투자공부 기초의 꽃, 저환수원리를 배우다

• 통화량 증가, 인플레이션 때문에 부동산 시장(매매가, 전세가)은 나이키 곡선을 그리며 장기적 우상향 한다.
• 이번 하락장의 저점은 다음 사이클의 허리가 되어 꾸준히 올라간다.
• 원칙에 따라 투자하지 않으면 투기꾼이 될 뿐이다.
• 세금이 두려워 부동산 투자를 하지 않는 것은 비용 없이 편익만 취하겠다는 태도. 더 큰 편익을 얻고자 한다면 비용을 치르는 것을 두려워 하지 말자

실패하지 않는 부동산 투자의 원칙 - 저.환.수.원.리

1. 저평가

   -가치에 비해 가격이 저렴한가? → 이는 앞마당 수를 늘리면 늘릴 수록 같은 가격에 가치 비교, 같은 가치 대비 가격 비교를 하면서 판단의 정확도를 높일 수 있다.

   절대적 저평가(시기, 타이밍) / 상대적 저평가(비슷한 조건의 단지간 비교)

    

2. 환금성 

   -500세대 이상 아파트로만, 1~3층 저층 및 탑층 제외하면 환금성 어느정도 보장

    

3. 수익률

수익률 공식 = 수익금 / 투자금 (매매가-전세가 GAP)

투자 1년차 때는 잃지 않는 것을 목표로하고, 성장해 갈수록 10%~20%로 목표

수익률과 수익금 모두 고려할 필요가 있다

4. 원금보존

1)적정전세가율 이상의 부동산을 매수해야 한다.  

현 기준 적정 전세가율 서울 60%, 수도권 70%, 지방 80% 이상 (강남은 50%..?)

2)입지독점성을 가지는가? (단기 입주물량이 적정한가? (역전세 리스크는 없을까?) / 전세가는 지속 상승할 것인가?)

5. 리스크 관리

-2~3년뒤 공급(입주물량)을 파악해야 한다. 대규모 공급이 있을 경우 역전세 위험이 있으며 2년뒤 전세계약의 어려움을 대비해서 2.5년 또는 3년 계약을 하는 방법이 있다.

적정공급량(3년이내) 은 인구 X 0.5% 가 0.25%~0.5이내여야 한다.

또한 무리하게 전세가를 올려서는 안되고 5%상승 정도가 적당하다.