마포구 성산 시영 아파트 수익률 분석 보고서[열반 기초 85기 46기 용감한 한방]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

마포구 성산동 성산 시영 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

마포구 종사자수:279,788 / 사업체수:56,782

2. 교통

강남역 2호선: 54분

여의도: 30분

시청역: 29분

3.학군

중암중: 86%

4. 환경

홈플러스 메가푸드 마켓

연대 세브란스 병원 - 거리가 조금 있다.

현대백화점 신촌 - 거리가 조금 있다.

5. 공급

 네 가지 다 거리가 있어서 큰 영향을 끼치지 않을 것이라 생각한다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 13.4억, 전세 3.8억

5년 내 저점 매입시: 2023년 8월 매매 10.5억, 전세 3.1억

현재 시세

매매 11.5억, 전세:3.6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점은 13.4억원, 저점은 10.5억원. 전고점 대비 22% 빠진 상태. 현재는 15%빠진 상태이니, 아직 매수하기에는 가격이 나쁘지 않은 상태.

2) 환금성 : 초 역세권에, 마포구청역에 대장 아파트. 재건축 유력한 아파트라 실거래가 매우 활발하게 일어나는 아파트이다. 강남역은 1시간 거리이지만, 여의도역과 시청역은 30분 이내로 교통도 좋은편. 주변 학군도 초등학교, 중학교가 있어 괜찮다. 하지만 좋은 편은 아니다. 천이 옆에 있고, 하늘공원도 있어 환경이 좋다.

3) 수익률 : 매매 11.5억/ 전세 3.5억원 이므로 투자금 8억원이 듭니다. 11.5억원에 매수했을 때 전고점대비 15% 수익률이다. 전고점 회복한다면 167.5%

4) 원금보존 : 전세가율 69%로 서울 평균치 / 입지 독점섬 훌륭함 / 전고점 대비 현재 15%빠진 상태에 하락장이다.

5) 리스크 대비: 이미 낮은 전세가라 역전세 가능성 낮음 / 대량 공급 3년 이내 없음 / 금리는 현재 하락 추세 가능성 높음.

나의 투자 결론 : 종잣돈만 있으면 투자하고싶다. 재건축 호재로써 오래 갖고 있으면 나중에 수익률 괜찮을 것이라 생각한다. 다만 재건축으로 인한 추가 부당금 준비는 해야겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 기존에 구체적이지 않았던 것들이 명확해졌다. 미래에 매매할 때 큰 기반이 될거라 생각한다.