[열반스쿨 기초반 85기 69조] 중동 한라마을 수익률분석보고

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅부천 중동 한라마을주공3단지(뜨란채)

      1996.4월(29년차)  /  1,201세대  / 11개동

      최고 20층, 지역난방, 복도식

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

부천시 종사자수는 318,670명

2. 교통

강남역 2호선 1시간 9분

여의도역 5호선 54분

  시청역 1호선 1시간2분

3.학군

석천중학교 91% (566m / 도보 9분) - 보통학력이상, 특목고 진학률4%

중원중학교 78.1%(400m / 도보 4분) -보통학력, 특목고 진학 X

중흥고등학교 83.3% (813m /도보 13분)

중원고등학교  66.1% (213m / 도보 4분)

4. 환경

대형마트-홈플러스, 뉴코아아울렛(1.4km), 이마트(1.1km)

병원-다니엘종합병원(1.2km), 순천향대학병원부천점(1.9km)

공공기관-부천시청(1.2km)

백화점-현대백화점(1km), 지하철 한정거장(신중동역) 롯데백화점(2.3km)

문화시설-부천중앙공원(1.6km)

5. 공급

  공급물량 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

25.3월 기준 매매가 77㎡/ 58A타입 12층, 전세 15층 기준, 방3개 화장실1

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점은 5.2억, 현재는 4억, 전고점대비 20%하락한 금액, 96년식(29년차) 구축이 문제임 

2) 환금성 : 7호선 부천시청역으로 강남,여의도,시청까지  1시간 소요

                  현재 매물은 있는 상태이고 저층의 경우 1-3천만원 낮은 매매가. 

                  매매(72건)에 비해 전세(9건)매물은 많지 않음

                 주변에 초등학교가 가까이 있고 백화점,마트, 병원, 문화시설을 이용하기에는 좋다고 생각함

                 좌측 주변 상동에 매매가(2002~2003년식)  2배가량, 전세가 2-3억차이가 나는 아파트가 많지만 

                 가격차이가 커서 전세입자가 상동아파트를 대안책으로 선택하기에는 어려울 것 같음 

                 길건너 상동에 학원가를 이용하기는 편리함. 

3) 수익률 : 매매4억, 전세 3억으로 투자금은 1억 필요(전세가율 77%)

                  4억에 매수했을 때 전고점 5.2억을 넘는다면 수익률 100%

                  하지만, 5년후이면 34년차 10년 후이면 39년차 되는 물건으로  매우 구축에 속함

                   2015년 2.1억, 10년 후 현재 4억으로 2배가량 상승

                  5년후 수익률 100%를 본다면 매매 5억까지 올라야 한다고 봄

                  22년도 전고점이 5.25억이니 6억은 가능하지 않을까 생각됨

4) 원금보존 : 구축이지만 향후 공급량이 없는 점으로 보아 입지독점성이 있다고 봄

5) 리스크 대비: 구축이기 때문에 상동과 중동 주변 상권파악이 더 필요함 

나의 투자 결론 : 상동과 중동 주변 비교단지를 더 찾아보고 결정하기

                             왜 바로 옆 상동과 매매가가 2배가량 차이가 나는 지 추가 정보 찾아보기

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 - 직장 : 지하철역이 바로 앞에 있어서 정말 좋은 곳이라고 생각했는데 생각보다 더 멀어서 

             서울로 출퇴근을 고민할 필요가 있다

- 학군 : 주변에 초등학교가 가깝고 중고등학교도 있어서 장점이 될 수 있다.

            상동에 학원가가 밀집되어 있어 이용가능하다

-환경 : 1km 전후로 관공서, 백화점, 대형마트, 공원이 있어 생활환경은 좋다고 본다.

-공급 : 향후 공급예정이 없음

-단점 : 30년 가까이 된 물건이라 생각해 봐야할 부분이다.