서초구 반포동 반포자이아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 125조 월부초]

✅아파트명 : 반포자이아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

30만명 이상의 S등급

2. 교통

  강남 30분 이내, 여의도 30분 이내 S등급

3. 학군

학업성취도 90% 이상 A등급

원촌중학교를 품고 있으며 원촌중학교는 학업성취도 평가 94.1%로 서초구 내에서도 2등 학업성취도를 가지고 있다.

또한 초등학교가 학급당 24명, 교사당 25명 초등학교로써 그만큼 수요가 높은 학교

4. 환경

백화점 1개 이상 S등급

신세계백화점이 위치해 있으며, 해당 백화점은 전국 매출 1위 

구매력이 높으며 소득이 높은 사람들이 소비를 많이 하는 것으로 보임

영향력이 큰 백화점

5. 공급

인구수 기준 0.5% 두 배 이내 B등급

25년 3월 기준 408,248명 연간 2,082세대 필요

25,26년 입주량이 많은편이지만 27년부터는 입주량이 감소함 

지금 매수 후 전세계약 시 2년 후에 재계약 또는 신규계약 시 어려움이 없을 것으로 보임 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

1. 저점 : 09년 3월 7.7억
2. 고점 : 22년 9월 28.2억(전세 8.4억)

3. 현재 시세 : 25년 3월 29.45억(전세 12억)

   1) 16년 4월(전세가율 높은 시기)매수했을 경우

     - 16년 4월 매매 10.3억, 전세 8.5억(전세가율 82.4%)

     - 수익률 : (29.45억-12억)/(10.3억-8.5억)*100 = 727.7%

   2) 22년 9월(전고점) 매수했을 경우

     - 22년 9월 매매 28.2억, 전세 8.4억(전세가율 28.5%)

     - 수익률 : (29.45억-12억)/(28.2억-8.4억)*100 = -66%

16년 4월 당시 매수했으면 난 부자가 됐을 것이다

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고를 회복하고도 올라간 상황이라 저평가는 아닌 것 같다

2) 환금성 : 아파트 환경, 주변상권, 학군 등 실거주 수요가 많아서 환금성 좋을 것으로 보인다

3) 수익률 : 전세가율이 받쳐주지 않은 상황에서 투자금이 많이 들기때문에 연 10%이상의 수익률 확보 어려워보임

4) 원금보존 : 대체할만한 신축 아파트가 공급되지만 역 간의 거리, 주변 환경, 교육적인 관점으로 봤을 때 

신축 아파트에 비해서도 밀리지 않을 것 같아 보존은 충분히 될 것으로 예상

5) 리스크 대비: 흠..

나의 투자 결론 : 

1. 내 기준 투자금이 많이 들고 전고점을 이미 올라간 상태여서 절대매매가가 많이 올라가 투자는 어려울 것
2. 아파트 단지 내부 자체에도 고급스러운 분위기, 사람들이 고급스러운 그리고 여유로운 느낌이 있음
3. 이미 매매 했으면 너무 좋았을 테지만 현재는 가격이 너무 올라온 상태여서 부담스럽다
4. 한강을 포함한 주변환경도 너무 잘되어 있어서 투자처로썬 좋지만 역시 금액이 쉽지 않다
5. 내가 현금 진짜 많고 가격 많이 좀 떨어지면 그때서야 투자할테지만 지금은 아니다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 시드머니를 많이 만들자