좌동 건영2차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 54조 웰샥]

✅아파트명 : 건영2차

✅위치(지도) : 

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

  2호선 장산역 : 도보 10분 / 대중교통 12분 / 자차 2분

 동해선 신해운대역 : 도보 13분 / 대중교통 11분 / 자차 3분

  2호선 해운대역 : 도보 37분 / 대중교통 15분 / 자차 8분 

3.학군 

부흥중학교 : 89.6% / 상당중학교 91.2% / 신도중학교 92.1%

4. 환경 

종합병원(백병원) : 도보 15분 / 차량 2분

백화점(NC) : 도보 10분 / 차량 2분

 부산 최초의 계획도시이자 신도시로 지하철 역 중심으로 타원형으로 시가지 조성

90년대 후반에 지어져, 25년 이상된 아파트들이 대부분인 구축 밭

지역난방 (열병합발전소)

전국 학원수 TOP 6 지역 

장산역 주변 생활 편의시설 (식당/학원/병원 등) 다수 → 거주환경 우수

5. 공급  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 매매가는 고점 약 30% 하락함, 

                 장산역 도보 10분 내 30평대 5억 초반 거의 유일해 저평가 상태라 판단됨. (대출 기준 6억 미만 충족)

2) 환금성 : 역세권, 초중고 초근접,900세대 이상의 단지라 환금성은 좋다고 판단됨. 

3) 수익률 :  현 시세 기준 투자금 100%를 달성하기 위해서는 향후 10년 간 2.28억이 올라야 함.

                  목표가는 7.66억으로 전고점을 회복 할 수 있다면 무리해보이지는 않음. 

4) 원금보존 : 현재 전세가율 약 58%로 투자 기준에 비해 낮음.

                     향후 약 4년 간 입주물량은 184세대로 적정수요에 미달됨

5) 리스크 대비: 투자금이 2억을 초과하여 높음 

                         약 30년차가 되어가는 구축

                         실력이 갖춰지지 않음

나의 투자 결론 : 노조위원장을 또 뽑을 뻔 했지만, 너바나 레시피를 잊지말자! 

                          지방은 전세가율 80%, 2억 이상은 서울/수도권 투자

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 앞마당/임장 및 추가 보고서 작성을 통해 비교 대상이 필요함.

수익률 분석 간, 매물 기준 수립에 대한 명확한 기준 필요할 듯.

애증의 해운대구 좌동 구축은 정말 아닐까…?