딱, 한 장으로 입지와 집값이 보입니다 - 임장보고서에 꼭 넣는 장표 (ft. 예시 장표)

안녕하세요.

으으음입니다 :)

임장을 다니다보면 이런 생각이 들 때가 있습니다.

"이 지역에선 여기가 좋은 거 알겠는데...

다른 지역이랑 비교해서는 어떨까?"

이전의 저를 포함한 많은 분들이 임장을 하면서

'임장지'에 집중해 깊게 파고들어 들여다보곤 합니다.

하지만, 그 지역만 깊게 들여다보는 것은

오히려 지역을 제대로 이해할 수 없습니다.

# '입지'는 혼자 존재할 수 없다

우리는 임장을 하고 임장보고서를 작성하면서

'입지'를 분석하여 이해하고 공감해 나가고 있습니다.

이 '입지'라는 것은 절대 혼자 존재할 수 없습니다.

'입지'는 주변과의 비교 속에서 의미를 가집니다.

부동산을 모르는, 집을 처음 구하는 제 회사 동료분도

"같은 가격이면 여기보단 저기에 살고 싶더라고요"

"좀 비싸긴 하지만, 확실히 여기가 좋아서요"

라며, 비교를 통해 입지를 파악하여 선택합니다.

그래서 저는 임장보고서를 쓸 때,

각 입지 요소마다 '딱 한장의 장표'를 추가합니다.

이 장표 하나로, 입지와 집값이 보이기 때문입니다.

# 지역개요 - 주변 지역 집 값

저희 임장보고서 초반, 인구 파트에서

'인구 이동'을 살펴보는 장표가 있습니다.

가장 많은 인구를 주고 받는 지역을 알아야

'공급'이 있을 때, RISK 관리 측면에서

대비하고 대응할 수 있기 때문입니다.

그럼, 공급이 있을 때에만 인구가 이동하나요?

서울 수도권의 경우는 대개 그렇지 않습니다.

입주가 없어도 많은 사람들이 이동합니다.

사람들이 살던 곳을 떠나 이동을 할 때는,

'내가 살던 지역에는 없는 것'을 찾아 떠납니다.

더 나은 입지일수도, 더 나은 가격일수도 있습니다.

세가지 포인트에 집중해서 보시면 됩니다.

✔️ 위치가 비슷한데 가격이 더 저렴한지

✔️ 가격은 비슷한데 입지가(단지가) 더 좋은지

✔️ 덜 좋아도 감수할 만큼 엄청 싼건 아닌지,

       더 비싸도 감수할 만큼 엄청 좋은건 아닌지

이 장표를 작성하기 위해 지도를 캡쳐 하면서

주변 지역의 '위치, 입지'를 한번씩 확인해보고

'가격'을 보면서 자연스럽게 입지와 연결해봅니다.

# 교통 - 역 주변 집 값

교통 파트에서는 어떤 노선이 있는지,

지하철을 통해 업무지구까지 얼마나 걸리는지

더 나아가, 역세권인지 아닌지부터 시작해서

어떤 노선과 가까운지도 확인해봅니다.

여기에서 한장의 장표를 추가함으로 인해

입지-가격을 연결해 볼 수 있게 됩니다.

두가지 포인트에 집중해서 보시면 됩니다.

✔️ 어떤 호선에 가까운 아파트 단지인가

✔️ 그 노선은 어디로 갈 수 있는 노선인가

같은 노선임에도 불구하고 달라지는 집 값,

같은 접근성인데 상품성에 달라지는 집 값,

비슷한 가격인데 생활권 선호도가 다른 곳

임보를 쓰고, 임장하면서 얻은 정보 하나하나를

차곡차곡 층을 쌓아간다는 생각으로 써보시면

정리도 되면서, 시야가 넓고 깊어지는 것을

분명히 느껴보실 수 있을 거라 장담합니다 :)

# 학군 - 주변 학군지 집 값

마지막으로, 학군에서도 해보겠습니다.

학군은 '실수요' 관점에서 강력한 요소입니다.

'내'가 아니라, '내 아이'가 누릴 것이기 때문에

더더욱 본능적이고, 확실한 수요가 됩니다.

초등학교 배정에 따라서도 선호도가 갈리지만,

지역을 넓게 확인 할 이 장표에서 확인할 것은

'주변에 좋은 학군지가 있는지'에 대한 부분입니다.

두가지 포인트에 집중해서 보시면 됩니다.

✔️ 매매→전세로 돌린다면 갈 수 있는지

✔️ 상품성(연식, 평형) 내려서 갈 수 있는지

'기꺼이 포기하고 넘어갈 수 있는 수준'인지

그게 학군이 가지는 힘의 수준이 될 수도,

지역이 가지는 가격의 수준이 될 수도 있습니다.

비슷한 급지라면 '매매'로 동일하게 확인하고

상급 지역이라면 '전세'로 갈 수 있는지도 확인하는게

수요의 이동을 이해하는 데에 많은 도움을 줍니다.

# 의사 결정을 위한 도구

각 입지 요소마다 이 '한 장'을 추가하다보면

임장보고서는 단순 입지 분석을 넘어서서

의사결정을 위한 도구로 바뀌게 됩니다

'좋은 동네'는 많습니다.

하지만, '이 가격으로 더 좋은 선택'을 하기 위해서는

넓게, 깊게 비교해보는 습관을 들여보는 것이

도움이 많이 되는 방법이라고 생각합니다.

꼭 적용하여, 지역을 더 잘 이해하실 수 있길

거주민의 마음을 더 공감해 보실 수 있길

입지-가격을 더 깊게 생각해 보실 수 있길

진심을 다해서 응원하겠습니다.

글 읽어주셔서 감사합니다 :)