열반스쿨 중급반 선택도서 월급쟁이부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 33기 74조 한진희]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라.

2. 저자 및 출판사: 너나위,알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2023.11.30~12.04

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

지은이 너와 나를 위하여 너나위

40대 초반의 직장인이자 세식구의 가장. 촉망받던 대기업의 직원이었으나 존경하던 선배가 회사의 권유로

퇴직한후 회사는 결코 직원을 책임지지 않는다는 사실을 철저히 깨달았다.

불안한 미래와 나 자신의 노후를 위해 무엇을 해야 하나 고민 하던중 우연히 읽은 투자서 한권에서 문제의

원인과 해결책을 찾아,가난한 비평가가 아닌 풍족한 실천가가 되기로 결심했다.

처음 9개월간 100권 이상의 경제및 투자서를 읽으며 자본주의와 돈에 관해 공부하고, 하루도 거르지 않는

현장답사로 부동산 실전투자를 준비한 저자는, 마침 찾아온 상승장에서 공격적으로 투자해 100억 자산가로

거듭났다. 최근 강의에서는 아파트 가격이 하락한 부분이 있어서 100억은 안되지만 이미

경제적 자유를 달성 했다.

현재는 58만 구독자(월부TV)를 진행하며, 멤버 56만을 거느린 커뮤니티 '월급쟁이부자들'에서 그동안의

투자 경험을 담은 칼럼과 강연으로 초보 투자자들에게 유용한 지식을 전하고 있다.

나는 '월급쟁이 부자로 은퇴하라'를 우연히 읽고 그의 투자 방식에 이끌려서

월부닷컴에서 강의를 듣게 되었다..

이 책은 현재 수강중인 열반스쿨 중급반 필수도서는 아니고 추천 도서이다.

이미 추천 도서 4권의 과제 제출은 했으므로 여유있는 마음으로 집중해서 읽을수 있었다.

2회차 재독이고, 처음 읽을 당시의 나는 부동산에 관해서는 정말 아무것도 모르는 백지 상태 ^^:: 였지만

9월의 열반스쿨 기초반과 실전준비반을 거쳐 열반스쿨 중급반의 강의를 듣고서 다시 읽다보니...

매 장을 다시 읽을때마다 놀라움을 느낀다..ㄷㄷㄷ

지난 3개월간 반복해서 듣던 내용이 이 책속에 다 있던 내용이라니... 신기하기도 하고 왜 이렇게 잼있는건데??

오늘은 마음 먹고 '월급쟁이 부자로 은퇴하라'를 정리해 놓고 앞으로 보고 또 봐서 씹어 삼키겠다!!!

STEP2. 책에서 본 것

1장 왜 투자를 해야 하는가

'인플레이션' inflation의 어원은 '부풀어 오르다'라는 라틴어 '인플라레 inflare'다.

통화량이 늘어난다라는것을 의미한다.

인플레이션은 통화량의 증가로 화폐 가치가 하락하고,모든 상품의 물가가 전반적으로 꾸준히 오르는 현상

은행은 우리가 맡긴돈으로 대출을 해주고 수익을 내고 그 수익중 일부만 우리에서 돌려주는 구조로 운용한다.

은행이 대출로 수익을 내는 과정에서 실제 돈의 양인 100보다

더 많은 돈이 시중에 풀린다 (통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치 하락)

1.'인플레이션이 발생해 내 통장속 현금의 값어치는 떨어지는데 집값은 감당이 안될정도로 치솟고 있다

대책을 강구 해야 한다!!

2.월급은 오르지 않고 기업과 정부는 내몫보다 더 가져가는 소득분배의 불평등의 상황

3.우리나라는 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위이지만, 정부의 연금시스템은 기대할수 없는 수준이라

노후준비는 셀프이다.

이것이 나와 내 가족을 위해 투자해야할 이유이다.

2장 직장인의 투자전략과 내가 부동산을 택한 이유

1.직장인은(자영업자 포함) 시간과 돈을 교환하고 있다, 우리가 나아가야할 방향은 시간을 직접 투자 하지 않아도 돈을 벌수 있는 방법이다.(투자자)

2.직장에 다니면서 모을수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을

사는데 써야한다.

직장인의 비근로소득 창출 6단계

1단계 직장에서 열심히 일하고 급여를 받는다(시간과 근로소득 교환)

2단계 소비 자산에 대한 소비 지출 최소화

3단계 남은돈을 모은다(자본화,종잣돈)

4단계 모은 자본으로 생산 자산을 산다(투자)

5단계 앞의 1~4단계를 반복하여 규모를 키워 자산 시스템을 만든다

6단계 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다.(비근로소득확보)

부동산을 택한이유

장점- 부동산은 직접 매물을 눈으로 확인 할수 있고, 관련 정보를 인터넷이나 중개소를 통해 쉽게 알아볼수 있다

전세금으로 무이자 레버리지 가능

높은 기대 수익

단점- 원금 이상의 손실 가능성있고, 낮은 환금성

3장 실제 투자 사례에서 배운것

1.투자할곳의 우선순위는 입지(직장,교통,학군,환경등) 그다음 신축인지 구축인지 봐라.

2.전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비 해서 자금을 철저히 준비하라.

3.부동산 거래시 나의 의견만 이야기 하지 말고 상대방의 입장도 고려하는 인내심을 가지라.

4.부동산 사장님들과 좋은 관계로 유지하라.

5.투자를 결정하는 첫째 기준은 저평가

5.6월초~8월중순(여름비수기) 11월초~1월말(겨울비수기) 그때까지 선택 받지 못한 매물들이 남아있다

이시기를 이용하라.

6.저평가인지 판단하기 위해 이미 아는 지역의 단지와 비교 평가를 한다.

7.대출 가능액을 점검해두라.

8.너무 높지 않은 물건에 안전한 투자를 하면서 경험을 쌓아라.

9.임장 다녀온후 시세를 모니터 하라.

10.아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 실행할 수 있다.

11.계절적 비수기에 매입을 진행 하는게 매수자에게 유리하다.

12.매물을 확인할때,집 보고 나오면서 현재 거주 하는 사람에게 언제쯤 이사할건지 묻는다.

13.입지의 위상이 높아 가격의 상승 속도가 빠르고 그 폭도 큰지역(강남 서초 송파),(마포 용산 성동구),(영등포구 양천구 강동구 동작구 광진구) (과천 판교 분당 평촌 광명)

14.매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악하라(등기부등본 열람은 필수)

STEP3. 책에서 깨달은 것

4장 성공 투자를 위한 필수 지식

1.종잣돈 마련을 위해 지출 하지 않아도 당장 문제가 되지 않는 불필요비를 없애라.

(보험료 정리,여행경비,커핏값,약속과 모임회비)

2.투자원칙-첫째 잃지 않는다, 둘째 첫번째 원칙을 지킨다.

3.아는 지역을 늘려간다

4.전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건을 찾아라

5.공급 물량은 인구수의 0.5% 미만인지 확인할것

6.중개소에서 직접 받은 물건이 거래되면 수수료를 혼자 취하고, 공유된 물건은 전산망에 최초 올린 중개소와 나눠 가진다.

9.가치 있는 부동산을 매입해서 장기 보유하라.

10.소액 투자로 다주택에 투자 하여 시스템화 한다.

11.2년마다 전세 재계약시 전세금 상승분과 급여를 모은 종잣돈을 이용해서 투자를 늘려나간다.

12.역전세에 대비 하기위해 현금 유동성을 확보하라.

(역전세 대비를 위해 직장과 교통이 우수한 지역에 투자하라,지역 인구의 1% 이상이면 투자 하지 않는게 좋다

마이너스 대출등 신용대출로 현금 확보,세재 혜택등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는임대 사업자라고 해도 매도하여 현금화 할수 있는 투자 물건 한두개는 남겨라-다주택자라면 매도할 물건의 순서를 미리 정해둬라)

STEP4. 책에서 적용할 점

5장의 투자 지역 선정의 기준과 순서를 배운대로 실천 하겠다.

투자 기준 숙지한다

1.임장지역을 선정시 전세가율과 가격이 우선 조건 (부동산지인 사이트에서 찾아본다)지역별로 정리한다.

2.전세가율과 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역을 몇군데 정해서 구체적으로 찾아본다(네이버부동산)

3.부동산지인에서 입주 물량 체크하고,호갱노노,아파트실거래가 앱에서 물량 공급 시기와 입지를 지도 상에서 찾아본다. 임장 하고자 하는 근처 지역도 확인한다.

4.미분양 물량은 '국토교통부' 사이트에서 통계 누리에서 수시로 데이터 게시하는데 이를 근거로 '부동산지인'사이트에서 그래픽을 확인 하는 정도만 보면 된다.

내가 할일(임장지 선택)

1.초보자인 나는 현재 사는곳과 그주변 두세군데를 가보고 가격의 감을 잡는다

2.매달 전국 시구 단위로 부동산 시세를 확인(부동산지인)

3.시구 단위 평균 전세가율 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇군대 정한다(부동산지인 전세가율70%이상)

4.그 지역의 단지를 정리한다(투자금3000만원대 찾아보기)

5.해당지역의 입주물량 확인(부동산 지인,호갱노노,아실)

6.미분양 현황을 확인(최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지 감소하는 지역 찾기)

내가 할일

1.임장전 지역조사하기 입지 파악(직장,교통,환경,학군,지역의 분위기나 위상)

2.현장 임장(지역 분위기와 단지별 특징을 익힌다 너나위님은 퇴근후 일주일 가량 가봤다고 한다)

3.중개소를 방문해서 실물을 확인한다.(중개소 2~3곳의 5~6개 많아도 10개 미만)미리 시간 예약하고 다른 부동산과 3시간정도 텀을 둔다 처음엔 하루에 5~6개 보고 차츰 늘린다 매물 확인전 집의 상황을 파악해라(집주인의 매도사유 지금 거주자가 집주인지 임차인인지? 임차인이라면 전세인지 월세인지? 만기는 언제인지? 매도인이 임대차 계약 만기가 되지 않았는데 매도 하려는건지? 세를 안고 팔려고 하는것인지?)

4.매물 볼때 스스로 순서 정한대로 보기(거실-안방-작은방-화장실-주방-베란다-현관) 누수나 결로 가 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어보기, 확인을 마치고 나오기전 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤 생각하는지 직접 물러보는것이 좋다. 대화의 물꼬를 터서 거주자와 간단한 대화를 하면서 매매후 임대시 집을 잘 보여줄지 성향 가늠해보기

5.다시 중개소로 돌아와서 그날 본 순서 대로 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금지급일자,수리상태,매매가,전세가등을 정리 해달라고 한다. 그 내용 위에 물건의 특징들을 직접 정리 해보며 기억에 남긴다. 그리고 그중 가장 괞찮은 하나를 뽑는다 중개인에게 등기부등본을 떼어달라고 하고 확인후 매매 협상시 중개인을 통해서 한다.

6.투자 하기로 마음먹은 단지가 좁혀지면 해당 단지 근처의 여러중개소를 방문하여 시세보다 싼 장부 물건이 있나 찾아보라.

7.협상시 '거기 아니면 여기에 하지 뭐' 란 마음이 드는 상황을 만들어 두기(조급한 마음 금지)

협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알아보라. 매매가를 깍는 대신 계약금을 좀더 책정 하거나 중도금 일부를 먼저 주는 방식으로 성의를 보일수 있다

8.협상을 마치고 매도자에게 가계약금을 보내면 임대 계약이 남는다.

전세가에 욕심 부리지 않기, 장기 보유를 하자면 수리를 한다,이사 날짜를 확인하고

현 거주자의 이사 날짜와 신규 임차인의 이사 날짜가 맞지 않을경우 잔금을 치른후 발생할수 잇는 비용등을 고려해

가격을 협상해야 한다. 반면 현재 물건이 공실 상태 이거나 월세로 거주하던 임차인이 계약 만기로 나갈때는 비교적 소액인 월세 보증금만 반환하고 공실 상태를 만들수 있으니 임대에 유리한편이다.

참고로 이사철 성수기 2,3월 9,10월에 비해 6~8월 11~1월 비수기에 잔금 치르려면 이사수요가 적어 신규 임차인 구하는데 애 먹을수 있다. 이러한 이유로 잔금일이 비수기일 경우 새 임차인과 임대차 계약을 할때 임대 기간을 24개월이 아닌 27개월로 수정 하기도 한다.(입주일은 비수기라도 계약 만기에는 성수기가 되도록)

대체로 친절한분이 전세 임대도 수월하게 진행 한다 그렇게 선택한 부사님이지만 임대가 잘 안나가면

재빨리 다른 부동산에도 내놓아라

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

#최고와 함께 하는 법

P346.

아직 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께 할수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다.좋은 영향을 미치고 싶다면,내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다

...중략...

P347.

같은 꿈을 꾸고 있는 사람들에게 작은 메세지로나마 관심을 표하는것, 온라인에서 처음 보는 사람이라고 해도 그의간절한 이야기에 귀 기울이며 응원해 주는것 만으로도 좋은 영향을 미칠수 있다.

..중략..

좋은 사람이 되고자 표현하고 노력 하다보면, 머지 않아 그런 사람이 되어 있는 자신을 발견하게 될것이다.

주변 사람들에게 좋은 말과 행동을 하면서 긍정적인 에너지로 가득찬 당신을 말이다

...중략..

자연스럽게 당신 곁은 점점 더 당신과 비슷하게 좋은 사람들로 채워질것 이다. 그것이 부동산에 관한 한 일자무식이던 내가 꾸준히 성장 할수 있었던 원동력이며, 이제 투자를 시작할 당신이 가장 먼저 준비 해야 할것인지도 모른다.

책속의 기억하고 싶은 문구는..

내가 되고자 하는 모습이라 참 많이도 와 닿았다♡

더 소름인건 월부에 들어오기전 이 부분을 줄을 쳐 놓고 중요하다고 표시 해둔것이고.. (물론 까마득하게 잊었지만)

월부를 접하고 이런 마음으로 배우고 있었다는것이다.. 재독하면서 정말 놀랐다!

이것 또한 끌어 당김 인가?? 신기하다 ㅎㅎㅎ

스스로 부족함이 많은 초보자라 기술적인 부분으로 주변의 도움을 주진 못하더라도

위로하고 응원하고 나의 긍정 에너지를 나눠 주고 싶다는 내 마음..처럼

그리고 너나위님 말씀처럼..

마인드 장착하고 한다!!