열반스쿨 기초반 2-2주차 과제 아파트 수익률 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

광주 자연앤자이 아파트 (경기도 광주시 역동)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

광주시 종사자수 115,876명

2. 교통

강남 36분 /여의도1시간 /시청1시간19분

3.학군

4. 환경

경기 광주역 도보5분 / 이마트 자차5분/ 광주시청 15분/ 종합병원 10분내

5. 공급

  2018-2022년 까지 공급물량 많았으나 2026년까지는 적정수준으로 떨어짐

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세 :7.8억

5년내 고점 매입시:8.15억

5년내 저점 매입시:6.9억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 강남. 판교로의 일자리 접근성은 아주 좋은 편이다. 신분당선이 연결되어 있는 분당 라인에 비하면 강남으로의 접근성이 아주 나쁘지 만은 않다. 교통편으로만 따지면 분당에 비해 거의 반값에 아파트를 구입할수 있다. 이런면은 저평가 되어 있다고도 할수 있으나 주변 환경과 학군지로는 주변 분당과의 격차가 너무 심한편이다. 

2) 환금성 : 29평 170세대/ 33평 861세대 =총 1,031세대 대단지 아파트로 매매는 꾸준히 되는 편이다 경기광주역이 도보 5분내로 있는 점은 경기도 광주시에서 독점적이라고 해도 좋은 교통입지이다. 경기광주역이 경강선으로 출퇴근 시간을 제외하면 운행비율은 높지 않으나 강남으로의 접근성만 보면 36분이라는 짧은 시간은 독점적 위치임에 틀림이 없다. 그러나 학군지는 근처 분당에 비하면 너무 낮은 수준이고 주변환경도 재개발지역이 바로 인근에 있고 구도심이 도보 15분 내로 있기 때문에 주변환경은 좋은 편은 아니다. 그러나 경기광주역 인근 재개발지가 아파트들로 들어서면 조금 상승 여력이 있어 보이기도 한다.

3) 수익률 : 아직 계산을 못하겠습니다. 

4) 원금보존 : 매매가가 7억 중반에서 왔다갔다 하고 전세도 3.8억-5억 사이로 최저가와 최고가의 격차는 있지만 꾸준히 거래가 되고 있는 상황 그리고 신축 아파트라는 메리트가 있다. 더불어 강남과의 접근성이 우수한 경기광주역이 도보5분내로 가능한 점은 원금보존에 크게 기여 할수 있을것 같다. 

5) 리스크 대비: 아직은 분당에 비해서 광주는 경기도 변방이고 광주시는 외국인 노동자가 많이 유입되고 있는 곳이기에 주변환경이 좋지 않다. 이런점을 감안하면 아파트 가격이 크게 상승하기는 힘들것 같다는 생각도 든다.

나의 투자 결론 : 강남을 중심으로 강남에 진입할수 있는 1시간 거리를 생각하면 좋은 투자지역으로 볼수도 있다. 그러나 아직 생활 인프라가 부족하고 외국인 노동자 (블루칼러)가 지속적으로 유입되고 있어서 아파트 가격상승에는 좋은 시그널은 아니다. 경기도 광주시는 현재 거주하고 있는 곳이라 조사를 1순위로 하게 되었는데 경기광주역 주변이 재개발이 완성되는 시점에는 조금 상승 여력이 있지 않을까 조심스럽게 생각해 본다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 조사 대상 아파트 선정부터 모든 디테일한 조사를 한번 하게 되니 이런 식으로 자세히 파헤쳐 조사를 하게 되면 아파트의 비교 분석과 함께 내가 사야할 아파트를 발견할수 있을것 같다는 자신감이 조금 생겨난것 같습니다. 이런 과제를 체계적으로 만들어 주신 너바다님외 모든 튜터님께 감사를 드립니다.