경기도 하남시 백송한신 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 89조 은퇴하고픈 부린이]

✅아파트명 

 경기도 하남시 백송한신

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 B등급 

사업체수 32,386 / 종사자 수 113,692

2. 교통

A등급 

강남 58분 (환승 2회) 

여의도 1시간 13분(환승 1회)

시청 1시간 19분 (환승 2회)

3.학군

C등급 

신평중학교 81,2% / 신장중학교 78,7%

4. 환경

 A등급

 신세계 백화점, 스타필드 ,홈플러스

5. 공급

S등급

인구 수 328,412

적정 수요 328,412*0.005 = 1,642세대

1년 1,642세대/ 3년 4,926세대

2025년 0세대

2026년 0세대

2027년 1,115세대

3년 합계 1,115세대

연 평균384세대

적정 수요 이하 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론

1) 저평가 : 전고점 대비 23% 하락 했으나  비교평가

                  대상 없음으로 저평가 여부 알 수 없음 

2) 환금성 : 나홀로 아파트 아니고 300세대 이상임

                   저층, 탑층 아니므로 환금성은 괜찮음 

3) 수익률 : 투자금 1.45 필요 전세가율 68%

                   100% 수익률 위해서는 10년동안 

                   6.1 억 까지 올라줘야 함 

                   4.65+1.45 =6.1억 

4) 원금보전 : 전세가율 68%

5) 리스크 대비 : 공급량 적정 수요에  비해 적음 역전세 대응 가능 

나의 투자 결론 

31년차 복도식 구축 아파트로

임대 시 리모델링 필요해 보임(추가 금액 발생)

하남 구도심으로 전 고점 대비 회복이 더딘 상황

재개발 호재도 아직은 없음

그러나 전 고점 회복 시 수익률이 나쁘지 않을 듯 하고

공급이 적어 역전세 리스크는 없을 듯 함

✅ 작성하면서 느낀점 

 저환수원리로 아파트를 평가 해 보았는데

 수익률 보고서의 중요성을 느꼈고 투자 기준과

 투자 물건 결정에 많은 도움이 되겠단 생각이 들었다

작성하면서 어렵기도 했지만 너바나님 레시피 대로  

아파트를 평가 해보니 비교평가가 무엇인지 

알게 되었고 잃지 않는 투자자가 제법 될 거 같다 !