아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 1조 봄날프리다]

✅아파트명 : 송파 시그니처 롯데캐슬

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장 : 송파구 종사자수 400,781명 / 사업체 74,531개 → S

2. 교통 : 강남  46분 / 여의도 1시간  / 시청 1시간 → B

3. 학군  → B~C

• 초등학교는 가까운 곳이 2곳 있으나, 중학교는 가깝지는 않은 편
• 보인중, 보인고는 사립 자사고로 진학률은 좋은 편이나 남학생 전용인 점이 아쉬움, 방이동 학원가 이용 가

4. 환경 (주변 편의시설)  → B~C

• 단지 바로 근처에 대형 마트는 없고, 10~20분 거리에 트레이더스 홀세일, 이마트, 스타필드, 가든파이브 등이 있음
• 20~30분 거리에 대학병원 5개 있음 (삼성서울병원, 아산병원, 강남세브란스, 강동성심병원, 강동경희대학교병원)
• 2022년 신축 17개 동을 가진 대단지이며, 거여역과 마천역을 모두 이용할 수 있으나 둘 다 5호선인 것이 아쉬움
• 바로 옆 1200세대인 e편한세상송파파크센트럴아파트가 2020년에 있으나, 다른 주변은 거의 빌라, 재개발 지역 

5. 공급

• 적정 수요량 3,242세대 중 2025 이후 공급되는 물량은 506세대로 매우 적은 편이고, 2026년부터는 공급물량 자체가 없는 상태이다.  → S

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 되어 있다고 생각되지 않으며, 위례신사선, 위례과천선 추진 여부가 불투명해지면서 근처인 위례는 가격이 빠졌으나, 아직 서울 송파구라는 명목 아래 가격 방어되고 있는 느낌이다. 

2) 환금성 : 서울 5호선 초역세권 신축 대단지이기 때문에, 적정 가격이라면 팔릴 것이다. 

3) 수익률 : 현재 전고점이 거의 회복되어 수익률에는 한계가 있으며, 더욱 상승될지는 미지수이다. 

4) 원금보존 : 전세가율이 50% 미만으로 신축임에도 불구하고 낮은 편으로, 원금을 잃을 가능성도 있을 수 있다. 

5) 리스크 대비: 이미 전세가율이 낮은 편이고, 송파구 입주물량이 적고, 대체 지역인 하남시의 입주 물량도 없는 상태여서 역전세 리스크는 적다고 볼 수 있다. 

나의 투자 결론 : 송파구에 위치하고 있으나 3급지 느낌과 가격의 아파트이다. 전세가율이 낮아 갭투자가 굉장히 어려울 것이다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 단지를 선택하여 입지 평가를 면밀히 해보고, 저환수원리 투자 원칙에 맞는지 따져보는 과정을 통해 온라인 임장을 한 느낌이다.