[티니펄] 3-1 독서후기 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.

지은이 : 이현철  (대한민국 유일무이 대중심리를 바탕으로 시장을 정확하게 분석하는 부동산 전문가다. 2005년 공인중개사 자격 취득 후 대치동 및 여러 지역에서 중개소를 운영했고, 아파트 분양 현장에서 수천 명의 고객을 상담하며 투자 상품을 앞둔 대중 심리의 민낯을 고스란히 마주했다. 전통경제학 기준으로 볼 때 인간은 합리적인 존재이기에 쌀 때 사고 비쌀 때 파는 합리적인 선택을 하는 게 맞지만, 대한민국에만 존재하는 전세 제도와 정부의 시장 개입과 강력한 규제로 인해 행동경제학에 기반한 투기 심리의 프레임으로 시장을 전망해야만 정확히 예측할 수 있다는 아파트사이클론을 주창했다. 정부의 규제마저 이기는 가장 강력한 에너지는 대중의 투기 심리임을 밝히고, 상승과 하락의 진행을 논리적으로 설명하는 근거인 전세가와 매매가의 상관성을 명확히 규명했다. 또한 여타 전문가와 다르게 정부의 시장 규제를 역지사지 입장으로 각 주체에 맞게 합리적으로 해석하여 솔루션을 제공하는 것으로도 정평이 났다.

대중이 듣고 싶어하는 얘기가 아닌 냉정하고 정확한 시장 분석을 해왔기에 전망 당시에는 대중의 반발을 불러왔지만, 시간이 지날수록 예측의 정확도로 인해 신뢰가 쌓이며 전문가 중의 전문가로 인정받고 있다. 상승과 하락 어느 한 면만을 고집하는 반쪽짜리 전문가가 아닌, 시장의 사이클에 따라 상승과 하락의 사이클을 예측하는 전문가로서 귀감을 보이고 있다.

03 주택가격에 영향을 크게 미치는 요인
01. 선분양으로 심해지는 주택가격 왜곡과 대안인 후분양

-> 기존의 새 집에 대한 수요가 폭증할 것임. 앞으로 공급이 더 줄어들 것이라는 전망이 사람의 심리를 더욱더 새것에 집중하게 말들 것임. 그렇게 되면 집 부터 폭등이 이루어질 것임. 후분양제도가 실시되면 반드시 폭등이 일어나게 됨. 우리는 지금 아파트를 미리 구해둬야 할 것임. 
02. 전세 때문에 매매가가 오르기도 하고 내리기도 한다
03. 사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다

→ 사람들은 절대 손해 보려고 하지 않는다. 사람들은 비쌀 때 더 잘 사더라. 사람들은 분위기를 좇는다. 폭락과 폭들을 만드는 것은 결국 사람 심리다. 
04. 정부정책은 가격에 큰 영향을 끼친다
05. 부동산의 가격은 결국 부동산 시장에서 형성된다

→ 공급은 고정적인데 수요가 급증하니 가격이 뛸 수 밖에 없다.  시장에서 안정적인 흐름으로 진행되지 못하는 것의 가장 큰 변수는 학군 수요이다. 

PART 02 부동산 투자에 숨어 있는 비밀
01 황금알을 낳는 투자 11
01. 제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기사이클

→ 가장 먼저 아파트 사이클의 시기별 현상과 그 원인 등을 구체적으로 이해하고 나서 호재를 찾든, 내가 좋아하는 지역에서 투자하든 해야 한다. 가장 먼저 할 것은 사이클에 대해 아는 것이다. 
02. 집 한 채로 돈 버는 방법

→ 전세와 자가를 적절하게 넘나드는 지략을 써서 자산을 적절하게 늘려 나갈 수 있다.
03. 수요가 몰리는 새 아파트 투자

→ 특별한 사정이 없다면 반드시 새 아파트의 가격이 월등하게 높을 것이다. 
04. 절대적인 학군, 절대적인 수요
05. 최고로 좋은 것을 구하려 하지 마라

→ 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 있습니다. 
06. 최고의 투자 방법 중 하나, 갭 투자

→ 갭투자는 하향 안정기가 끝날 무렵이  가장 좋습니다. 매매가는 정체되어 있고 전세가가 치고 올라와서 전세가가 매매가에 거의 근접하기 시기 입니다. 2013년 ~2014년 
07. 대형평형은 이제 끝난 것인가?

→ 건설가가 대형을 많이 짓지 않고 있다. 그래서 다음 사이클에는 반드시 대형의 시대가 온다고 확신하고 있습니다. 
08. 지방시장 VS. 서울·수도권시장
09. 너무 주변 사람들의 조언에 구속되지 마라
10. 적은 자본으로 투자하기 좋은 오피스텔 투자
11. 매도! 즉, 파는 것이 더 중요하다

→ 반드시 본인의 보유 주택 수와 그와  관련된 세금관계를 고려해야한다. 그에 따른 최적의 매도 시기도 매수 할때 이미 고려해서 계획을 세워 놓아야 한다.

적용할 점 :  투자 물건을 찾을 때, 최고를 추구하기보다는 약간의 아쉬움이 있는 물건에 투자하는 것이 좋다. 최고를 찾으려다 보면 점점 투자가 멀어지는 것 같다. 위 책에서 말하는 투자하기 좋은 시기가 바로 지금이 인 것 같다.  이 시기를 놓치지 않고 무조건 투자를 하자는 마음으로, 최고보다는 최선을 다해보자!