서울투자 기초반 2주차 수강후기_[평균회귀, 하자있는 물건이 유리하다]

지난 달 내마중  강의에 이어 2번째로 권유디 강사님을 만날 수 있었습니다.

지난 번 권유디님 강의에서 강사의 진정성을 강하게 느꼈던 터라 이번에는 

어떤 내용을 더 진정성 있게 알려주실까 하는 기대를 갖고 강의실에 들어섰습니다. 

지난 주에 이어 새로운 월부의 건물인 더드림 강의장이 이제는 조금씩 익숙해지는 느낌이었습니다. 

이번 강의의 주제가 서울 소액 투자 전략이어서 '어떤 지역을 어떠한 이유로 선정하여 

어떻게 소액 투자 전략을 접근해 나갈건지'에 대한 궁금함을 갖고 30분 전 강의실에 도착하여 

2주차 강의 자료를 보았을 때, “어?” 하는 생각이 들었습니다. 

이번에 2주차에서 권유디님이 강의해 주신 A지역은 사실 거리가 중심에서 꽤 많이 멀어 

생활권별로 다르겠지만 역세권에 최대한 가까이 갈 수  있다면 강남을 1시간이내에 접근할 수

있는 지역으로 이렇게 물리적 거리는 멀지만 지하철 1시간 이내 강남 접근성을 가지고 있다면

월부에서 흔히 말하는 입지독점성을 가지는 지역인가 하는 생각이 들었습니다. 

A지역은 생활권별로 4급지가 될 수도 있고 5급지가 될 수도 있는 지역으로

가격 수준도 생활권별로 차이가 날 수도 있는 있으면서 "이미 착공한 교통호재가 실현된다면

강남 접근성이 더 좋아질 수 도 있을것이고 그렇게 되면 가치가 더 올라갈 수 있을까?" 하는 

궁금함을 가지고 있었지만 물리적 거리라는 편견을 깨기가 힘들긴 하였습니다. 

이번 강의에서 유디님은 강의 시간 중 많은 시간을 할애하여 공급에 대하여 설명하였으며, 

그 중 첨으로 전세가격은 등락을 반복하며 물가상승에 맞춰 장기적으로 상승한다는  

평균회귀라는 개념을 설명하며 전세가의 방향에 대하여 설명해 주었습니다. 

전세가에 영향을 주는 가장 중요한 요인은 공급과 금리로 전세자금 대출이 도입된 이후

공급량의 절대적 수준 또는 금리에 따라 변하는 요인이 강하였으나, 

2008년 글로벌 금융위기(공급이 많은데 전세가 상승함), 2018~2019년 (공급량이 적음에도

전세가 하락), 2020~2021년(임대차 3법 실시로 인한 전세가 급등), 2022~2023년

(공급이 적은데 전세가 하락) 사례는 우리가 알고 있던 공급과 전세가의 관계를 

바꾸는 Not A but B의 사례 중 하나로 볼 수 있을 거 같으며,

결국 공급,금리 모두 전세가와 밀접한 관계가 있으나, 가장 중요한 건 전세가 그 자체로 

전세 가격 수준을 다수의 세입자들이 받아들일 수 있느냐에 따라 전세가가 달라질 수 있다는 생각이 들었습니다. 

그래서 임대차 2법 당시 신규 주택 공급 물량이 적지 않았음에도 해당 법 적용으로 인해

전제 매물 잠김 현상이 나타났으며 이로 인해 전세 가격이 급등하였으나,

22~23년도에 임대차 법으로 인하여 과도하게 오른 전세가를 감당할 수 없는 사람들이 

늘어나 월세로 전환하는 사람들이 늘어났고, 그에 따라 전세가가 급감하였다가

첫번째  임대차2법 기간 만료 후 계약갱신이 종료된 임차인들이 금리 인하를 계기로 

이후 전세가격이 올라왔으므로 서울에 소액 투자를 할 수 있는 단지도 있다는 걸 

이해하고, 이 과정을 통하여 나의 자산이 더 늘어날 수 있는 계기가 되었다고 생각함 

또한, 하자 있는 물건이라는 개념으로 소액투자를 잘 하기 위해서는 결국 투자금 대비

수익률이 중요하므로 가격이 급하게 오른 곳을 무리하게 추격 매수하지 말고,

"덜 좋더라도 그 상황에 할 수 있는 최고의 선택(덜 좋은 것보다 더 좋은 것)을 

한다면 조금 돌아갈 수 있지만 결국엔 원하는 결과를 얻을 수 있게 되지 않을까" 하는 생각을 하였음

지난번 강의에 이어 알차고 어려운 용어 및 노하우를 알기 쉽게 전하기 위해 최선을 다해주신

권유디 강사님께 감사의 인사를 전합니다.