양도세 중과 부활 D-100 ? 지금 점검해야 할 양도세 체크리스트

1시간 전

안녕하세요?

김철종 세무사입니다.

1월 16일 기획재정부는

「소득세법시행령」 개정안을 발표하였는데,

「2026년 경제성장전략」에 이어

이번 시행령 개정안에도

많은 분들이 기대하셨던

다주택자 중과세 유예 연장 내용은

이번 발표에 포함되지 않았습니다.

"2주택자인데 5월 9일 전에

꼭 팔아야 할까요? 정말로 연장 안될까요?"

"조정지역에 집이 2채 있는데,

중과되면 양도세 얼마나 늘어나나요?"

2022년부터 약 4년 간 이어져 왔던 양도세 중과 유예,

이 제도가 정말로 종료되는 것인지

상담 현장에서도 질문이 이어지고 있습니다.

정확히 말씀드리면,

정치적·입법적인 환경에 따른

변수가 완전히 사라진 것은 아닙니다.

다만, 추가적인 시행령 개정이나

유예 연장 발표가 없다면

현 시점에서는 유예 종료 가능성을

염두에 두고 대비하는 것이

합리적이라고 판단됩니다.

그래서 지금 필요한 것은

막연한 기대가 아니라,

구체적인 점검과 대응 준비 입니다.

이에 오늘은 양도세 중과 부활을 앞두고

반드시 확인해야 할

양도세 중과 체크리스트를

정리해보고자 합니다.

중과세가 적용되면,

세금은 얼마나 늘어날까요?

"중과세가 다시 적용된다"는 이야기는

많이 들으셨을 겁니다.

하지만 정작 내 세금이

얼마나 늘어나는지는

정확히 계산 안 해보신 분들이 대부분입니다.

양도세 중과세가 적용되면

주택 수에 따라 세율도 중과되지만

그보다 더 치명적인 것은

장기보유공제를 적용받을 수 없다는 점입니다.

일반세율 : 6.6 ~ 49.5%
중과세 적용 시

2주택자 : 일반세율 + 20%p

3주택자 : 일반세율 + 30%p

간단한 예를 들어보겠습니다.

서울 아파트를 5억 원에 취득하여

5년 보유 후 10억 원에 매도하는 경우

양도차익은 5억 원에 대한 양도세 부담은

어떻게 달라지는지 살펴보겠습니다.

일반세율 적용 시 : 양도세 약 1.6억 원
2주택 중과 적용 시 : 양도세 약 2.8억 원
3주택 중과 적용 시 : 양도세 약 3.3억 원

2주택 중과세 적용되면

양도세 부담은 1억 원 가까이 늘어나며,

보유기간이 길수록

늘어나는 세금 차이는 더욱 커지게 됩니다.

이 사례에서 핵심은

중과 여부 하나만으로

세금 규모가 완전히 달라진다는 점입니다.

지금 반드시 점검해야 할 3가지

<1> 내가 정말로 '중과 대상' 인지

정확히 확인하세요.

2주택자인 분들 모두가 양도세 중과 대상이

되는 것은 아닙니다.

양도세 중과는 2주택자가 보유주택을 팔면

무조건 적용되는 것이 아닙니다.

2주택자가 보유주택 중

조정대상지역 내에 있는 주택을 팔 때에

적용되는 것입니다.

[1] 내가 2주택 이상 보유하고 있는지

[2] 양도하는 주택이 조정대상 지역 내 주택인지

이 두가지를 반드시 함께 따지셔야 합니다.

<2> 증여·가족간매매 등

대체 전략을 함께 검토하세요

오직 내가 팔고자 하는 주택만 생각하면

양도세 중과에 막혀

이러지도 저러지도 못하게 됩니다.

접근 방식을 조금 바꿔

다른 보유주택을 증여·가족간매매 등으로

다주택자에서 벗어난 후에

해당 주택을 팔면 중과세에서 벗어날 수 있고

세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

다만, 이런 전략들은

단순히 세법 조문만 알고 있다고 해서

실제 적용에 옮기기에는 어려운 부분이 있고,

실제로 진행한다고 해도

경우에 따라서는

절세액이 거의 없을 지도 모릅니다.

따라서, 세무전문가 와의 상담을 통해

사전에 절세액 체크 및 구조 설계 후

진행하시기를 권장드립니다.

<3> 과거 양도세 신고 내역도

다시 점검해 보세요

많은 분들이 간과하시는 부분인데,

과거 적용 요건을 오해하여

양도세 중과세로 잘못 신고하여

과다하게 세금 납부를 하시는 사례가

종종 있습니다.

실제로 양도세 일반과세 임에도 불구하고

중과세로 잘못 신고한 사례를 발견하여

경정청구를 진행했고,

약 7,500만원을 환급받은 사례도 있었습니다.

양도세 신고는 기한 내에 끝났다고 해서

완전히 끝난 것이 아닙니다.