안녕하세요 보스입니다.

매코를 받은 후 다행히도 계약과 잔금까지 마무리가 잘 되었습니다.

최근 주변에서 매코랑 1호기를 많이 하게 되었다는 소식에

제 글이 조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음에 바로 경험담, 복기를 하려 합니다.

투자경험 제대로 복기하는 방법 알려드릴게요 [게리롱]

https://cafe.naver.com/wecando7/6949839

게리롱님의 칼럼대로

1) 투자 당시 내 시야

2) 경험한 것을 복기하며 보는 시야

를 적어보려합니다.

그리고

3) 미래에 결과를 토대로 내 선택과 판단이 맞았는지 확인하도록 하겠습니다.

투자 당시 내 시야

저 - 최상위 생활권은 아니었지만 단지vs단지로 비교했을 때 상위 생활권에 버금가는 선호도가 있는 단지라 생각이 들었고 비슷한 가격대를 앞마당 내에서 떠올려 봤을 때 선호도가 뒤쳐지지 않는 단지라 판단하여 싸다고 확신했습니다.

환 - 세대수가 많고 주변 일자리에 다니는 사람들의 꾸준한 수요가 있음을 확인했고 실제로 사택으로 사용하거나 신혼부부나 1인가구가 많이 거주함을 임장을 통해 확인 할 수 있었습니다.

수 - 전고점 대비 약 30%정도 하락했기에 가격거품이 많이 빠진 상태였습니다.

원 - 세낀물건+만기가 꽤 남은 물건이었고 전세가 현재 시세보단 약 3천만원 높은 상태였지만 그 정도 역전세는 만기시점에 돌려줄 수 있을 거라 판단했습니다.

리 - 현재 공급이 꾸준하게 있는 지역이라 리스크 부분이 가장 걱정이 많았습니다. 그래서 단지 내에서 여러 조건의 물건을 전임, 매임을 통해 많이 확인했고 가장 최선의 매물을 들고 매물코칭에 가서 확인해봐야겠다고 생각했습니다.

이렇게 저환수원리에서 저의 시선으론 리스크를 제외한 항목에선 나름 확신을 했지만 리스크는 어떻게 대비하고 판단해야할 지 어려웠습니다. 저는 공급이 많으니 투자는 어렵지 않을까? 라는 생각을 갖고 매물코칭을 받았습니다.

[보스입니다] 월부 6개월 만에 신청한 매코후기

https://cafe.naver.com/wecando7/10305827

매물코칭 날짜와 시간이 잡히고 매물털기를 하고왔던지라

코칭이 끝난 후 최종가격조정과 가계약금을 바로 넣게 되었습니다.

그런데 여기서 1차 문제가 발생했습니다.

세낀물건인데 전세계약서를 미리 확인하지 않고 가계약금을 보낸 것입니다...!!

저는 전세계약서를 미리 받아야 하는지 모르고 순진한 얼굴로 저녁에 조장모임에 들어가니

다들 칼럼을 와르르 보내주시며 걱정을 해주셨고

다음날 저는 부동산사장님께 아침 출근시간쯤 바로 연락을 드려서

전세계약서를 받을 수 있었습니다.

※전세계약서 확인 사항

1. 전세금액, 기간

2. 특약사항 (전세입자 승계조건으로 매수자가 책임지게 된다)

3. 전세대출인 경우 반환 시 은행 or 주인 누구에게 반환하면 되는지

정도만 확인하면 될 거 같습니다.

다행히 큰 문제는 없었고 계약갱신청구권을 사용한 세입자였지만(부사님 브리핑 때 놓친건지 듣지 못했음)

만기 시점에 새 아파트 입주를 간다고 하여 큰 문제는 없어보였습니다.

매임 당시에 거주하시는 분들 인상도 좋았고 만기가 많이 남았는데 집을 잘 보여주셔서

나중에 집을 보여주는 것도 큰 걱정이 되지 않았습니다.

가계약금 보내기 전, 이것만은 꼭 챙겨요! (등기부등본~문자계약서 준비) [아일린]

https://cafe.naver.com/wecando7/9747343

다음 2호기때는 가계약 입금 전 특약, 전세계약서를 미리 정리해서 확인해야 겠다는 생각을 하게 되었습니다.

가계약금을 입금한 후에 계약을 준비하는 과정에서

부동산에서 법무사분을 소개시켜 주셨고

법무비용을 줄이기 위해 법무통, 숨고에 견적요청을 했으나

돌아온 견적은 1건이었고 그 마저도 제가 부른 가격은 너무 낮다며 소개받은 곳에서 하라는 답변이 왔습니다.

그래서 저는 제가 생각한 금액을 법무사분과 조율을 했고 순탄하게 진행이 된다고 생각했습니다.

그런데 여기서 2차 문제가 발생했습니다.

처음에 법무사분께서 계약이 다 끝나면 상세내용을 알려주신다하셔서

사전에 미리 문자로 수임카드를 받고 싶다고 요청하여 상세내용을 받았습니다.

그런데 저는 총합계로 제가 부른 금액을 맞춰주신 줄 알았는데

보수료 금액만 제가 부른 금액으로 책정하고

10%부가세+제증명+민원대행+채권대행+등록대행으로 약 20만원정도가 추가로 잡혀있었습니다.

그래서 저는 전화를 수차례하여 3번의 조율끝에 20만원 정도를 깎아 처음 부른 금액을 총합계로 맞출 수 있었습니다.

최종 금액도 완전 싼 금액은 아니었지만 제가 주말동안 이것저것 물어본다고 연락을 드려서

이번 1호기를 하며 배운 학습비를 냈다는 생각에 더 이상 깎아달라곤 하지 않았습니다.

이렇게 2차 문제도 겨우겨우 해결을 할 수 있었습니다.

그리고 이젠 남은 게 최종 계약과 잔금, 부대비용만 잘 챙기면 된다고 생각을 했고

카페와 인터넷 그리고 법무사분을 통해 필요한 서류와 비용을 책정하였습니다.

매수자 준비서류

1.매매계약서

3.주민등록등본1통

4.가족관계증명서 상세1통

5.도장

6.신분증사본

7.소득금액증명원

(결혼안한 미혼

만30세미만

필요한 서류입니다)

필요한 서류는 물건지 구청마다 상이할 수 있으니 최종적으로 꼼꼼히 한 번 더 확인하시길 바라겠습니다~!

매수자는 인감도장이 필요없다고 하여 도장만 들고갔고

저는 30세 미만으로 추가적으로 소득금액증명원이 필요하다고 하였습니다.

그런데 여기서 3차 문제가 발생했습니다.

현재 저는 군휴직 중으로 약 1년간 소득이 없는 상태였고 소득증명이 되지 않으면

증여로 인한 증여세를 납부해야하는 할 수도 있다는 말을 듣게 되었습니다.

증여세를 내야 하는 상황이라면 최종 계약을 부모님 명의로 해야 할 것 같아서

주말내내 관련 법을 찾아보고 세무사와 부동산 투자에 경험이 있는 지인에게 확인한 결과

현재 투자금이 5천만원 이내이고 내년에 복직예정이라 증여세 문제는 없을 것이라 하였습니다.

그리고 취득세, 양도세로 세대분리에 관한 법도 찾아보니

저의 상황에 대입해보면 현재 부모님과 주소지가 같으나

세대원인 제가 주택을 매입한다고 해도 취득세는 동일하였습니다. (현재 1~2주택은 동일)

그런데 양도세는 양도시점을 기준으로 판단하고

30세 미만의 경우 세대분리 및 실제생계여부 판단(소득증명 등)이 되어야하는데

내년 복직 후 사택으로 세대분리하고 소득증명도 된다고 판단하여 세대분리는 미루게 되었습니다.

간단한 표인데 인터넷에 관련 법 및 설명이 잘 나와있으니 더 궁금하신 분은 검색해보면 좋을 듯 합니다~!

세대분리에 따른 소득기준 법안도 첨부파일로 첨부했으니 참고바랍니다~!

휴직 중의 경우 1년이 아닌 2년으로 판단한다는 것도 알게 되었습니다!

최종적으로 모든 문제가 잘 해결되었고 계약전날 미리 계약서를 받아서 오타 및 내용을 확인했고

필요한 부대비용을 계산해서 필요한 금액을 통장에 정리해서 갔습니다.

무작정 너무 많은 비용을 책정해서 간다면 불필요하게 예적금을 깨거나 급전을 당겨올 수도 있으니

필요한 부대비용 계산을 잘 해가셨으면 좋겠습니다.

※ 부대비용

-법무사비용

-채권매입

-중개보수(+10%수수료)

-취득세

-교육세

-인지세

-증지대

-선수관리비(관리비예치금이라고 표현하기도함)

+장기수선충당금(매도자에게 받을 비용)

등의 비용이 있으며 다음 칼럼을 참고하면 도움이 될 듯합니다.

💡3억 아파트 잔금 부대 비용 총정리(+공동명의 채권매입비가 저렴한 이유) [우우위]

https://cafe.naver.com/wecando7/10210693

저는 비용을 계산하고 더 필요한 비용이 없는지 확인하고 물어보고 했는데도 불안하여

약 50만원 정도를 더 챙겨갔습니다ㅎㅎ 다행히 계산했던 비용이 거의 맞아떨어졌습니다.

저는 세낀물건이라 생각보다(겁먹은 것 보다) 계약 및 잔금에선 할 게 없었습니다.

부동산에 일찍 갔는데 매도자분께서 전입세대확인서 서류를 안 가지고 왔다며 중간에 발급받아 오는 바람에

약속시간보다 1시간 늦게 계약이 진행되었는데(요즘엔 매도자 서류에 전입세대확인서가 필수라고 합니다)

그 동안 부동산 사무소장님께서 본인 딸과 나이가 같다며 신기하고 기특하다며

어떻게 부동산 공부를 하게 되었는지 여쭤보셔서(매달 월부조톡방에서 소개하는 느낌이었습니다)

아이스브레이킹겸 대화를 나누게 되었고

지역에 대해 부동산강의를 1시간동안 해주셔서 입주단지에 대해 제가 몰랐던,

실제 거주민들이 알 법한 이야기도 들을 수 있어서 좋았습니다.

정말 아들처럼 편하게 대해 주시며며 다음에 뭐든 궁금한 거나 필요한 거 있으면 연락달라하셔서 좋은 인맥이 생긴 거 같습니다.

매도자분도 저보다 세번 띠동갑 차이가 나는 어르신이셨는데

저보다 10살 정도 많은 딸이 있는데 집 살 생각을 안 한다며

저를 좋게 봐주셔서 편안한 분위기 속에서 계약을 마칠 수 있었습니다.

경험한 것을 복기하며 보는 시야

매수 총 단계를 거치며

1) 가계약금 넣기 전 특약 및 전세계약서 등 확인할 것들을 전부 확인하고 넣기

2) 법무사비용 확실하게 총합계금액으로 산정한 게 맞는지 확인하고 미리 상세내역 받기

3) 매수자준비서류와 잔금 금액 잘 챙기기(이젠 어떤 항목이 필요한지 알게 되었습니다.)

의 단계를 잘 챙겨야 겠다는 생각이 들었고

2호기는 전세가 끼지 않은 물건을 산다면 특약을 정말 잘 챙겨야 겠다는 생각을 하게 되었습니다.

월세, 전세 계약조차 해보지 않아 계약과 잔금이 너무 긴장되고 걱정되었지만

주변 동료분들이 도와주신 덕분에 여러 문제와 걱정을 하나하나 해결할 수 있어서 너무 좋았고 감사했습니다.

이번 1호기를 통해서 돈 넣고 배운다는 것의 의미를 알 수 있었고 기초강의에선 매수프로세스에 대해

디테일한 강의가 없다보니 제가 모르는 부분이 너무 많아서 애를 많이 먹었습니다.

하지만 경험을 통해서 배운게 많았고 문제를 해결하는 과정에서 독립적인 투자자라는 마인드를 다시 한 번 느낄 수 있었고 책임감과 문제해결에 대한 부담감이 줄어들었습니다.

확실한 건 2호기 때는 지금보다 더 철저하고 순탄하게 잘 할 수 있을거란 확신이 들었고

일주일동안 근심 걱정 속에서도 객관적인 문제해결을 위해 포기하지 않고 확인하고 해결한 나 자신에게 수고했다는 말을 해주고 싶습니다.

너무 고생 많았고 잘했어~

앞으로도 잘 할 수 있을 거야!!

+추가적으로 저와 같은 케이스가 정말 소수이다 보니 자료를 찾는데 굉장히 애를 많이 먹었는데

저와 비슷하게 군복무, 휴직, 20대이신 분이 계신다면 댓글이나 연락주시면 도와드릴 수 있는 부분은 최대한 도와드리도록 노력하겠습니다~!

저처럼 부동산 계약이 처음이신 분들에게 최대한 도움이 되었으면 하는 마음에 최대한 풀어서 경험을 써봤는데 궁금한 점이 있다면 카페 게시물에 댓글 달아주세요~

[보스입니다] 돈 넣고 배운다는 것의 의미 (feat. 기초강의만으로 1호기 하기) - 카페게시물

https://cafe.naver.com/wecando7/10346504