목감동 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 167조 구로가이]

✅아파트명

목감퍼스트리움

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

강남역 50분

여의도 60분

시청역 66분

3.학군

논곡중67%

인근 조남초, 중, 유치원, 단지내 어린이집 있음

4. 환경

목감역 26년 12월 예정
: 구디 10분, 영등포, 여의도 20분대
 

은행: 농협, 새마을금고, 미소신협

대형마트 x
백화점 x

종합병원 x

병원: 치과,내과, 외과, 청소년관, 한의원, 동물병원

5. 공급

시흥시 전체 공급 예정 많고
목감동 주변 재개발 예정 구역 있음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

고점,저점 시세는 아실그래프에 마우스를 올려서 작성했습니다(실제 거래된 금액)
5년 내 고점 매입시: 2022년 1월 매매 7.2억, 전세 2.66억
5년 내 저점 매입시: 2020년 4월 매매 4.58억, 전세 2.26억

현재 시세는 네이버 부동산 가격
현재 시세: 25평 5.7억, 전세 3.1억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 7.2억, 현재 5.7억 / 전고점대비: 21% 하락 금액으로 가격적으로는 나쁘지않다 생각하지만 비교평가를 해야할 듯

2) 환금성 : 26년 12월 목감역 개통 후 구디 10분, 영등포, 여의도 20분 대이고
2018년도 건물이라 수요가 있을 듯 
주변 재건축 입주시 전세가 낮아질 듯

3) 수익률 : 매매 5.7 전세 3.1 투자금 2.6억 들고. 전고점 7.2억 넘을시 65% 정도 수익률
4) 원금보존 :  주변 재개발 지역이있어 원금 보전이 힘들 수 있음

5) 리스크 대비: 목감역 호재와 재건축 공급으로 상황예측이 어려움

나의 투자 결론 : 아직은 실력이 부족하여 더 공부 하고 비교 후 결정

✅ 작성하면서 느낀점 : 
 

사실 목감 공공임대가 나와서 주변 아파트를 보고 과제를 할 목적으로 정했습니다.

경기 추천 지역중 시흥은 없지만 그래도 보고서를 작성했습니다.

부동산 초보에게는 강의를 들어도 당장 작성하기에는 어렵군요..

하지만 꾸준히 공부하고 앞마당을 넓히다 보면 자연스레 안목이 길러지겠죠
 

궁금한 점:
최근 안양 경기쪽 재개발이 많아 진다고하는데
공급이 많아져 전세가 낮아지는 게 당연한거지
아니면 어느 정도 안정기에 접어들면 전세가 같이 올라가는지 궁금합니다.