[서투기 22기 14조 냥이iii] 2주차 조모임 후기

1.권유디님 2강 들으면서 나에게 가장 인상깊었던점
*나-아직 1강밖에 듣지 못했지만, 1강 마지막쪽에 
더버는 투자와 충분히 싸지 않다면 현상황에 투자해야하는 단지의 선택방법에 대해서
단지를 예시로 들어서 비교해주셨는데, 그 내용이 매우 인상적이었다.
투자는 어떤 상황에서든 항상 할수 있다.
하지만 상황과 시장은 매번 바뀌기 때문에 그때의 상황에 맞는 단지를 선택해서 투자해야한다.
는 내용을 잘 알수 있었다.
*웰메이두-투자 실전에 유용한 방법들에 대해 알려주셔서 좋았다.
           공급폭탄에 대처하는 방법등...

2.지금 임보 작성하는 지역 입지분석 하면서 가장 선호도 높을것으로 예상되는 생활권은?
해당 생활권에서 가장 두드러지는 입지특징은 무엇?
*나-분임만 할때는 잘 몰랐는데, 단임을 하면 할수록 철산이 가장 좋다고 생각되었다.
무엇보다 강남권이든 어디든 나가기 좋은 7호선이 있는 곳이며,
상권도 발달되어있고, 25년 철산자이 더헤리티지, 26년 1월 철산자이브리에르도 입주예정이며
광명시 내에서 그래도 학군지가 있는곳 이기 때문
*웰메이두-광명사거리 쪽이 개발정비구역으로 새롭게 바뀌고 있지만 상권이 싹-다 바뀌지 않는이상
  광명사거리가 철산을 이기지는 못할것 같다. 철산은 깨끗한 상권
  먼 미래의 얘기지만 개발이되면 철산13단지가 재개발이 되면 미래의 1등이 될 것이다.
*밝은햇볕-시청 등 관공서가 몰려있어 은행의 본점들이 다 몰려있어서 
  광명사거리 보다 생활하기가 훨씬편해서 광명사거리를 이기지 못한다.
*사유와행-일직이 좋아보였는데, 교통이 너무 불편해서 철산이 좋은것 같다.

3.시세분석을 어떻게 하고있는지(팁, 궁금점)
*나-지도를 뽑아서 손으로 쓸예정.
   이전 신투기때 만들었던 지도와 가격을 비교해 볼수 있는 시간이 될듯
*사유와행-매물이 없는곳, 전세가 없는 곳이 있다.
 시세만 따는게 아니라 물량도 봐야되는 게 아닐까 라는 생각이 들었다.
 첫 단지의 가격을 듣고 난 뒤 다음 단지를 볼때마다 단지의 가치를 비교하면서 가격을 유추할수 있어서 좋았다.
*밝은햇볕-실거래가와 호가가 3천이상 차이가 나는경우에는? 
   A) 웰메이두-원칙은 호가이다 하지만 결국은 받아주는 가격이어야 하므로 실거래가가 의미있다.
*디프로-호가는 시장심리를 알 수 있는 지점. 시세가 없을때는 부사님께 물어보는 방법도 있다.
   KB시세는 매달 그 지역 대표 부동산 부사님들의 평균가 라고 함.
   해당평형 세대수 많은걸로 기입. 실거래가는 3달 안쪽가격으로만!
   본인 생각하기에 상중하를 나눠보면 정리하는데 도움이 될것
   이정도까지는 상/이정도까지는 중/이정도는 하 정도로 나눠서 그룹핑하는게 좋다.
*낭만-시세가 없는건 KB시세로 본다.
  시세 강의에서도 평형별로 시세 1개만 따면된다.
*웰메이두-시세지도를 어떻게든 다 딴뒤에 임장을 가서 지도위에서 같이 본다.
  내가 있는 곳의 위치와 가격을 같이 보기 때문에 더 잘 외워진다.
  신축단지들과 구축단지들만 모여있는곳은 의견을 나누면 더 잘 기억이난다.
  무리하지말고 80% 정도만 하고 점점 CAPA를 늘려나가는게 좋다.
  시세지도에 힘을 많이 써주는게 좋다!!
  시세지도에 대장, 초등학교, 교통, 생활권의 키워드, 중요하게 봐야할점 전임,매임할 곳들&이유를 미리 정해둬라.
  초등학교 지역 점선그리기:삽입-도형-선

4.내 지역 공급리스크를 파악하고 입주장에 대응하는 방법
1)우리지역 전세가 떨어지는 추세? 오르는 추세?
 나-떨어지는 추세가 아닐까 싶다
 사유와행-떨어지는 추세. 그래서 투자하기 힘든거 같다.
 웰메이두-27년에도 공급이 많아서...but 주변은 별로 없는편
             15년뒤 부천, 시흥에 3기 신도시가 생기면 더 떨어질 수 있다...

2)현 서울시장은 상승장(매매선호)인가, 하락 또는 보합장(전세선호) 인가? 
 *나-보합장 인듯(전세를 더 선호하는듯), 공급이 많은곳은 매매가 일어날수도 있다고 생각됨(실거주자들)->확인은 못함
 *사유와행-보합
   갭 4-5억이 드는데, 어떻게 보는지..
   A)밝은햇볕-광명 너무 싸서 눈뒤집어지는데 조심해야한다.
      트리우스 마피나옴-3-4개 매물 중도금대출이 안되서 4월까지 6억 현금이 필요한 상황->목돈이 단기간에 들어가야하는
 *디프로-매달 수도권 시세를 트래킹 해 보면 12월달에 비해 매매,전세가 전체적으로 수도권이 떨어진거 같다.
   하지만 평균가이기 때문에 좋은곳은 올라가지만 덜 선호 지역은 떨어지는 듯.
   강의에서도 얘기했듯이 덜선호하는 지역에서 잘 봐야하지 않을까...
 *밝은햇볕-오르는거 같지만 꺾일 수 있지만.
  동대문(청량리)과 성북구를 같이 보고있다. 동대문구에 매임을 갔다. 사려고 하는데 호가를 자꾸 높여서 협상이 안되었다.
  세금 때문에 팔아야 하는 집들만 맞춰주겠다 하는데 그것도 잘 안됨.
  성북구는 길음은 많이 올라서 삼선동은 가격협상은 됬다.
  한달 전에는 전화해서 물어라도 봐줬는데, 지금은 전화도 안해준다. 분위기가 한달새에 바뀜.
  광명은 떨어지지는 않는거 같다. 보합이거나 오르는거 같다.
  지금 사는집도 호가는 올라갔다.
 *웰메이두-상승장 초입같다. 동대문구도 오르고 있다.
  서울에서 매매 5억대 보다는 경기도가 나을 거 같다.(보수적)
  1억 투자금이면 지금 전세가 너무 떨어졌으니 대출받아서 하는게 나을듯
  광명은 신축이 많아서 준신축이 가격이 눌린다.
  11구역, 12구역은 싼듯하다.

3)서울 전체를 두고봤을때 영향을 받을만한 입주/공급 있나?
 *나-광명시가 서울과 인접하니 어느정도는 영향을 줄것으로 생각된다.
     동대문구 이문휘경 뉴타운과 성북구의 장위뉴타운도 영향이 있을것으로 생각된다.
     올파포의 남은 매물 여부도 영향이 있지 않을까..?
 *웰메이두-강남이 2배 오르면 노원구도 2배는 오른다. 하지만 기준가에서 오르기 때문에 
     10년, 20년이 지날수록 강남과 노원의 격차는 점점 커질거다.