[열기85기 집4고 1취월장 할 조_손묘] 이의동 자연앤힐스테이트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

‘자연앤힐스테이트 아파트’

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

B등급

영통구 종사자수  168,344명

영통구 사업체수  30,260개

2. 교통

강남1시간 이내 A등급

강남역 42분/ 여의도역 1시간 3분/시청역 1시간 5분

3.학군

연무중학교 학업성취도 평가 92.5%, 특목고 진학률 1%

수원다산중학교 학업성취도 평가 91.6%, 특목고 진학률 3%

90% 3개 이상 A등급

4. 환경

백화점 1개 이상 A등급

도보 11분 롯데몰

도보 8분 롯데마트 광교점

도보 9분 복합쇼핑몰 아브뉴프랑

도보 14분 갤러리아 백화점

도보 16분 아쿠아플라넷광교

대중교통 15분 거리 아주대학교 병원

자동차 7분 이마트 광교

가장 가까운 백화점은 갤러리아 백화점입니다.

5. 공급

25년 2월 기준 영통구 인구수 360,686명

적정 수요=360,686명*0.005=1803세대

3년 동안 2146세대 입주 예정

3년 예정 공급 평균=715세대

예정 공급 평균이 적정 수요 대비 0.5배 이하이므로 S등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년 내 고점 매입 시 수익률 -11%

5년 내 저점 매입 시 수익률 73%

현재 시세 : 33평 14.8억, 전세 8억

전고점 대비 -6.2%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점은 15.7억 현재는14.8억.

전고점 대비 6.2%하락한 금액으로 

비교평가 해야 하겠지만 절대적으로 보았을 때도

충분히 싸지 않다고 생각합니다.

2) 환금성 : 신분당선 광교중앙역 도보 5분 이내 접근 가능하고

세대수 1764세대로 300세대 이상이므로 환금성이 좋다고 생각합니다.

3) 수익률 : 

수익률 100% 수익률을 위해선 10년 동안 6.8억이 올라야 합니다.

6.8억 오른 가격은 14.8억+6.8억=21.6억입니다.

시간이 필요할 것 같습니다.

4) 원금보존 : 

예정 공급 평균이 적정 수요 대비 0.5배 이하라 공급이 많지 않고

광교 중앙역이 바로 앞에 있고 주변에 빈땅이 없어서 입지 독점성이 좋은 점으로 보았을 때

원금보존이 좋다고 말할 수 있겠지만

전세가율은 57%으로 적정 전세가율인 80%에 미치지 못하는 것으로 보입니다.

5) 리스크 대비:

영통구 인구는 25년도 2월 기준 360,686명으로

1년치 적정 공급량은 360,686명*0.5%=1803가구 입니다.

3년 동안 2146세대 입주 예정

3년 예정 공급 평균=715세대

예정 공급 평균이 적정 수요 대비 0.5배 이하이므로

리스크가 낮다.

나의 투자 결론 : 

환금성이 좋고 리스크가 낮다는 점으로 보아 투자하기 좋다고 생각할 수 있으나

단지가 저평가되지 않았고 수익률이 오르는 시간이 꽤 걸릴 것으로 판단되어 투자하지 않겠습니다.

✅ 작성하면서 느낀 점 :

어렵고 작성하면서도 ‘이게 맞나?’라는 생각이 들었다.

너바나님 말씀하실 때는 할 수 있을 것 같다고 생각했는데

막상 작성하려고 하니까 모르는 게 너무 많다고 느꼈다.