구로 삼환로즈빌아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 1조 쿼카시럽]

✅아파트명

삼환로즈빌아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 *직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

구로구 등급은 A - 240,689명 / 사업체수 - 52,791

2. 교통 - 강남 1시간이내 / 여의도, 시청 30분

강남 2호선 50분 

여의도역 30분

시청역 30분

3.학군

가장 가까운 경인중 76%, 고척중 79%

4. 환경

대형마트

종합병원

롯데백화점, 현대백화점, 신세계백화점 검색하기

대형마트 → 코스트코

종합병원 → 구로성심병원

3곳 백화점은 없음.

5. 공급

개봉루브루 2026.04 / 295세대

천왕역모아엘가트레뷰 2025.07 / 440세대

총 735세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

고점, 저점 시세는 아실그래프에 마우스 올려 작성(실제 거래된 금액)

5년 내 고점 매입시 : 2022년도 1월 매매 8.3억 / 전세 5억

5년 내 저점 매입시 : 2020년도 6월 5.85억 / 전세 3.19억

현재 시세는 네이버 가격(호가)에서 저층(1,2,3)탑층을 제외한 최저가 금액으로

현재 시세 : 25평 매매 7.3억 / 전세 4.3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점은 83억, 현재는 73억. 전고점대비 싸다고 생각되지 않음. 비슷한 가격대 단지를 더 찾아보고 비교하는게 좋을것같음.

2) 환금성 : 1호선 개봉역의 접근성, 강남 1시간내외, 여의도, 시청은 30분내외로 갈수있고 중학교가 가까이 있어 환금성은 괜찮을것같음.

3) 수익률 :투자금이 3억이 든다. 7.3억에 매수했을때 전고점이 8.3억을 넘는다면 55%정도의 수익률로 200%에는 많이 못미칩니다.

4) 원금보존 : 전세가가 낮고 전사가율이 59%로 원금보존 걱정

5) 리스크 대비: 근처의 입주물량은 낮으나 전세가율이 낮음. 

나의 투자 결론 : 일단 투자금 3억이 없고 ㅎㅎ 내가 직접 살지 않는 이상 투자하는건 아니라고 본다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

지나다니면서 보았던 아파트 중에 1개인데 저기서는 어떻게 내가 해야하나? 저기는 얼마지? 그저 부동산 네이버 앱에서만 보기만 했었다면 투자원칙에 따라 비교해가면서 작성을 하니 더 뚜렷하게 보여서 좋았다.

이런 곳을 하나하나 더 늘려나가며 나에게 맞는 곳을 빨리 찾고싶어졌다.