수원시 영통구 매탄위브하늘채 수익률 분석 보고서 [열기 85기 상승장 3바퀴 탈 자산가 모임 말콩달콩]

✅아파트명

      수원시 영통구 매탄위브하늘채

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

    종사자수 481,383명, 사업체수 110,987개

2. 교통

   인근 직장 (삼성전자 본사) 7분

   강남역 1시간 11분 / 여의도 1시간 20분 / 시청 1시간 19분

3.학군

   매탄중 89.5%,  매현중 81.9%

4. 환경

   홈플러스 동수원점, 뉴코아아울렛 동수원점, 아주대학교병원, 동수원병원

5. 공급

   영통푸르지오파인베르 2025.03 / 770세대

   영통푸르지오트레센츠 2025.03 / 796세대  

   영통자이센트럴파크 2027.03 / 580세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

   현재 시세: 33평 25년 3월 매매 7.25억 전세 4.53억

   5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 8.75억, 전세 4. 94억

   5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 5.62억, 전세 4.46억 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 약 17% 하락한 가격, 현재 매매/전세가 모두 고점 회복은 하지 못했지만, 저점 기준 전세가 변동은 소폭 상승인 반면 매매가는 큰 폭 상승한 편임. 주변 단지와 비교해도 크게 저평가된 상황은 아니라고 판단됨.

2) 환금성 : 매매 거래가 아주 많지는 않아도 꾸준히 거래가 이어지고 있어 환금성 있다고 생각함. 또한 전세 수요가 꾸준해 장기 보유시 전세금 상승분을 얻을 수 있을 것으로 생각함. 

3) 수익률 : 현재 기준 투자금이 2.73억 필요. 연 수익률 20%를 목표로 할 때 매매가가 5년 내 매매가가 9.98억까지 상승해야 함. 향후 상승장을 타면 가능한 금액일 것이라고 생각하지만 신중할 필요 있음. 

4) 원금보존 : 전세가율이 낮아 하락장일 때 저점 매매가까지 하락할 가능성이 존재하지만, 입지독점성이 있어 장기 보유시에는 고점 이상으로 매매가가 회복한다면 원금 보존은 가능할 것 같음.

5) 리스크 대비: 입지상 최인접 단지들보다 대단지에 서울행 광역버스 접근성이 우수하고, 도보로 통학 가능한 초중고가 포진해 있어 경쟁력이 있음. 같은 행정구 내에 신축 입주가 예정되어 있지만 해당 아파트 전세가에 직접적 영향을 줄 수 있는 거리는 아니라고 생각함.

나의 투자 결론 

   보류. 현재 기준 필요 투자금이라면 반드시 이 아파트에 투자해야 할 필요는 없다고 생각함.

✅ 작성하면서 느낀점 

  공부를 시작한지 얼마 되지 않아 잘 알고 있다고 생각하는 지역과 아파트를 선정해 수익률 분석을 해보았다. 현재 다른 단지와 비교할 만한 경험과 지식이 전무한 상황이기 때문에 인접 단지에 거주했던 경험에 기대어 비교평가를 할 수밖에 없었다. 투자 결론을 내리는 것이 매우 어려웠는데, 단순 거주자의 눈과 투자자의 눈으로 단지를 보는 것은 천지차이겠구나 싶었다. 실제로 투자를 실행하기 위해서는 반드시 직접 임장하며 단지와 환경을 확인할 필요가 있고, 내가 아는 지역에만 한계를 두지 않고 다른 지역까지 앞마당을 넓혀야만 할 것 같다.