안녕하세요!
7년차 부동산 투자자이자
월부 튜터 샤샤와함께입니다.
올해 초 가격 상승세에가 이어지자
정부에서도 5/9 양도세 중과유예 종료와
강력한 세금 규제 메시지를 내놓았죠.
양도세 중과 기일이 다가오자
최근에는 강남3구 중심으로
저렴한 매물이 나온다는 뉴스가 보입니다.
“앞으로 가격이 더 내려갈까요?”
연일 대통령도 집값을 잡겠다고 하고
실제로 이런 기사도 나오니
많은 분들이
‘집값이 더 떨어질 수도 있겠지?’
‘더 기다렸다 매수할까’
요런 고민하시더라구요.
이럴 때는 기사나 SNS만 보지 말고
집값이 실제로 내려가고 있는지
내 손에 잡히는 ‘숫자’를 봐야 합니다.
아래는 최근 한달 매매가격 변화를
색깔로 표시한 것입니다.
붉은색 = 상승 : 서울 대부분 지역
파란색 = 하락 : 강남구
가격이 비교적 많이 오른
강남 일부 아파트가 가격이 조정될 뿐
다른 지역에서는 대부분
상승세를 이어가고 있습니다.
아마 지금 시작한 분들은
고민이 많이 될거에요.
대출 규제가 더 조여오기 전에
매수를 해야 할지,
아니면 가격이 올랐으니
기다렸다가 살지….
이런 시장일수록
내가 어떤 포지션에 있고
어떤 매수 전략을 가져야할지
분명하게 알고 행동하셔야 합니다.
당장 마음은 급한데,
어디로 움직여야 할지
막막한 분들을 위해
글을 쓰게 되었습니다.
오늘은 지금 시장에서
종잣돈과 나의 상황에 따라
어떻게 방향을 잡아야 하는지
알려드리겠습니다.
생애최초+실거주
모두 가능하다면 “서울”
아마 대부분 알고 계시겠지만
작년 10.15 대책 이후로 서울과
경기도 주요 지역은 실거주하실 수 있는
분만 매수가 가능합니다.
때문에 내가 서울/수도권에서
출퇴근이 가능하고
실제로 매수하면 들어가서
살 수 있는 조건이 된다면
현재 시장에서 유리한 카드를
하나 쥐고 있는 겁니다.
실제로 지방에 거주하는 분들은
현금이 얼마가 있든 상관없이
실거주가 불가능하기 때문에
서울 매수가 어렵게 되었으니까요.
하지만 실거주가 불가능 하더라도
자산을 확보하는 것은 꼭 필요하고,
실제로 투자 가능한 지역도 있으니
끝까지 글을 읽어보시기 바랍니다.
실거주가 가능한 분들은
아래와 같습니다.
1) 무주택이에요.
혹은 1주택이 있지만 매도할거에요.
2) 원래 수도권에 살아서
수도권이면 출퇴근할 수 있어요.
3) 주택담보대출을 일으킬 수 있거나
(무주택 혹은 1주택 갈아타기만 가능)
매매금액 전액 현금 부담이 가능해요.
그럼 실거주 가능vs 불가능 으로나눠서 방향 알려드릴게요 :)
실거주 가능+종잣돈 2억 이상
👉🏻 서울부터 보되, 대출 금액이 핵심
종잣돈이 2억 이상이면서
서울/수도권 출퇴근이 가능해서
실거주도 할 수 있다면
서울부터 매수를 고려할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은
나머지 대출 여력이
얼마나 되느냐 입니다.
이때는 생애최초대출을 받을 수 있거나
서민/실수요자 범위에 들 경우
대출 한도에 더 유리합니다.
일반 무주택자는
LTV 40% 까지만 가능하지만
생애최초나 서민실수요일 경우
한도가 70%까지
늘어나기 때문입니다.
생애최초
- 대출 소유 이력 없는 무주택
- 대출 한도 6억 이내
LTV 70%까지 가능
서민실수요자
- 무주택
- 합산 연소득 9천만원 이하
- 주택 가격 8억 이하
- 대출 한도 6억 이내
LTV 60% 까지 가능
때문에 실거주가 가능한 분들은
꼭 서울에서 실제 단지들을
비교해보시면 좋겠습니다.
집값이 올랐다고 하나
강남이나 중심지역이 아닌 곳은
전고점을 막 회복했거나
조금 상회한 수준이라
충분히 기회를 노려볼 수 있습니다.
엄청 올랐다더라 떠들썩한
뉴스 헤드라인만 보지 마시고
실제 아파트 가격을 살펴보세요.
실거주 가능+종잣돈 1억 이상
👉🏻 경기권 보되, 강남 접근성 좋은 곳부터
종잣돈이 1억~1.5억 사이이고
수도권 출퇴근이 가능해서
실거주도 할 수 있다면
경기 주요지역 매수부터 고려
해보면 좋겠습니다.
하남, 성남, 용인, 안양, 광명, 의왕 등이
서울에서 가장 인접한 경기도입니다.
이렇게 경기도에서 강남 접근성이
좋은 지역부터 차근차근
살펴보시면 좋습니다.
수도권에서 가장 중요한 요소가
강남까지의 접근성 이기 때문입니다.
같은 가격이라면
강남까지 더 빨리 갈 수 있는 지역,
지역이 비슷하다면
사람들이 더 좋아하는 단지
(주변 환경, 연식이나 학군)를
우선순위에 두고 살펴보세요.
마찬가지로 실거주 지역이기에
대출여력이 얼마냐에 따라서
내가 볼 수 있는 단지나 지역이
달라지겠죠?
강남까지 1시간 이내인 단지들도
충분히 내집마련 가능합니다.
가격대가 아직
전고점(이전 시장 가장 높은 가격)을
넘지 않았다면
아직 비싸지 않다고 생각합니다.
실거주 X + 종잣돈 2억 이상
👉🏻 수도권 비규제지역, 강남 접근성 좋은 곳부터
실거주 할 수 없다면
비규제지역으로 눈을 돌려야 합니다.
하지만 비규제지역이라고 해서
조급하게 매수하면 안되는거 아시죠?
비규제더라도 입지순서대로,
사람들이 좋아하는 순서대로
결국 제 가격을 찾아갈겁니다.
때문에 비규제 지역 중에서
강남 접근성, 교통이 좋은 곳부터
차근차근 비교해서 봐야 해요.
그리고 실거주가 안되는 분들은
전세를 주거나 전세 낀 매물을
매수하셔야 하는 만큼
1) 전세 투자 방법과 과정을
제대로 익히시는게 무엇보다 중요합니다.
2) 임장, 임장보고서를 통한
비교평가로 저평가인 단지를 알아야
투자가 가능합니다.
3) 아직 지역이나 단지를 잘 모른다면
매수 결정하기에는 이릅니다.
입지가 더 좋은 지역이 어디일지
앞마당으로 만들고
충분히 알고 매수해야 합니다.
앞마당 만들기가 처음이거나
비교할 지역 혹은 단지가 없으신 분들은
임장 실전 강의인 실전준비반에서
임장과 비교평가 제대로 배우면서
꼭 투자까지 해내시면 좋겠습니다.
저도 실준반에서 첫 앞마당 만들고
두 달 후에 바로 투자했습니다 :)
현재 수도권 비규제지역 (3.20 기준)
구리시, 남양주시, 고양시, 의정부시,
부천시, 시흥시, 인천시, 안양시 만안구, 군포시,
안산시, 수원시 권선구, 광주시, 화성시,
용인시 처인구, 기흥구, 오산시, 이천시 등
실거주 X + 종잣돈 2억 이하
👉🏻 수도권 비규제지역,
강남 접근성 좋은 곳부터
종잣돈이 2억 이하이신 분들은
수도권 비규제지역에
투자할 수 있습니다.
비교적 안정적이고
긴 사이클로 가져갈 수 있으므로
되도록 수도권 비규제 지역에서
투자할 수 있으면 좋아요.
지금도 괜찮은 가격으로
충분히 좋은 투자 하실 수 있다고
생각합니다.
하지만 갭만 보시면 안되고
강남역 접근성 1시간 이내인지
입지요소인 직장, 교통, 학군, 환경
모두 같이 데이터로 비교해보신 후에
가격대비 입지가 좋은 것을 고르시길 바랍니다.
어떤 입지의 아파트를 고르느냐에 따라
나중에 수익이 몇 억까지 크게 차이가 납니다.
투자금 적게 하려는 노력보다는
같은 돈으로 좋은 가치의 물건을
매수하려고 하시는게 좋아요.
실거주 X + 종잣돈 1억 이하
👉🏻 수도권 비규제지역 + 광역시 살펴보기
1억 이하이실 경우에는
수도권 비규제지역 중에서
구축 작은 평형을 할 수도 있고
아니면 광역시 신축을 살 수도 있습니다.
개인의 상황이나
투자 판단에 따라 선택해야 합니다.
지방 투자는 임장하기 조금 멀고
수요가 수도권보다 적기 때문에
투자 물건을 고르는데 더 신중해야 하며
매도 타이밍을 잘 잡아야 한다는
단점이 분명 있습니다.
그럼에도 지방을 말씀드리는 이유는
지방 시장이 절대적으로 싸고,
투자하기 좋은 시기이기 때문입니다.
수도권이 부동산 싸이클 중
이제 상승장 중간으로
접어들고 있다고 하면
지방은 이제 막
차디찬 하락장 겨울을 끝내고
봄 기지개를 펴고 있습니다.
그리고 무엇보다
지금도 소액으로 투자가 가능합니다.
1억 이하 소액을 가지신 분들은
지방과 수도권 중
선택하여 살펴보시기 바랍니다.
아직 광역시도 싼 구간이므로
광역시부터 보시면 좋겠습니다.
(부산/대구/대전/광주)
저도 수도권 상승장에
소액으로 투자를 시작해서
지방 투자로 자산을 꾸준히 불려왔습니다.
적은 돈이더라도 현금으로 갖고 있는 것보다
지방에 투자하면 몇 배로 자산 불리는데
큰 역할을 해줄겁니다.
다만, 지방 투자가 처음이시라면
꼭 잘 배워서 투자하시면 좋겠어요.
이번 지방투자 기초반에서
대전, 대구, 창원을 다뤄드리니까
확실한 앞마당으로 만들고
꼭 투자까지 가시길 바랍니다.
시장이 오를 때,
자산을 갖고 있어야 합니다
금도 오르고, 환율도 오르고,
미국 주식도 오르고
한국 주식도 오르고
부동산도 오릅니다.
내 월급(현금)은 그대로인 것 같은데
왜 자산 시장만 오를까요?
자산이 오르는 것은
결국 돈이 시장에 끊임 없이
풀리기 때문입니다.
하지만 돈이 늘어나는 것은
소리도, 흔적도 없기 때문에
우리가 모를 뿐입니다.
아마 지금 시장에서 마음이
조급하신 분들이 많으실 것 같아요.
막연히 조급해하기보다는
행동을 더 많이 하시기 바랍니다.
투자하려는 대상을 올바로 알고
비교해서 ‘잘’ 매수하려는 행동
그것을 반복하시는 것만이
혼란스러운 상황에 중심을 잡고
내 자산을 불리고 키울 수 있게
해줄 겁니다.
자산을 불리고 키워서
나의 미래, 더 나아가 가족의 미래를
더 나아지게 만들수 있도록
걱정, 근심으로 멈추지 마시고
오늘도 행동으로 딱 하나라도
옮겨보시기 바랍니다.
(제 칼럼 끝까지 읽으신 것처럼요 ^^)
투자하는 과정에서 어려움을 겪거나
고민되는 부분이 있으면
월부 커뮤니티에서 도움 받으실 수 있도록
늘 기다리고 있을게요.
그리고 계속해서 도움드리는 글
쓰도록 하겠습니다 :)
여러분의 내집마련과
행복한 노후를 응원합니다.
