[2025 결국은 부동산] 독서후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 2025 결국은 부동산

2. 저자 및 출판사: 올라잇 칼럼니스트 20인 / 원앤원북스

3. 읽은 날짜: 2025.03.11

4. 총점 (10점 만점): 8

5. 위 점수를 준 이유 간략하게

2025년 부동산 트렌드에 관한 설명이 충분하였고 나만의 투자전략을 수립하는데 많은 도움을 주었습니다. 

STEP2. 책에서 본 것

- 집값에 영향을 끼치는 요소

1) 유동성 : 지난 20년(2004~2023년) 동안 연평균 통화량 증가율은 7.6%. 어느 시점의 통화량 증가율이 7.6%보다 높으면 시중의 자금 사정이 좋다는 뜻이고 그보다 낮으면 시중 자금 사정이 나쁘다는 뜻. M2 증가율이 10.3%로 높았던 2019년 11월~2022년 7월까지 33개월동안 아파트 매매가는 약 34% 상승. 이와 반대로 저조하였던 2017년 2월~2019년 10월의 M2 증가율은 6.1%. 가장 최근인 2022년 8월~2024년 5월까지 22개월간 평균 통화량 증가율은 4.1%로 낮았으므로 집값은 계속 약세를 보임. 

2) 수요 : 우리나라 인구는 조금씩 줄어들고 있지만, 모든 지역이 동일한 비율로 감소하는 것은 아니다. 양질의 일자리 때문에 수도권으로 수요가 몰리는 현상은 지속될 것. 그렇다면 지방주택은? -> 다주택자에게 불리한 현재의 세법이 개정되거나, 시중의 유동 자금이 평년 이상으로 흘러 넘치는 시기일 때. 

3) 공급 : 2024년까지는 공급 과잉으로 집값이 약세를 보였지만, 2025년부터는 수도권, 2026년부터는 지방도 공급 부족 시기로 진입. 최소 3년간은 공급 절벽 현상을 피할 방법이 없다. -> 2026년 이후로 지방 집값 반등 예상

- 각 지역별 예상

* 서울 : 40년 만에 공급 1만 세대 이하를 기록하게 되는 2026년에는 급격한 금리 인상만 없다면 상당한 전세가 상승이 예상

* 경기 : 인구가 증가하는 경기도도 적정물량 크게 의미 없음. 2025년~2026년으로 이어지는 과소공급 국면은 2014년 갭투자 시작된 시기처럼 전세 상승이 나올 가능성 큼

* 인천 : 2026년부터 과소공급기 진입. 수도권 수요가 물량이 많은 인천으로 밀려들 가능성 있음. 

* 부산 : 2024년 후반부터 물량이 감소해 2026년까지 과소구간. 2025년부터는 전세가 회복이 시작될 것으로 예상. 

* 대구 : 2026년까지 과소공급 구간. 3~4억원대 머물러 있는 준신축 30평대의 매매 시세가 다소 상승세를 탈 것으로 예상. 다만 대구 공급물량에서 유의할 점은 부산과 마찬가지로 미정 물량이 많고 착공에 들어가지 않은 인허가 물량도 많음. -> 2028년 이후 대구 주택시장에 공급 과다 우려 가능성

* 광주 : 2025년 입주물량은 적으나 5대 광역시 중에서 유일하게 2026년 공급이 많음

* 대전/세종 : 2026년만 다소 공급이 감소하지만 2024년, 2025년, 2027년은 과다공급시기. 

* 울산 : 지금도 전세물량이 계속 줄고 있는 울산은 2027년까지 계속 과소공급 예정. 

* 충남 : 천안,아산을 중심으로 공급이 쏟아지고 있고 실수요자라면 지금부터 몇 년간이 가장 큰 기회. 수도권보다 공급에 훨씬 민감한 지방인 만큼 물량을 차분히 확인하고 진입해야함.

* 전북 : 2025년 한 해 공급이 늘었다가 2026년부터 계속 감소. 대부분 군산과 익산에 집중되어 있고 전주는 2025년 예정 물량이 거의 없어서 전주에 주목할 필요 있음. 

* 경북 : 과다공급이 몇 년간 이어진 경북은 2026년에 대구와 함께 드라마틱한 변화를 겪을 것으로 보여짐. 구미가 포항보다 조금 먼저 과소공급 구간에 진입하고 전반적으로 2026년~2027년 구간은 상당한 공급 부족 시기. 

* 경남 : 2026년~2027년 공급 물량 크게 감소. 공급시기 미정물량은 창원과 김해에 몰려 있는데 재개발/재건축이 다수여서 당장 공급이 바로 나올 가능성은 적어 보임. 

- 지난 상승장인 2020년과 2024년의 다른 점

1) 돈(구매력)이 많이 부족함 : 주택구매력 지수가 크게 떨어져 있어 예전처럼 수요가 늘고 가격이 계속 오르는 상황을 기대하기는 쉽지 않음 -> 과거의 상승만을 기대하며 시장에 뛰어드는 것은 위험할 수 있음.

2) 대출 규제의 강화(유동성 축소) : 위축되던 서울 및 수도권 시장이 다시 활기를 되찾고 과열 조짐을 보이자, 정부는 가계부채 문제를 언급하며 예전처럼 대출 규제를 강화해 시장 유동성을 관리하려는 모습을 보임.

대출 규제로 시장 억제 -> 투자심리 위축 -> 전월세 선호 분위기 -> 줄어드는 입주 물량으로 인해 전세가 상승 -> 시장 불안 심화 -> 전세 관련 규제 완화 -> 매매가격 상승 가능성

2025년부터 공급 감소는 명확하다. 정부 규제 강화로 전월세 가격이 오르는지를 지속적으로 체크해야 함. 

다만, 입지의 중요성을 절대 잊어서는 안된다. 종잣돈에 맞춰 무리하게 투자했다가 애매한 입지에 들어가면, 나중에 역전세난으로 어려움을 겪을 수 있다는 점을 명심. 입지가 애매하다고 느껴지면 과감히 포기해도 된다. 시장은 반복되기 때문에 좋은 입지에 투자할 기회는 반드시 다시 온다. 

- 한국은행 금리 인하 : 한은 기준금리 인하가 과연 우리에게 독이 될지 약이 될지는 향후 다가올 대출 한파에 적극적으로 대비해두는 현명한 대출 역량의 유무에 달려있다. 금리 인하가 진행될수록 대출 규제 또한 강화된다면, 상급지 내 집 마련과 갈아타기는 하나의 은행이라도 열려 있는 지금, 하루라도 빨리 하는 것이 중요하다. 방법이 없는 것이 아니라 적극적으로 찾지 않아서 보이지 않을 뿐이다. 시장이 기회를 줄 때 그 기회를 적극적으로 붙잡지 않으면 그 기회는 붙잡을 자를 찾아 떠난다. 

- 버블 시기의 일본 부동산과 한국 부동산

1) 공통점 : 시세 차익을 목표로 하고 있고 앞으로도 경제가 계속해서 발전할 것으로 생각하며 부실한 부동산을 기어코 개인의 채무로 이어가는 경향이 있다. 여기에 더해 국가 전반적으로 고도성장기를 겪고 정책적 지원과 저금리라는 환경도 비슷하다. -> 한국 부동산을 부정적으로 전망하는 사람들은 이와 같은 이유로 일본의 버블 붕괴와 비슷한 길을 걸을 것이라 전망

2) 차이점 : 버블 시기의 일본인들의 주된 투자 상품은 상업용 토지, 즉 땅인 반면에 한국의 부동산 투자자들은 주된 투자처로 ‘주택’을 선택한다.(주민등록 유지 위해 국민은 모두 집이 필요, 자가점유비율이 57%로 나머지 43%의 국민은 자신이 소유하지 않은 주택에서 임차로 거주. -> 수요가 항상 존재) 다수의 주택을 전세 보증금이라는 무이자 차입금으로 보유하며, 충분한 대기 수요와 환금성이 좋은 아파트에 집중하는 한국 투자자들은 리스크를 줄이는 똑똑한 전략을 취하고 있음. 

토지가격에 크게 좌우되는 투자를 선택한 일본 vs 비교적 안전한 투자처인 아파트를 선택한 한국

실질 임금이 오르지 못했던 일본 vs 성장 산업이 있고 임금이 상승하는 한국

침체되는 경제에 대응 못하고 부실화된 일본 vs 수차례 위기를 겪으며 빠르게 대응하는 한국

STEP3. 책에서 깨달은 것

자본주의의 원리를 통해 앞으로의 부동산 시장에 대해 많은 사례들을 통해 쉽게 이해할 수 있었다. 모든 자산과 투자는 현재 우리나라가 채택한 자본주의에 근거하여야 하며 부동산 투자를 함에 있어 단 하루라도 경제와 관련된 정보들을 놓쳐서는 안된다고 느꼈다. 

이 책과 강의에서도 올해는 투자하기 아주 좋은 시기라고 공통적으로 설명해주었고, 다만 정말 가치 있는 물건을 매수하는 것이 더욱 중요하다고 느낀다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

책에서는 아파트 투자 뿐만 아니라 다가구주택, 토지, 꼬마빌딩, 청약, 상가, 농지, 절세법 등 다양한 방법들을 제시하여 준다. 위 열거한 부동산으로 수익을 낸 사람들은 공통적으로 모든 부동산 분야에 관심이 크고 깊으며, 많은 이가 현실이 어렵다며 포기하고 90% 이상은 비명조차 지르지 않고 쉽게 포기한다고 한다. 

투자는 안정적인 환경에서 같은 자본으로 더 안전하고 높은 수익률을 찾는 게임이라고 했다. 

강의를 통하여 아파트 투자를 목표로 경제 공부와 아파트(원씽) 하나만을 집중적으로 투자하기 위해서 공부를 하고 있지만, 추후 다방면으로 여러 부동산 투자를 섭렵하기 위해서 열심히 공부할 것이다.(자본주의 게임에서 승리하기 위하여)

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P.210)

“우리는 자본주의 초기를 지나 중심부를 향해 가고 있다. 돈이 전부는 아니지만, 돈이 없는 삶은 많은 제약을 안겨준다. 적어도 각자가 하고 싶은 것을 추구하는 데 있어 돈 때문에 포기해야 한다면, 어느 정도 노력과 목표를 설정하고 이루어 나가야 한다. 하지만 이제는 개인이 할 수 있는 노력의 한계치를 넘은 듯한 느낌이다. 이제 결정을 내리자. 이렇게 살 것인지, 조금 더 노력해볼 것인지, 아니면 포기할 것인지.”

(P.311)

"우리는 늘 기회를 놓치며, 핑계를 대며, 남의 떡이 더 커 보인다고 불평하며 살아간다. 그대가 그렇게 멍하게 살아주니 고맙다. 매년 반복되는 일상에 다가오는 기회를 고단함과 스트레스를 핑계로 놓치지 말고, 전력질주하며 도전하길 바란다."