도 묵묵히 뚜벅뚜벅 걷고 있는 미래의나를 입니다>.<💖
이번 서울투자기초반 1주차 자모님 강의에서는 서울수도권투자에 대한 기본기를 다지고, 그동안 갖고 있던 편견을 깨고 서울수도권에 대한 가치를 다시 확인하는 시간이었던 것 같습니다!
전체적인 큰 틀에서 서울 지역별, 급지별, 수도권 지역별, 급지별 위치와 위상을 한번에 정리해볼 수 있어 너무 좋았고 그 중에서도 급지로 퉁쳐서 보지말고 같은 2급지라도, 같은 4급지라도! 더 좋은 곳이 있고 덜 좋은 곳이 있고! 지역 내에서 결국은 2급지 같은 4급지 동네, 4급지 같은 2급지 동네가 각각 있을 수 있다는 것을 다시금 확인하는 의미 있는 시간이었어요!
머릿속에 한가득 채워넣은 내용이 너무나 많지만, 구체적인 강의 내용을 다 적기 보다는 복기하는 관점에서!! 특히 나에게 와닿은 점과 나에게 적용할 점 위주로 몇가지 뽑아서 정리해보겠습니다!
#1. 상급지는 다 상승했을까? 하급지는 다 거래가 안되는 걸까?
늘 배우는 것이지만 자꾸만 잊어버리는 그것!
급지로 퉁치는 습관!! 2급지니까 비싸도 괜찮아! 4급지? 별로라서 안 오른거아니야? 라는 생각…
급지로 퉁쳐서 보고 급지로 프레임 씌워 선입견 가지고 보는 태도를 버리자!
이전부터 배워서 머리로는 알지만 실제로 온전히 스스로 받아들여졌는지 확인해보는 시간이었던 것 같습니다!
내재되어 있던 선입견을 다시 한번 깨부수고 점검!!
정리 및 나에게 적용 : 상급지라고 다 좋은 것 아니고 하급지라고 다 별로인 것 아니다. 상급지도 비싼 것은 투자범위 아니다. 하급지라도 지역 '내' 선호도가 다르기 때문에 하급지 전체가 아니라 지역 내 선호도 상중하와 랜드마크, 연식 여부에 따라 매매가가 어느 정도 수준이고 전세가 추이가 어떻게 되는지 뜯어봐야겠다! 그리고 이것이 지금 서울 4급지를!! 그리고 4급지 내에 있는 모든 단지를!! 손품, 발품으로 기민하게, 뾰족하게 알아가야 할 이유. 지금은 투.자.범.위.를 넓.혀.서 봐야할 때~~ 가장 좋은 것부터 가장 안 좋은 것까지 모두 보고 선명한 앞마당 만들어보자! 이번달에 끝내고 절대 다시 추가로 보러 오지 않는다는 각오로! (매물털기 전까진), 그리고 다 봐야 하는 이유를 확실하게 알았으니 임장, 임보 더 의욕적으로 재미있게 해 볼 수 있겠다 ^-^
#2. 이제는 받아들일 때도 됬잖아?^^ 급지로 퉁쳐서 보지 말기
서울 25개구 정리 권역별로 나누고 급지별로 나누고
백지로를 활용하여 물리적 위치를 머릿속에 파악해놓는 것이 중요하다!
여기서 특히 다시 한번 강조되는 것은 퉁쳐서 보지 않기! ★★★
급지를 뛰어넘는 소위 상급지 뺨치는 동네들이 있는데
이런 동네들은 2,3급지에도 당연히 있지만 놀랍게도 4급지, 심지어 5급지에도 있다!
(5급지라도 무조건 제껴놓고 보는 나 자신 반성하자! 3급지 같은 5급지도 분명 있다>.< 분명히 배웠지?ㅎㅎㅎ)
특히 인접한 구와 맞닿아 있어 생활권을 공유하는 곳!
2급지 마포구와 4급지 서대문구,
3급지 영등포구와 5급지 구로구 신도림이 맞닿는 곳,
2급지 양천구와 4급지 강서구,
1급지 서초구와 3급지 동작구 사당동 등등.
서울 지역을 한판에 정리해보니 물리적, 지리적으로 인접한 동네들이 있고
단순히 1,2,3,4,5급지만으로 설명할 수 없는 '동네' 위상이 있다라는 것을
머릿속에 잘 이해하고 정리해 볼 수 있었습니다!
정리 및 나에게 적용 : 백지도 그려보고 상급지 뺨치는 동네들 표시해보기, 상급지와 맞닿아 생활권을 공유하는 동네, 직장을 품고 있어 수요가 많은 동네, 결국에는 직장, 교통, 학군, 환경+커뮤니티를 이유로 특출한 동네도 생겨나는 것! 특출난 동네가 어떠한 이유로 특출나게 되었는지 그 키워드와 선호요소를 뽑아본다면 해당 지역 '내' 단지 선호도 파악까지도 핵심을 짚을 수 있을 것 같다. (이 부분 다음 임보에 녹여보기 : 흑석동#한강뷰#물리적위치, 사당동#강남인접, 신도림 #생활권공유, 광남,중계 #학군)
#3. 신축부터 구축까지, 가장 좋은 생활권부터 가장 안 좋은 생활권까지 모두 보고 리스트업!
보물찾기 하듯이 투자금에 맞는 단지만 찾아다니지 말기.
모두 보고 리스트업한 후에 단지선호도를 파악하고 비교평가를 거쳐야지만 내 투자금에서 이게 제일 베스트야! 확신할 수 있다.
> 내가 지금까지 했던 방식 : 투자 가능할 것 같은 곳 가서 보물찾기 하듯이 보고 범위에 들어오지 않을 것 같으면 미리 탈락시켜버리는 소거법, (그러면서도 전국에서 가장 투자하기 좋은 1등 물건을 찾아해맸던 나ㅎㅎㅎ)
>앞으로 해야할 방식 : 내가 가진 투자금으로 제일 좋은 물건을 고르기 위해서 투자금 범위 +1억 정도 여유있게 앞마당 목표를 설정한 뒤 해당 앞마당에서는 투자범위를 넓혀서 좋은 것부터 안 좋은 것까지 전부 본다!
그리고 전국 1등을 찾는 보물찾기 게임을 중단하고 내가 가진 투자금으로 내가 할 수 있는 가장 좋은 것을 내 앞마당 중에서 뽑으면 그게 1등이다!
#4. 항상 나오는 단골질문! 내 돈 3억으로 1개 할까요, 2개 할까요? (나라면?)
우리를 늘 괴롭히는 단골질문이기도 하고! 저도 투자공부 초반부터 계속 고민하던 문제였습니다!
사실 지금도 그 방향성에 대해서는 확고하지 않지만,
2채 이상이 되기 전까지는 가치성장투자를 꼭 하나 해야할 것 같아서 서울/수도권을 보고 있는 중인데
결과적으로 이 질문에 대한 답은 1개 할 수도 있고 2개 할 수도 있다!
단지에 따라 다른 것!
일률단편적으로 1이 낫다 2가 낫다 할 수 없는 문제이고,
얼마짜리를 얼마로 1개 하는지, 2개하는지가 빠져있고
어떤 단지를 선택하는에 따라 수익의 차이가 있음을 이해할 수 있어야 한다고 말씀해주셨습니다!
>금액에 따라 쪼개서 2채가 나을수도 있겠지만,
그렇다면 나는 과연 현재 내 실력으로 내가 가진 돈으로 최선인 단지를 2개 추려올 수 있는 실력이 되는가?!
2번째 타석에서는 번트 아닌 멋진 안타를 노려보자! 그리고 그 안타는 완벽히 준비된 상황에서 딱 한번 찾아오는 것이 아니고 (전국에서 1등 찾기 게임이 아니고), 휘두르다보니 안타가 되기도 하고 홈런이 되기도 하는 것처럼 (많이 휘둘러놓자 → 1등 여러개 확보해놓고 트래킹!)
더 좋은 것, 더 좋은 것을 외치며 최고의 1등을 찾으려 하는 집착을 내려놓고 기존 앞마당 관리에도 힘써보자 :)
그리고 서울은 가치있는 땅이니까, 환경 좋은 신도시만 좋아하지 말고
서울이라는 땅의 가치, 그 본질적인 입지가치를 파악하는데에도 좀 더 힘을 쏟아야겠다!
2025년 12월까지 투자한다면 2호기는 꼭 가치성장투자를 하고 싶고 가치성장투자가 꼭 입지 좋은 신축, 구축 만을 의미하지는 않는다. 서울시 안에서는 입지 덜 좋은 구축, 선호도가 상대적으로 떨어지는 곳도 땅의 가치를 분명히 알고 입지요소를 갖춘 단지의 우상향하는 힘을 믿고 기다릴 수 있다면, 가치성장투자가 될 수 있겠지!
그러기 위해서는 올해 꼭 서울 3,4,5급지에 적어도 3~5개 앞마당을 완성해야 한다.
5급지도 동네에 따라 단지에 따라 가치성장투자가 될 수 있고
결국 서울이라는 땅의 가치를 제대로 이해하고 파악하는게 무엇보다 중요할 것 같다!
그리고 지금의 나는 결국 실력을 키우는게 먼저이고 본질인 것 같다. 같은 돈으로 더 좋은 자산을 보유한다는 개념으로 접근하되 앞마당을 넓혀보지도 않고 몇걸음 떼보기도 전에 너무 세금관련 고민에 매몰된다거나 취득세, 양도세 등을 두려워하면서 일부러 발걸음을 늦출 필요는 없겠다!
결국은 단기적으로 오르고 내리고의 관점에서 벗어나,
어떤 자산을 보유할 것인가의 관점에서 투자를 접근하는 것이 중요함을 다시 새겨봅니다!
#5. 서울에서 소액투자가 가능하다고?
입지와 연식을 가지고 4분면을 그려보았을 때!
입지가 덜 좋은 신축, 구축이 시기에 따라 전세가 흐름에 따라
소액투자가 가능하다는 것을 새롭게 알게 되었습니다.
강의예시로 소개된 **마을 우*이**빌이라는 단지는 제가 앞마당 만들때 여기 왜이렇게 가격이 착해?! 기대하며 보러 갔다가 역시나 여긴 안되겠어, (가장 후순위생활권 중에서도 가장 외진 느낌의 단지라고 생각하여) 여긴 우리 투자대상 아니야! 라고 제껴버렸던 곳이 예시로 나와 놀라웠습니다.
>아직도 나는 투자범위를 넓게 보지 못하고 있구나!
사실 애매하고 잘 모르겠기도 하고 해서 여러번 가본 단지인데 투자금과 전세가율이 매력적이었지만 ‘아무리 봐도 여긴 안되겠어 탈락!’ 마음에서 포기한 단지였기 때문에 더욱 기억이 생생한 단지입니다.
단지분석까지 해보지도 않고 시세트래킹을 통해 전세가율 추이를 살펴보지도 않고, 여긴 안되겠어라는 마음으로 지금껏 제껴버린 단지들이 나의 앞마당 중에 얼마나 많았을까!
나는 지금까지 투자범위를 내 스스로 너무 한계짓지는 않았나 반성해보는 계기!
-> 후순위생활권 외곽이더라도 소액투자 전략으로 고려 대상이 될 수 있으므로 골라서 보지 말자!
그리고 투자범위를 넓힌다는 것은
나의 임장지에서 좋은 것부터 안 좋은 것까지 모두를 투자범위에 올려놓는다!!
후순위생활권, 외진 단지라고 해서 먼저 탈락시켜놓고 보는 선입견을 버린다!!
지금은 투자범위를 넓혀서 보아야 할 시기!라는 강의 내용을 다시 한번 머릿속에 새깁니다
p.s. 자모님께 ♡
상큼귀염발랄해지신 자모님 쏘큐트! 너무 예뿌십니다 >.<
늘 귀에 때려박는 강의 해주셔서 너무너무 임팩트 있게 기억이 잘 납니다!ㅎㅎㅎ
상급지 뺨 때리는 단지들 비유 너무너무 재미있었습니다ㅋㅋㅋ 자모님 최고에여!!💖💖💖
후기 읽어주셔서 감사합니다 :)
댓글
