흑석동 흑석동양 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 83조 선택과집중0]

✅아파트명: 흑석 동양(03.11  423세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 B (10만명 이상)

  -동작구 종사자수 : 106,159명 B 

2. 교통 A (강남역 기준)

  -9호선까지 걸어가면 지하철 타기도 전에 집에 가고싶을테니.. 2호선까지 버스타는 걸로 계산하는게 맞겠다.

  -버스 포함: 강남역 36분(A) / 시청역 50분(A) / 여의도역 28분 (S)

3.학군 : C (85%이하)

 - 중앙대 부속중 : 80.5% (동작구 내 중학교 7/16등)

 -상현중 : 84.9%(동작구 내 중학교 4/16등)

*인근에 고등학교 없었는데 26년 3월이면 흑석고 들어온다!

4. 환경 :C

 -동작구 내 백화점 없음. 대형마트 없음 : 아무것도 없다.. 시장가야지..

5. 공급 S 

  - 동작구 내 입주 적정수요 못 미침 : S  

  - 동작구 수방사 - 28년 12월 입주 / 556세대 

  -BUT 바로 옆동네인 서초구에는 25년에만 4400세대이상 입주 (특히 사당과 인접한 방배에!) 주의필요

  -흑석 9, 11구역 / 노량진 등 재개발 후기 단계인 지역이 많다! (입지개선효과!)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  - 같은 아파트라도 어느 시점에 샀느냐에 따라, 내 수익률은 너무 달라진다 (저평가때 사는게 중요!)

  - 현재 가격은 11억대로 형성. 전고 대비 -14%정도 가격.

  - 바로 윗 단지인, 한강센트레빌2차랑 10년차이, 6억차이.

  - 7호선 숭실대입구역에 더 인접한 상도래미안2차의 경우도 11억대 형성.

✅현장사진

   - 가는 길 언덕은 심하지만, 버스타고 다닌다면 괜찮을 듯?

   - 단지가 연식대비 괜찮다!! 단지 관리상태도 좋다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O 전고점 대비 -14~15% 저평가인건 맞지만 가격이 많이 회복했다. 

2) 환금성 : O 동작구, 그것도 동작구의 부촌인 흑석동에 위치. 03년식에 관리잘된 단지고, 부모들의 선호도가 있는 단지.

3) 수익률 : O 현재 가격은 전고대비 -15%로, 최소2억 이상 안전 수익으로 생각할 수 있을 단지. 

4) 원금보존 : O  전고대비 -15%에 동작 뿐 아니라 서울 전체적 입주 적다

5) 리스크 대비: O 동작구의 입주가 거의 없다.  다만, 현재 전세가가 좀 떨어지는 듯. 전세입자 구해서 진행해야 안전.

나의 투자 결론 : 

돈이 충분하다면, 충분히 고려해볼만한 단지! 다만,이 단지가 최선인가? 는 비교평가 해봐야할것같다! 

흑석동양은 이미 날아갔다고만 생각했는데, 실제 전고점을 확인하고 가격대를 보니 아직도 -15%인 단지다! 흑석 9,11구역이 들어오고(흑석고도 들어온다) 노량진까지 재개발이 완료되면 동작구의 입지가 더 올라갈 것 같은데 (강남4구에서 강동 이길 수 있다고 생각) 흑석동양.. 아주 좋은거같다. 언덕의 압박이 심하긴 하지만, 마을버스가 날 지켜줄거라고 믿는다 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

일부러 과제 가이드대로 진행을 했다. 이렇게 단지 하나를 상세히 분석하는 것이 중요하다고 다시 생각들었다. 단지분석 이렇게 집중해서 해봐야겠다. 

3급지는 다 올랐다고 생각하지말고, 단지단지 별로 뜯어보는게 중요할듯하다