독산동 독산 한신 아파트 수익률 분석 보고서 [ 열반스쿨 기초반 85기 95조 문예술]

✅아파트명   

  독산한신아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  * 주소지는 금천구이나, 광명생활권으로 광명시 종사자수도 반영 가능

  금천구 종사자수 255,449명(A)  +  광명시 종사자수 105,342명(B)

                                                                             +

2. 교통

  강남역 49분 / 여의도역 44분 / 시청역 45분 소요

3.학군

  초등학교는 안천초, 금나래초 / 중학교는 안천중79%

4. 환경

  - 2km 이내 뉴코아아울렛, 이마트, 롯데마트, 홈츨러스, 희명병원 위치

  - 5.5km 이내 이케아 광명점,  롯데아울렛, 코스트코, 중앙대학교병원, 광명KTX역 위치

5. 공급

  금천구는 28년까지 입주물량이 없으나, 

  광명 소하동 생활권으로 소하동 공급물량은 347세대이며,

  광명 총 공급물량은 14,505세대.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 강남, 여의도, 시청 모두 1시간 이내이며, 도보 10분거리에 1호선 금천구청역 이용이 가능하고

                   광명 생활권이라 광명과 금천 2곳의 인프라를 이용할 수 있어 저평가되어 있다고 판단

2) 환금성 : 1000세대 아파트로 3층이상 매물 가격 적용

                   매매나 전세 모두 실거래가(월 1~2회이상) 활발하여 환금성 괜찮아 보임

3) 수익률 : 전고점 대비 28%로 무릎의 저평가 아파트라 수익률 좋을 것으로 판단

4) 원금보존 : 전세가율 65%로 수도권 전세가율 60%과 비슷하여 안전

5) 리스크 대비: 금천구에는 공급물량이 없으나, 광명은 뉴타운개발로 14,505세대 공급 예정

                           매매가와 전세가가 오름세라고는 하지만 많은 입주물량으로 인해 리스크가 어느정도 있다고 판단

나의 투자 결론 : 34년식 구축 아파트이기는 하나, 평형에 비해 가격이 높지 않고 

                            3대업무지구를 1시간이내로 출퇴근 할 수 있는 점과 

                            광명시와 금천구의 인프라를 동시에 이용할 수 있는 장점이 큼

                            허나, 3년이내 광명에 공급물량이 많아 투자에 주의가 필요해 보임

                            결론은 같은 급지의 비슷한 매물과 비교평가 할 필요성이 있음

✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리로 하나하나 찢어서 분석해보니, 안보였던 부분까지 알게되니까 신기했다. 서툴러서 시간이 꽤 걸렸지만 그래도 끝을 마무리할 수 있어서 뿌듯하고 감사하다. 하다보면 실력이 늘거라 생각한다.