답십리 두산 아파트 수익률 분석 보고서 [열반기초 85기 122조 주멋돌]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 답십리 두산 아파트

✅위치(지도) : 서울특별시 동대문구 답십리동

✅입지평가

1. 직장 : B등급 (종사자수 : 14.6만 / 사업체수 4.3만)

2. 교통 :  A등급 (강남 48분 / 여의도 49분 / 시청 40분)

3.학군 : C등급 (동대문구 평균 학업 성취도 : 74.2% / 특목고 진학률 : 1.2%)

• 동대문중 학업 성취도 : 64% / 특목고 진학률 : 1.9%

4. 환경 : S등급 (백화점 1개 / 대형마트 2개 / 종합병원 3개 / 청계천 및 근린 공원 4개)

5. 공급 : C등급 (3년 내 동대문구는 공급 폭탄..)

• 적정 수요 대비 8.2배!!

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : B+

서울 4급지의 관리 잘된 아파트

세대수가 739세대로 엄청 많진 않지만, 사람들의 실거주 선호도 있음.

강남 및 부도심 접근 A등급으로 우수한 편. 하지만, 역까지 도보 18분이 단점

학군이 다른 지역과 비교해 매우 안 좋음. (학군지가 아니기에 전세 수요에 대한 리스크 감당 필요)

22년 3월 전고점 83,500 대비 13% 하락 (싼 가격은 아님)

더 저평가된 좋은 아파트가 있을 것이라는 판단!

2) 환금성 : A

매물은 59기준 달마다 1건은 이뤄지는 것으로 봐 세대수 대비 환금성 나쁘진 않음.

하지만 주변 공급 물량이 매우 많이 늘어남으로 리스크 감당 필요

3) 수익률 : B

목표 수익률은 연 20% 이기에 5년 내로 9억 5천까지 오를 수 있을까? 라는 생각을 해봤을 때에는 아니라는 판단이 됨.

답십리 지역이 재개발이 되지만, 주변 이문휘경 뉴타운이 생기기에 리스크 있음.

4) 원금보존 : B+

전세가율 59%로 원금 보존은 가능할 것으로 판단. (주변 공급 물량이 많아지기에 리스크 감당 필요!)

5) 리스크 대비: ?

공급 물량이 많다는 것과 학군지가 없다는 부분에서 고민이 되고, 물음표가 생긴다.

하지만, 입지적 가치는 있다는 판단이 됨.

나의 투자 결론 : 더 좋은 아파트가 있을 것으로 판단됨. 전세 리스크에 대해 더 많은 생각할 필요가 있음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 머리로만 생각했을 때는 괜찮은 단지라고 판단이 되었으나, ‘저환수원리’를 직접 생각하고 데이터로 보니 생각하지 못한 부분을 알게 되었습니다. 특히나 학군이 없으니 리스크를 안고 가야될 거 같은 생각이 들게 되었습니다. 사람들이 좋아하는 아파트를 늘려가도록 노력하겠습니다.