안녕하세요 :) 으으음입니다!


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실전투자경험

딱, 한 장으로 입지와 집값이 보입니다 - 임장보고서에 꼭 넣는 장표 (ft. 예시 장표)

안녕하세요.으으음입니다 :)  임장을 다니다보면 이런 생각이 들 때가 있습니다."이 지역에선 여기가 좋은 거 알겠는데...다른 지역이랑 비교해서는 어떨까?"  이전의 저를 포함한 많은 분들이 임장을 하면서'임장지'에 집중해 깊게 파고들어 들여다보곤 합니다.  하지만, 그 지역만 깊게 들여다보는 것은오히려 지역을 제대로 이해할 수 없습니다.   # '입지'는 혼자 존재할 수 없다   우리는 임장을 하고 임장보고서를 작성하면서'입지'를 분석하여 이해하고 공감해 나가고 있습니다.  이 '입지'라는 것은 절대 혼자 존재할 수 없습니다.'입지'는 주변과의 비교 속에서 의미를 가집니다.  부동산을 모르는, 집을 처음 구하는 제 회사 동료분도"같은 가격이면 여기보단 저기에 살고 싶더라고요""좀 비싸긴 하지만, 확실히 여기가 좋아서요"라며, 비교를 통해 입지를 파악하여 선택합니다.  그래서 저는 임장보고서를 쓸 때,각 입지 요소마다 '딱 한장의 장표'를 추가합니다.이 장표 하나로, 입지와 집값이 보이기 때문입니다.     # 지역개요 - 주변 지역 집 값   저희 임장보고서 초반, 인구 파트에서'인구 이동'을 살펴보는 장표가 있습니다.  가장 많은 인구를 주고 받는 지역을 알아야'공급'이 있을 때, RISK 관리 측면에서대비하고 대응할 수 있기 때문입니다.  그럼, 공급이 있을 때에만 인구가 이동하나요?서울 수도권의 경우는 대개 그렇지 않습니다.입주가 없어도 많은 사람들이 이동합니다.  사람들이 살던 곳을 떠나 이동을 할 때는,'내가 살던 지역에는 없는 것'을 찾아 떠납니다.더 나은 입지일수도, 더 나은 가격일수도 있습니다.  세가지 포인트에 집중해서 보시면 됩니다.✔️ 위치가 비슷한데 가격이 더 저렴한지✔️ 가격은 비슷한데 입지가(단지가) 더 좋은지✔️ 덜 좋아도 감수할 만큼 엄청 싼건 아닌지,       더 비싸도 감수할 만큼 엄청 좋은건 아닌지  이 장표를 작성하기 위해 지도를 캡쳐 하면서주변 지역의 '위치, 입지'를 한번씩 확인해보고'가격'을 보면서 자연스럽게 입지와 연결해봅니다.  EX) 서대문구 임장보고서EX) 동작구 임장보고서    # 교통 - 역 주변 집 값   교통 파트에서는 어떤 노선이 있는지,지하철을 통해 업무지구까지 얼마나 걸리는지더 나아가, 역세권인지 아닌지부터 시작해서어떤 노선과 가까운지도 확인해봅니다.  여기에서 한장의 장표를 추가함으로 인해입지-가격을 연결해 볼 수 있게 됩니다.  두가지 포인트에 집중해서 보시면 됩니다.✔️ 어떤 호선에 가까운 아파트 단지인가✔️ 그 노선은 어디로 갈 수 있는 노선인가  같은 노선임에도 불구하고 달라지는 집 값,같은 접근성인데 상품성에 달라지는 집 값,비슷한 가격인데 생활권 선호도가 다른 곳  임보를 쓰고, 임장하면서 얻은 정보 하나하나를차곡차곡 층을 쌓아간다는 생각으로 써보시면정리도 되면서, 시야가 넓고 깊어지는 것을분명히 느껴보실 수 있을 거라 장담합니다 :)  EX) 성북구 임장보고서EX) 성북구 임장보고서   # 학군 - 주변 학군지 집 값   마지막으로, 학군에서도 해보겠습니다.학군은 '실수요' 관점에서 강력한 요소입니다.'내'가 아니라, '내 아이'가 누릴 것이기 때문에더더욱 본능적이고, 확실한 수요가 됩니다.  초등학교 배정에 따라서도 선호도가 갈리지만,지역을 넓게 확인 할 이 장표에서 확인할 것은'주변에 좋은 학군지가 있는지'에 대한 부분입니다.  두가지 포인트에 집중해서 보시면 됩니다.✔️ 매매→전세로 돌린다면 갈 수 있는지✔️ 상품성(연식, 평형) 내려서 갈 수 있는지  '기꺼이 포기하고 넘어갈 수 있는 수준'인지그게 학군이 가지는 힘의 수준이 될 수도,지역이 가지는 가격의 수준이 될 수도 있습니다.  비슷한 급지라면 '매매'로 동일하게 확인하고상급 지역이라면 '전세'로 갈 수 있는지도 확인하는게수요의 이동을 이해하는 데에 많은 도움을 줍니다.  EX) 김해 임장보고서EX) 동작구 임장보고서   # 의사 결정을 위한 도구  각 입지 요소마다 이 '한 장'을 추가하다보면임장보고서는 단순 입지 분석을 넘어서서의사결정을 위한 도구로 바뀌게 됩니다  '좋은 동네'는 많습니다.하지만, '이 가격으로 더 좋은 선택'을 하기 위해서는넓게, 깊게 비교해보는 습관을 들여보는 것이도움이 많이 되는 방법이라고 생각합니다.  꼭 적용하여, 지역을 더 잘 이해하실 수 있길거주민의 마음을 더 공감해 보실 수 있길입지-가격을 더 깊게 생각해 보실 수 있길진심을 다해서 응원하겠습니다.  글 읽어주셔서 감사합니다 :)  

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실전투자경험

5분위 시세표, 이렇게 하세요 (단계 별 설명, 양식 공유) [으으음]

안녕하세요.으으음입니다 :)  혹시, 5분위 시세표 들어보셨나요?주우이 멘토님께서 강의에서 소개해주시고많은 양식들이 공유 되고 있는데요.  프메퍼 튜터님 - 내 앞마당에서 가장 좋은 투자 물건 찾는 법낙타점프님 - 시세 5분위표의 모든 것 (+양식첨부) 막상 해봐야지.. 마음은 먹어보지만어떻게 하는건지, 이렇게 하는게 맞는건지하는 생각하시는 분들 많으실 것 같습니다  5분위 시세표는 말 그대로가장 좋은 5개!를 뽑는 비교평가 방법인데요이걸 뽑는 과정에서 어떤 프로세스를 거치는지어떤 것들을 추가로 얻을 수 있는지에 대해자세히 말씀 드리는 시간 가지겠습니다.    # 왜 해야되나요?  사실 저는지방에 투자할 수 있는종잣돈괴 연소득을 가지고 있는 싱글이기에서울 투자는 엄두도 낼 수 없는 상황입니다  하지만, 서울 수도권의 1등 뽑기를 할 때20억 부터 4억 까지 전부 다 뽑고 있습니다.(가진 앞마당 중에 제일 상급지가 마포구라서더 위가 있었다면 30억부터했을 겁니다)    ‘지금 성동구가 기회래..! 성동구 앞마당 있어…?‘’아니 없는데..! 이번 달은 성동구 만들러 가자!!!‘‘왜 이제 왔어! 좋은 거 싼 거 이미 다 나갔어!!!’  이런 경험 앞마당 만들어가면서 해보셨죠?언제 올지 모르는 서울수도권 투자 기회그리고 어느날 갑자기 생길지 모르는 종잣돈  나한테 총알이 막상 쥐어졌을 때에총을 쏠 줄 모르면 과녁을 맞출 수 없습니다.  언제든 투자할 수 있는 준비를 하기 위해선5분위 시세표를 통해 모든 가격대, 투자금 별투자하기 가장 좋은 물건을 뽑는 연습을미리미리 해두실 필요가 있습니다.    #STEP 1가격대, 평형대별 1차 필터(가치, 선호도 기준)  투자자에게 시세 전수조사는 기본입니다.전수조사가 어렵다면 시세트래킹이라도꾸준히 해나가야 하는 것이 숙명입니다  시세 전수조사 표가 준비 되어 있다면이제는 가격대에 필터를 걸 때 입니다.저는 매매가를 5천만원 단위로 나눕니다.(16억 후반, 16억 초반, 8억 후반, 8억 초반…)  1억 단위로 하면 8억과 8.9억의 갭이 크고가치 차이도 많이 나는 경우가 있기 때문입니다하지만 5천만원 단위로 나누고 나면…잘 하면 2-3천은 네고 할 수 있지 않겠어요?ㅎㅎ  그렇게 시세 전수조사를 한 엑셀 표에서저는 84, 낀평형, 59 타입 3가지로 나눕니다.  아래 표 처럼 매매가 14억 후반(14.5-15.0) 중84 타입 단지들의 시세를 확인 해 봅니다.(이후에 낀평형, 59도 동일하게 진행합니다)     이 중에 좋은 것에 색을 입힐 건데요..!!지역이 섞이면 어려워지기 시작하기 때문에지역을 기준으로 먼저 나눠서 색을 칠합니다.  강동구에서 14억 후반을 보이는 84타입은명일동 우성, 고덕롯데캐슬베네루체,고덕숲아이파크, 강동롯데캐슬더퍼스트 입니다.저는 베네루체(>숲아이팍), 베네루체가 좋네요.  이 안에서만 가치를 비교해 보고이 중엔 이게 좋지!! 생각되는 것들을 표시합니다.(너무 많이 표시하면 나중에 힘들어집니다.최대한 지역 내 선호도 비교하며 추려보세요)  #STEP 2해당 가격대엔 어떤 단지가?(지역→생활권→단지)  위에서 각 가격대 별로 84,낀, 59에서좋은 단지들에 표시를 모두 마쳤을겁니다.이젠 평형 필터를 풀어보시면 됩니다.아래처럼 뒤죽박죽 섞인 색깔을 볼 수 있습니다.    이제 해야할 것은 이 가격대에어떤 단지들이 있는지 확인하는 일 입니다.  84 타입들 중에서는 보통A지역의 최고 선호생활권 B의 중간 정도 되는C,D,E 단지들이 주로 포진되어 있네?와 같은 작업을 하시면 됩니다.  지역→생활권→단지 의 흐름으로위상을 비교하며 좁혀들어가며 확인 하는 것이STEP3에서 비교평가를 하기에 용이합니다.  아래에 예시를 들어드릴테니 읽어보시고아~ 이렇게 하는거구나! 하고 감 잡아보시면따라하는 데에는 어렵지 않으실 겁니다!(예시 많이 넣어 두겠습니다 😉)   [[ 예시 ]] •7억 후반의 단지들 중에 84타입은 거의 5군이나 경기도가 나오기 시작한다. 그 중에서 노원 공품아가 눈에 띈다. 경기도 중에는 동천마을현홈2, 벽산4 같은 압도적으로 교통이 좋은 곳들이 가치가 좋아보인다.•59타입 중에서는 4~5군이 많고, 4군에서는 관악푸르지오, 관드타, 벽블 같은 봉천 선호단지나, 전농삼성 같은 동댐 단지 정도가 눈에 보이며 매력적이라고 보여진다.•평촌 신축인 어바인시리즈 또는 수지구 안에서도 풍덕천 인근 선호 구축 단지들 59가 7억 초반이다. •보통 84 기준으로는 사당 구축이나, 상도에서도 약간 선호도가 빠지는 단지들(*브라운스톤, 푸르지오클라베뉴) 이 주로 보이기 시작하고 있다. 마포구는 이제 거의 끝까지 와서 상암에 있는 단지들이나 도화동 꼭대기, 창전동 꼭대기에 있는 단지들이 등장한다.•59 내려가서는 래미안 크레시티 같은 최상위기준 강동구 고센아, 래강팰 같은 단지들이나 동작구에서는 남성역의 두산위브 트레지움, 같은 단지들이 눈에 보인다. 4군으로 내려가서는 크레시티 같은 최상급 단지들이 보이고 북아현에는 최상위는 안 되고 그 뒤에 있는 신촌 푸르지오 정도가 보인다.   #STEP 3이 단지들 중엔 어떤게?(단지 종합적으로 비교)  위에서 이 가격대에 이런 단지들이 있구나에 대해서 대략적으로 파악이 되었다면이제는 그들끼리 비교할 차례입니다.  보통 압도적 선호도를 가지지 않았으면조금 더 상위 위상을 가진 59를 하는 쪽이마찬가지로 경기도 단지가 지역 내압도적 선호도를 가진게 아니라면 서울을 하는게낫겠다는 스스로의 생각을 정리합니다.  어떤 가격대에서는 입지>연식이지만어느정도 선에서는 입지<연식이 되기도 하기에가격대별로 우선순위를 잡아가시면 됩니다.  이것도 동일하게 지역→생활권→단지 흐름으로지역끼리 위상 비교, 지역 내 선호도 비교,생활권 내 단지 위상 순으로 비교하시면 됩니다.     [[ 예시 ]] •14억 대에서 84의 단지들이 각 지역 내에서 엄청난(압도적) 선호도를 가진 것이 아니기 때문에 오히려 상위 급지 59를 하는 쪽이 더 좋을 수도 있다고 생각•래미안 로이파크59 같은 입지깡패 신축 마포 준신축 래미안공덕5차 14억 중반, 고덕그라시움도 올랐다가 좀 주춤해서 14억 중반인 것이 매력적이라고 생각. 이중에선 입지 좋은 로이파크, 래미안공덕, 그라시움 순으로 우선순위를 둘 것 (그라시움 전고점은 그때가 전성기..! 입지는 앞에 두개가 우위)•84 중에서는 강동 롯캐 퍼스트도 좋지만 동대문구 크레시티나 상도 트레지움2차 같은 애들이 동일 가격 선 안에서는 매력적인 가치를 가졌다고 판단됨•로이파크 정도 압도적 위치면 트레지움2차 84보다 더 좋을 듯..! 크레시티84 vs 그라시움59 둘다 대장급 선호단지이지만, 개인적으로 청량리 교통 이용 가능한 대장 단지 84가 좀 더 끌리는 듯.. (두군데 모두 공급 많은 곳이라 더 많이 깎이고 투자금 덜 드는 곳에 우위 줄 듯 = 비슷하지 않을까)    # 왜 하는가?새롭게 눈에 보이는 것들  ① 가격감을 잡을 수 있다.  아까 STEP2에서 해당 가격대에주로 어떤 단지들이 있는지 살펴보면서가격감을 잡을 수 있었을 겁니다.  이걸 따로 모아놓고 보면이 가격대엔 3군 선호 단지들 (A, B, C) 84랑2군 중간선호 단지들 (D, E, F) 59가 있구나!가 4억~20억까지 잡힐 수 있게 됩니다.  이걸 매달 쌓아나가다보면어떤 가격대 단지들이 지금 움직이고 있는지흐름을 살필 수 있다는 장점이 있습니다.   •14 억대에 위치하고 있는 단지들은 보통 강동구에서 고덕 메인쪽 말고 조금 뒤쪽으로 빠지는 단지들이나 암사쪽 선호단지들이 등장하기 시작한다•동작구에 상도동에 있는 단지들 동대문구에 있는 상위급 신축 단지들 (크레시티, 엘리니티, 청계포레) 이 14억 대 후반에 위치하고 있다 •10억 초반에 있는 단지들은 4군에 있는 단지들 중에서 신축 단지들이 많이 등장하기 시작한다. 84인 단지들은 4~5군에 위치하고 있는 단지들 중에서 선호도가 뒤로 조금 밀리는 단지들이 보이고 있는 것을 알 수 있다.   ② 의사결정의 기준을 잡을 수 있다.  STEP3에서 우선순위를 잡아나가면서여기서 부터는 84보다는 59가 낫지이 정도 단지는 84가 나을 것 같은데?이정도면 그냥 깎이는거 하는게…하는 고민들을 자연스럽게 하셨을겁니다.  그런 고민들을 쌓아 나가보시면서질문의 기회가 찾아왔을 때 궁금증을 풀거나시장을 경험하면서 인사이트를 얻어가시면서스스로 의사결정의 기준을 잡아가는 노력을해볼 수 있다는 점이 5분위 시세표의 장점입니다.   •8억 후반에서는 경기도 59보다는 서울로 가서 연식이 좀 돼더라도 입지가 더 좋은 구축을 하고 싶다는 생각이 들고•84로 가도 역시나 경기도 보다는 서울 구축을 할 것 같고.. (수지단지도 압도적이진 않음;;) 관악우성, 전농스크, 전농삼성 정도가 좋을 것 같음    # 양식공유  주의할 점1. 그래프는 마지막에 참고용으로 붙인다2. 전고점, 하락률도 마지막에 참고용으로 본다(중간에 절대 보지마세요) 저는 사당 두산위브로 가겠습니다    [[ 양식 공유 ]] 5분위 시세표 양식_으으음.pptx아래 첨부 파일 참고    이처럼 5분위 시세표를 하면서스스로 투자에 대한 의사를 결정해보면서가격의 감도 잡고 투자도 준비해 나가는성장하는 투자자 되시길 응원드립니다 :)  글 읽어주셔서 감사합니다   

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초보경험담

3년 전 부동산 한번도 안 가봤던 제가, 10건의 부동산 계약을 할 수 있었던 이유 [으으음]

안녕하세요.으으음입니다 :)  약 3년 전, 21년 9월 어느 날에제 인생 첫 임장을 다녀왔습니다.  살면서 부동산 한번 가보지 않은,재테크에 대해 아무것도 모르는,청약통장, 주식계좌 하나 없고예금, 적금이 전부인줄만 알았던  철없고 세상물정 모르는 25살,새파란 사회초년생이었던 제가어느덧 10건의 부동산 계약을 하고지금은 다주택자가 되었습니다.      # 난 그런거 관심 없어  저의 부모님은 청렴결백 그 자체,양심의 가책을 느끼는 일은 절대 않는,극한의 안정을 추구하는 공무원입니다.  그래서 였는지 모르겠지만, 어려서부터'대출은 나쁜 것', '빚 지고 살면 안 된다'는 생각이 굳게 자리잡고 있었나봅니다.  말하면 다 아는 대기업에 입사하고초년생 치고 많은 월급과 보너스에도 불구하고,남들 흔히한다는 주식 계좌 하나 없었습니다.  난 그런거 할 줄 몰라, 관심 없어.난 돈 잃기 싫어, 100% 아니면 안해.  알아보려는 노력조차 하지 않으면서오히려 하루종일 주식창을 바라보시고부동산에 대해 떠들어대는 선배님들을한심하다 생각하며 지겨워했습니다.   # 그거 왜 하는건데...  저는 회사 기숙사에서 거주했습니다.그 당시 저의 룸메이트였던 오랜 친구가어느날 부턴가 새벽 5시에 일어납니다.  저러다 말겠지.. 생각했던 룸메이트는하루 이틀... 며칠을 5시에 일어납니다.호기심이 생긴 저는 다시한번 물었습니다.  뭐하는건데...? 부동산? 집사게? 투자?강의 듣는거야? 그게 재밌어서 보는거야?그거 뭐... 뭐하는건데... 뭐배우는건데...?강의 어디서 신청해..? 나도 한번 해보자...    그 때 룸메이트가 저한테닉네임 다시 지으라고 했던 것을새겨 들을 걸 그랬습니다.  2021.09.13아무것도 모르는 재테크 무식이.부동산 투자에 첫발을 떼었습니다.   # 이거 꼭 해야되는구나  처음엔 내집마련 기초반을 들었습니다.너나위님께서 강의에서 알려주시는대로예산을 확인하고 살 수 있는 집을 찾아봤습니다.  그 당시 제가 가진 돈을 다 끌어모으고1억 이상의 대출을 더 받아서 산다고 해도제가 살 수 있는 집은 아래와 같았습니다.  아... 나름 3년 열심히 일하고 모았는데대출을 영끌해서 사도 수원을 못사는구나...서울경기도 집값은 이렇게나 비싼거구나...현실에 처음 부딪히는 순간이었습니다.    제가 선정한 단지에 직접 가봤습니다.여러개은 엄두가 안나서 한군데만 갔습니다.주변을 둘러보고, 단지를 둘러보고,제 인생의 첫 부동산을 가보았습니다.  너나위님이 월부은 책에서 써주신 임장법,강의에서, 수많은 칼럼에서 읽었던 방법,고작 하나의 물건을 보기 위해 몇날며칠을긴장에 휩싸여 대본을 쓰고 연습했습니다.  부동산에 예약하려고 전화하는 순간,약속시간 30분 전부터 주변을 서성이고도문을 선뜻 열지 못해 망설이던 순간까지하나도 빠짐없이 그 날이 기억납니다.  내가 만약, 이걸 배우지 않은 상태에서그냥 첫 집을 사야하는 순간이 생겼다면?부동산은 진짜 내가 살면서 꼭 알아야겠구나하는 생각을 했던 하루였습니다.  제가 살 수 있었던 그 집은 그 때가 전고점이네요    차곡차곡 돈 모으다 보면 집도 사는거고~난 굳이 돈 필요없고 부자가 아니어도 되고평범하게 그냥 살다가 가도 괜찮아 ~하는 생각을 가지고 있었습니다.  그 생각은 열반기초를 듣고 깨졌습니다.평범하게 살기 위해 해야되는거구나...이거 진짜 안 하면 안 되는 거였구나...  노후 준비를 생각해본 적도 없을 뿐더러,얼마가 필요한지, 어떻게 해야하는지 조차몰랐지만 하나하나 배워나갔습니다.  노후에 필요한 자금을 계산해보고앞으로 어떻게 살아갈 것인지에 대해서10년, 5년, 1년, 6개월, 한달, 일주일, 하루..쪼개서 지금 당장 해야할 것을 찾아갔습니다.  내가 부동산 투자를 해야만 한다는'의미'를 찾아나갔던 순간들이었습니다.  2021년 작성한 비전보드 中   # 의미, 재미, 성장  새로운 것을 배워나간다는 기쁨과 즐거움,새로운 사람들을 만나며 채워가는 하루하루,나름 열심히 살고 있다는 뿌듯함과 성취감  솔직히 처음엔 그냥 재미있었습니다.재미있다, 취미 같은거, 동호회 같은거라고 생각하면서 '재미'로 1년을 보냈습니다.    계속되는 광클 실패, MVP는 되지 않고같이 시작한 동료들은 계속 나아가는데스스로 뒤쳐지고 있다는 생각 때문에더 잘 하고 싶다는 생각이 자라났습니다.  더 잘해야겠다. 난 실전지투 못듣더라도그 사람들 만큼 잘해야겠다! 하는 생각으로다음 1년은 '성장'을 위해 노력했습니다.  성장을 하고, 잘 해지니까, 재밌었습니다.그렇게 또 다음 1년의 시간 동안에는성장, 재미의 선순환을 반복하며 보냈습니다.   # 아 이거 진짜 되는거구나  2021.09 상승장의 꼭대기였습니다.그 뒤로 2년을 하락보합장을 보내고2024년 잠깐의 반등장을 거쳐 지금입니다.  여전히 싼 물건을 찾아 투자하는 동료들전세 상승분을 올려 받는 동료들지방에서 서울로 갈아타기 하는 동료들이미 +N천만원이 된 저의 투자 물건들  의미를 찾고, 재미있게 성장하면서이 환경에 살아남고 버티고 있으면서성과를 내보고, 성과를 내는 사람들을 보니어느새 제 안에 깊은 '확신'이 자리잡았습니다.  아 이거 진짜 되는거구나.부동산 투자 진짜 돈버는거 맞구나    2021.09.13 부동산 한 번 안 가본,아무것도 모르는 재테크 무식이었던 저는  제가 투자한 물건들의 계약부모님 실거주, 투자 물건 계약동생들의 서울수도권 집 계약  제가 책임지고 직접 진행한 계약이어느덧 10건이 넘어섰습니다.  3년이란 짧은 시간이긴 하지만아무것도 몰랐던 제가 다주택자가 되고부동산 계약을 여러번 해볼 수 있었던 이유는  처음 저에게 부동산을 알려준 룸메가 있었고강의를 통해 자본주의의 현실을 깨닫고부동산 투자의 필요와 의미를 알게 되었기에  함께 하는 사람들과 성장하는 기쁨에서재미와 성취감을 느끼며 살아남았고그 안에서 행동으로 연결하고 성과를 내며확신을 쌓아갔기 때문입니다.  지금 쓰는 이 글은, 어떤 누군가에게는제가 부동산에 호기심을 가지게 했던룸메이트의 새벽 5시의 스탠드 불빛 같은글이 되길 바라는 마음에 쓰는 글입니다.  함께 투자하시는 모든 분들,그리고 앞으로 길을 만들어가실 모든 분들,항상 진심으로 응원하겠습니다.  긴 글 읽어주셔서 감사합니다.      

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