강남구 삼성동 롯데캐슬프레미어 아파트 수익률 분석 보고서[열기반85기 171조 원럽617]

• 아파트명  :  삼성동 롯데캐슬프레미어 아파트

• 위치 (네이버지도)

• 입지평가

1. 직장

   강남구  사업체수 110,007개/ 종사자수 801,419명 (S등급)

    

2. 교통 

   강남 18분 /  여의도 29분  / 시청  36분

3. 학군

4. 환경

• 압구정 현대백화점 (대중교통 20분)
• 갤러리아백화점 (대중교통12분)
• 삼성동 현대백화점 (대중교통 19분)
• 강남세브란스 병원 (대중교통 32분)

      백화점과 대형마트, 병원이 대중교통으로 30분 이내 거리이지만 가까이 있는 편은 아님

5. 공급문제
    강남구 : 2025년 6월 56세대  (도시형주택)

     인근지역 입주

     서초구 : 2025년 4404세대 

                   2027년 5007세대 

* 2029년까지 강남구에는 큰 공물량은 없으나 서초구에 2025년 4400세대, 2027년 5000세대 

  공급물량이 있어 수요를 뺏길수 있음

• 수익률분석 (5년 내 투자 타이밍) 

• 현장사진

• 투자 결론 

1)저평가 : 현재 토지거래허가지역 해지로 급등하여 고평가 구간임, 전세가율 39%

2)환금성 : 매물도 많지 않고 거래가 많지 않음. 환금성이 좋은편은 아님

3)수익률 : 장기 우상향이긴 하나 토지거래 허가제가 풀리면서 단기 급등함

4)원금보존: 급락이 왔을때 지지선인 전세가율이 낮아 원금보존율이 낮음 

5)리스크 대비: 매매가가 전세가율까지 떨어진다면 리스크가 클수 있음

※ 장기 우상향이긴하나 전세율이 낮고 임대차3법 때문에 전세가가 3중가격으로 형성되어 있음

종잣돈이 많이 필요하여 자산가가 아니면 접근이 불가능하고 현 시점은 규제가 풀린 영향으로 전고점보다 

상승한 상태임 

현재는 투자하기에 적합하지 않음