울산 구영리 구영우미린2차 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 50조 이딩]

✅아파트명

구영리 구영우미린2

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

울주군 종사자수  121,8190명

남구 종사자수 174,836명(시청까지 25분)

중구 종사자수 62,160명(중구혁신도시까지 15분)

2. 교통

  중구혁신도시 15분

남구 시청 25분

북구 현대자동차 울산공장 정문 40분

3.학군

4. 환경

울주군 지차제 영화관 (울주시네마 개관 예정)

노브랜드, GS더프레시, 구영공원, 울주군 국민체육센터 등 편의시설 다수 보유

5. 공급

  울산다운2지구우미린더시그니처 1,430세대 등

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1. 저평가 : 현재 전고점을 거의 회복한 것 같지만 근처 학군도 나쁘지 않고, 울주군 혜택도 받을 수 있으며 주변 상권도 괜찮아서 가치가 있다고 생각하지만 북구 매곡이나 천곡 등 비슷한 물건과 비교하여 현재 가격이 싸다고는 말하기 힘들다.
2. 환금성 : 고층 매물도 많고 600세대 이상으로 환금성 충족
3. 수익률 : 수익률 100% 달성을 위해 7천만원이 오르면 되므로 수익률 100%달성은 가능해 보임
4. 원금보존 : 전세가율 84.3%로 원금보존 가능
5. 리스크 대비: 향후 다운2지구 공급물량이 2000세대 이상 있지만 지역 위치 및 상권형성 미흡으로 큰 영향을 것 같다.

나의 투자 결론 : 현재 종잣돈으로 첫투자를 해보기에는 나쁘지 않은 선택인 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 아직 울산 내에서도 아는 곳이 없어서 저평가 물건 비교를 제대로 잘 하지 못한 것 같다. 차라리 매곡 월드메르디앙이나 달천아이파크 1단지 쪽을 잘 알아보는 것도 어땠을까 싶고, 그럼에도 구영우미린2차를 선택하게 된 결정적인 계기는 투자금이 아닐까 싶다. 역시 종잣돈을 열심히 모아야 투자할 수 있는 물건들이 더 많아지나보다. 그리고 생각보다 울산에 분양 예정인 곳이 많고.. 가격도 많이 회복된 것이 아닌가 싶었다.