더 좋고 덜 좋은것만 있다!

2강 서울 소액 투자 전략 및 지역 분석

!! 매매 가격이 안 오르려면 전세 가격이 안올라 한다
!! 반대로 전세가 오르면 매매가 오른다

### 내가 투자한 단지가 전세가격이 오르는 단지인가?
* 이걸 알아야 한다 
* 전세가율 천천히 오르다 어느순간  폭발하는 때가 있음

공급이 적고, 금리는 내려가고

### 앞마다 세개가 꼭 필요하다!!

#### 동대문구 
- 입주물량이 아직 많다 
- 투자로 적합한 지역일까?란 생각이 든다
- 매매가가 안 떨어짐 현재

##### 서울에서 가장 안좋은 아파트도 전세가가 오르고 매매가 오른다 왜냐면 서울에 아파트고 물가상승이 있기 때문에

### 강남역 1시간 안에 있는 아파트가 기준
- 저가치가 없다 
- 저가치가 있는게 아니라 우선순위만 있다 
- **아파트를 볼때는 좋다 싫다가 아니라 더 좋다 덜 좋다라고 봐야 투자자로 볼 수가 있다**

전세는 임대동 일반동 차이가 없다 
* 일반적으로 임대동이 매매가 더 싸지만 일반동이랑 올라가는 상승폭은 동일하다 
* 내집마련 관점으로 보지말고 투자자로 봐야함 더 좋아 덜좋아로 
* 투자금과 상승이 동일하면 더 싼걸로 해야함

### 반응이 없는데를 가야 조건도 맞추고 네고도 가능하다

5년 10년 이후를 보고 가야한다. 자산을 쌓는거지 당장 돈이 아니다

비슷하다고 생각하면 그냥 하면 되는거다 
어차피 오른다
너무 한단지에 꽂히지 말아라

* 싼 걸 사고 즐겁게 기다리자

#### 좋은 단지 중에서 덜 올랐고 투자금이 적게 들고 내가 할 수 있는게 좋은투자다

매매가의 전세가의 차이는 사람의 심리강도 차이가 클 수록 매매하고싶은 사람이 많고 적으면 **상대적으로** 선호도가 떨어진다 좋은단지는 전세가율이 낮다.

전세가 떨어지면  매매가는 무조건 떨어진다 무조건
전세가 올라가면 매매는 모른다
전세가 떨어지고 매매가 반등하는 순간 바닥임을 안다

약점이 있는 단지도 좋다!!

비슷한 투자금으로 더 좋은단지가 무엇일까

#### 좋은 기업을 적절한 가격에 사는게 평범한 기업을 헐값에 사는것보다 낫다 
- 좋은 기업은 강남 1시간 이내 들어오는 대상
- 싼데 덜 좋은것 보다 적절한가격인데 좋은 단지가 좋은거!!!!!
- 적절한 가격을 전고점 대비 15% 이상 하락한거 
    - 이게 적절한 가격이고 
    - 18% 떨어지고 덜 좋은 단지보다 15% 떨어지고 좋은단지가 더 많이 오른다

좋은 단지인데 사람이 덜 찾는거!!
좋은 단지가 적절한 가격인지까지 봐야함 
- 적절한 가격 - 전고점 대미 15프로

은평구 입지분석 한 내용도 너무 좋았습니다.