[서울투자기초반 21기 33조 새싹마미] 지금의 가격이 과거 10년동안 어떻게 변했는지 생각해보자.

'나에게 특히 인상깊었던 점'

열기반에서 들었던 내용인데, 주우이님이 다시 상기시켜주시니 좋았다. 과거 10년동안 서울 아파트 매매가와 전세가가 어떻게 올랐고  지금 투자하면 내 물건도 그렇게 오를지를 생각해보라는 말씀이 마음에 와닿았다. 투자 공부하고 그날그날 과제하느라 놓치고 있었던 부분이었다. 힘들때, 크게 생각하지 못하여 당장의 귀찮고 힘듦에 신경쓰고 주저했었는데 힘을 내야겠다.

'꼭 적용해보고 싶은 점'

자신의 매물 상황을 지켜보자: 매매물량, 전세물량, 거래량 확인

학군/환경: 학원가도 없고, 백화점이 없다하더라도, 주위 지역의 인프라를 잘 활용할 수 있다면 가치 있다.

연식이 더 오래되었는데도 매매가가 더 높고, 전세가율이 낮다면? 용적률이 좋아서(210%이하): 구축볼때 용적률도 살펴볼것.

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가격 비슷한 인근 아파트간 비교: 교통 입지가 떨어지더라도, 신축 입주로 인한 입지 개선, 전세 상승 기대를 고려해봤을 때 더 낫다면, 교통 입지가 덜 좋은 단지를 선택.

뉴타운 신축 인근에 있는 준신축, 구축도 살필 것(가격 상승 가능성)

연식이 5년밖에 차이 안난다면 입지 더 좋은 것 투자.: 입지가 비슷한 신/구축이라면? 구축 전세가가 오르고 있다면 투자가능

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선호하지 않는 생활권이라하더라도 대장아파트가 전세가가 높다면 투자 가능.

서울 투자 의사결정 전략

1. 매매 절대가 선정: 매매가 10억 이하: 전세가율 70% 기준 > 투자금 * 10/3

2. 저평가 단지 찾기: 상대적으로 싸면서 좋은 단지 찾으려면? 매매가만 보고 판단하기

3. 저평가 단지들 중에 원금보전 확인: 저평가 단지인데, 전고점 대비 하락률  좋다. 그러나 전세가율이 60%가 덜 되네. 그렇다면? 매매가를 네고해서 낮춘다.:  전세가율 60%이상과 전고점 대비 -20% 두 기준을 만족시키는 것을 고름( 경기도 전세가율 80% 이상)

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* 중간 과정: (전고점 가격- 현재 가격)을 알고, 투자금도 계산해본다. > 시세차익이 얼마나 되는지 알 수 있음.

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4. 다른 곳과 비교: 전고점이 조금 더 높아서 시세차익을 더 얻는다하더라도 입지가 좀 더 낫다면? 입지가 더 좋은 물건이 더 낫다. but, 전고점이 많은 차이가 난다면, 전고점 높은 다른 곳의 물건을 투자함.