[지기 27기 이번 달은 16배 파워로 달릴 조 부메이드] 2주차 강의후기 (자모님 최고!!! )

안녕하세요

반드시 결과를 만들어내는 부메이드입니다 :)

3주차 강의는 C지역에 대한 지역분석을

자모님께서 해주셨습니다.

C지역의 2곳이 이미 앞마당이라 좀 더 집중하며 들을 수 있었는데요

제 머릿속에 정리되어있는 것이 맞는지 

모르는 것은 어떤 것인지 

현 상황에서 어떻게 봐야하는지

앞으로 이 지역을 투자로 어떻게 기회를 잡아야하는지

배울 수 있는 강의였습니다. 

중요하다 생각되는 것들과 그 안에서 나는 어떻게 행동해야하는지 정리해보았습니다. 

현재 지방 시세

-지방 84 신축(20년~25년)이 a억대면 싸다. 

  대구,부산에 입지 상관없이 많다. 

  입지 고려해서 이 가격에 어울리는 건지 파악하자.

-지방 84 준신축이 b억대면 싸다.

  이 가격은 공급물량에 따라 c~d억까지 가있다

  ex.전주(공급 물량이 2년 정도 없어서 이 가격까지 가있음)

       울산 남구/중구 핵심 입지있는 곳은 가격이 올라갔다.

       →이미 올랐으면 동구나 북구로 간다.

       →동구 북구 선호도 떨어져 가기 싫으면 창원, 부산이나 대구를 간다

       부산 공급물량이 줄고 전세가 올라오면서 기회를 주고 있다. 전세 정리되고 있다. 

       2억대에서 3억대로 올라갔다

       대구 전세 2억대인데 정리될 것이다.

지방 투자의 핵심=공급+입지+선호요소

지방 투자의 핵심은 그 지역의 특징을 한 문장으로 이야기 할 수 있어야 한다고 하셨습니다.

그렇다면 어떻게 하면 특징을 알고 한 문장으로 이야기 할 수 있을까요?

1. 공급물량 정리한다.

   25년,26년 공급물량을 정리한다.

2. 신축 대장가격을 정리한다.

3. 구별 대장 매매가와 전세가를 정리해본다. 전세가가 어느정도인지 감을 잡는다.

   투자금만 생각하면 어려워진다.

4. 구별 입지 특징을 한줄이나 두줄로 정리한다.

    

   위 4단계를 거친 뒤 그 내용을 한판으로 만들고 임보 뒷부분에 넣고

   앞마당 늘어날 때마다 넣는데 이게 임장보고서의 결론이 되어야한다고 하셨습니다. 

즉 지방은 공급이 중요하므로 공급을 보고, 입지 특징을 정리하고, 시세를 정리해서

앞마당으로 만드는 지역의 특징을 이야기할 수 있어야한다고 이해했습니다.

여기에서 자모님께서는 공급에 대한 부분을 강조하셨는데요

지방은 지역별로 개별성(지역별 사이클)을 띄는데 그 이유는 공급때문이라고 하셨습니다.

따라서 공급물량의 시기와 양에 따라 지역의 시세와 상황을 확인하고 

투자 우선순위를 정해야 한다고 하셨습니다. 

다음으로 입지와 선호를 결정하는 요소를 확인하는게 중요함을 말씀해주셨습니다. 

입지와 선호도에 있어서 항상 헷갈리는 부분이 있는데 

입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축이 그 부분입니다.

이 부분에 대해서 자모님께서는 선호도와 연결지어 설명해주셨는데요

입지 좋은 구에서 선호도 떨어지는 단지보다

입지 덜 좋은 구의 선호도 좋은 단지를 하는게 좋다는 결론을 내려주셨습니다.

물론 그게 어느지역이냐에 따라 달랐고, 단지 대 단지로 판단해야할 부분이지만요^^

이유는 지방은 투자범위가 보수적이어야 하므로

즉 사람들이 좋아하는 순서대로 하는게 잘 팔리니까

예를 들어 울산 남구에서 꼴찌,수성구에서 꼴찌보다 다른지역 선호도 있는 단지가 좋다는 것으로 이해되었습니다.

지방 공급에서 투자자가 해야 할 행동

입주 

공급 물량이 많아지면 입주 날짜에 잔금 못치르는 사람들은 전세를 내 놓기 때문에

전세가 한꺼번에 쏟아집니다. 

이 때 전세를 미리 내놓지 않고 2달 전부터 내놓는데 전세가 이때 쏟아지면서

전세가 하락하고 매매가도 함께 하락합니다.

이때가 좋은 것들이 다 같이 싼 시장입니다.

입주정리

나왔던 전세 물량이 소진되면 신축부터 전세 거래가 되기 시작하는데

이 때 전세가 없으면 실거주자들은 매매 고려하면서

내집마련을 하고 좋은 것들부터 사기 시작합니다.

자모님께서는 투자 또한 실거주자들의 눈으로 아파트를 봐야한다고 하셨습니다.

입지와 연식이 좋은 것부터. 

전세정리

사람들이 좋아하는 단지부터 전세가 올라가며 전세가율이 상승하는데

네이버 부동산에서는 늦고, 현장에서 봐야한다고 하셨습니다.

현장에서 물건 털면서 아직 가격 반영되지 않은 물건을 보고 기회를 잡아야한다!!

이때는 완전 소액으로 들어오지 않더라도 이전보다 투자금 적게 들어가는 상황이라고 하시면서

네이버 부동산 보고 들어가면 늦을 수 있다고 하셨습니다.

이 부분은 현 임장지에서 체감하고 있는 부분이라 공감이 되었습니다. 

투자금이 되지 않아 움직이지 못할 뿐 ㅎㅎ 

그리고 이 시기에는 현장에 전세가 없고 잘 나가니 2천 정도 전세 올려서 투자금에 맞게 투자가능하다는

꿀팁도 전해주셨습니다. 

매매반등

사람들이 좋아하는 단지부터 매매가 상승하면 뒷단을 봐야한다고 하셨습니다.

그 예가 울산입니다.

남구나 중구는 올랐고 북구나 동구는 투자가능한 단지들이 오르지 않은 상황이니 말입니다. 

투자자가 해야할 행동

공급물량이 많아서 이미 바닥을 찍었던 시장은 앞의 과정을 거치기 때문에

앞으로 전세 움직임을 보고 스스로 투자범위를 정하려고 해봐야한다고 하셨습니다. 

어느지역을 어디까지 투자할 것인지.

1)가격이 움직이지 않는 단지를 본다.

2)아직 오르지 않은 것들 중에서 입지+연식이 좋은 순서대로 투자 우선순위로 리스트업해서 기회를 살펴본다.

3)전세가 오르는 것을 지켜본다.

튜터님께서는 이 부분을 설명해주시면서

실력은 평상시 쌓아두고 기회가 왔을 때 잡으려면 미리 이런 전략을 가지고 실행을 해라고 말씀해주셨는데요

넘 마음에 와 닿았습니다.

평상시 실력 쌓으려고 노력하기.

전략적으로 앞마당을 보기.

꼭 실천해서 노력한 만큼 결과를 만들어내고 싶다는 생각을 강의 듣는 내내 했습니다.

돈/시간/행동/태도

투자자라면 다들 하는 고민의 영역인 것 같습니다.

돈과 시간과 행동 그리고 태도

주옥같은 말씀들이 쏟아졌습니다.

1.돈

아낄 때와 아끼지 말아야 할 때를 구분하라.

기분을 위한 소비를 하지 말고, 보상을 위한 단순 소비는 아끼고,

투자를 위한 공부를 해 나갈 수 있게 만드는 동기인 책,강의,동료에게는 아끼지 말아라.

실천하겠습니다!!

기분을 위한 소비를 하고 싶었으나 강의 듣고 마음 접어졌습니다 ^^

2. 시간

월급쟁이 투자자의 성공요인은 단순한 시간 ‘관리’가 아니다.

내 시간을 ‘어떻게’'활용'할 것인지가 중요하다.

매일매일을 투자와 관련된 중요한 것을 해라. 10분이든 20분이든

독서를 10분이든 20분이든 하고, 시세를 10분이라도 보겠습니다.

3. 행동

1)임장 한 지역에서 지금 싸고 가치가 있는 단지를 지켜보라.

2)전세가 거래되면서 올라가는지? 보합하는지? 계속 내려가는지?

3)공급이라는 본질에 의해서 반드시 전세가 정리되는 시기가 온다는 걸 믿어야한다.

    -입지좋은 신축들이 먼저 전세가 정리되면서 매매가가 올라갈 가능성이 크다

4)내가 보고 있는 단지가 지금 싸고 가치가 있고 투자금이 적게 들어가며 감당 가능하다면 투자한다. 

5)비교할 수 있는 앞마당이 지역 내 2개 (입지 좋은곳, 입지 덜 좋은곳)이상이 있어야 한다.

4. 태도

한 달의 노력이 들어갔지만 부족하게만 보이는 나의 임장 실력, 임장보고서라면

나의 지금 실력이 이 정도임을 인정하자. 다음엔 무엇을 채워야하지?

이런 태도가 성장에 엄청 중요함을 잊지 말아라.

열심히 해서 뭐해?? 라는 생각을 했다면

열심히라도 안하면 너가 뭐할거야? 너가 뭔데 노력 안하고 돈 벌거야?로 바꾸자.

노력을 들이면 반드시 보상이 온다는 것 또한 믿자

내가 저 사람보다 느리다고 해서 내가 성공하지 못하리란 법은 없다. 

왜!!! 나는 포기하지 않을거니까.

자모님께서는

나 자신과의 싸움에서 매번 이기는 사람이 되라고 말씀해주셨습니다. 

내 마음 안에서 할 수 있을까? 라는 생각이 들면

스스로에게 말하라고 하셨습니다

“부메야 이런 생각 안하기로 했잖아. 이런 말은 생각하지도 입 밖으로도 꺼내지도 마”

더 좋은 투자를 하기 위한 노력을 멈추지 않겠습니다.

부족함을 직면했을 때 어떻게 하면 더 잘할 수 있을까 질문을 던지며 나아가겠습니다.

도광양회

어둠 속에서 빛을 말할 때를 기다린다.

저는 지금 이 때입니다.

“All is well” 

괜찮아 다 잘 될거야. 

긴시간 좋은 에너지로 

C지역을 뽀개주시고 

제 마인드도 뽀개주신 자모님 감사합니다.