부산 남구 대연동 대연롯데캐슬 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 54조 우지현100] 아파트분석 25.03.18.

✅아파트명 

대연롯데캐슬

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

남구 종사자수 93,744명

2. 교통

서면 21분, 센텀시티 19분

3.학군

남천중 88%, 대천중 83%

4. 환경

학원가: 남천동 72개, 경성대 부경대역 근처 20개로 근처 학원가 밀집 지역

상권: 대연동, 경성대 부경대 상권은 남구 1위로 총 2403개 , 남천동 상권 1275개 상권 두루 이용 가능하고 생활 인프라가 매우 안정적으로 구축됨.

5. 공급

대연디아이엘 4488세대 

두산위브더제니스오션시티 3048세대

2026~2027 총 11416세대 입주

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전용84 기준 전고점 매매가는 8.9억이고 현재 매매가는 7억으로 전고점 대비 -21% 하락한 매매가로

가치 대비 가격 수준이 낮은 저평가 상태라고 판단됨.

2) 환금성 : 준신축/브랜드/환경/초중 근거리 이유로 선호도 높은 아파트로 환금성이 좋다고 판단되나 아파트 단지가 대단지가 아님이 약점

3) 수익률 (투자기간 3년 내 매매가 전교점 회복했다는 가정하)

: 1.9(수익금)/3.1(투자금)= 총수익률 61% / 연간 수익률 20

4) 원금보존 : 매매가/전세가 기준 전세가율 55%

-3년 입주물량은 적정 수요 (3810세대 )대비 2배 초과(11416세대)

5) 리스크 대비: 27년까지 대규모 신축 아파트가 입주 예정

나의 투자 결론 : 

대연롯데캐슬은 대연힐스테이트푸르지오와 매매가를 따라 가는 추이를 보여왔으나 최근 2~3년가 대연힐스테이트와 매매가 차이가 많이 벌어진 것을 알 수 있다. 최근 대연힐스테이트푸르지오(9.3억)에 거래되었으니 곧 추격할 것으로 예상된다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

처음으로 작성해 보면서 가치판단하여 투자한다는 것이 쉽지 않다는 걸 알 수 있었다. 비록 급하게 작성했지만 추후 수정하면서 조금 더 공부해 보겠다. 

아파트를 분석할 때 대략적인 상황만 확인했었는데 잃지 않는 투자를 하기 위해서는 많은 부분을 놓치지 않고 확인해야겠다. 처음이지만 완료했다는 것에 자부심을 느낀다.