[실전준비반 67기 83조 준이!] 자모님강의 4주차 후기 중요한건 꺽여도 그냥하는 마음!(중꺽그마)

단지분석이 안되면 투자결정이 안된다.

단지임장과 분석을 내생활권안에서는 끝까지하겠다는 마음을 먹고해야한다.

투자범위와단치가치를 볼줄알아야 투자결정을 할수있다.

단지분석의 핵심은 단지의위치와 단지주위에 무엇을 가지고있는지 반드시알아야한다.

단지가치의 우선순위정하고 선호도의 우선순위를 정할수있으면 투자를 할수있다.

선호도의 우선순위를 정하고 저평가인지 확신할수있으면 1년안에 투자할수있다.

선배들 임장보고서를 따라하지마라/ 강사들의 가지고온 템플릿을 활용해서 내것으로 만들어라

내가 늘린 앞마당에서 투자물건이 보이면 투자를 해야 그물건이 1등이다.

25년은 저평가된 물건은 사면된다>> 25년은 반드시 투자하자

임장과 임보를 하는방법을 배우고 실제로 가서 지역을 넓힌것을 앞마당이라 할수있다.

다른지역을 가서 적용을 해봐야 한다.

매도가 강해지고 매수가 약해지면 지금이 투자할수있는 기회이다.

수도권은 전세가가 올라가고있는 단지가 많다.

시장의 모습에 일희일비 하지않고 어느시장시기이든 투자할수있는 능력을갖추는것이 중요하다.

내가들인 시간과 노력을 믿는다= 지역과 가격에 대한 통찰력

내가 반드시 이루고싶은 목표가 있어야된다.

내가 어떤단지에 투자할것인가를 생각해야 한다.

1주택올인하려면 내가 올인할만한 주택을 찾았는지가 가장 중요하다.

투자금고민에 빠지기보다는 단지고민(가장중요)을 해야한다.

지금 시장은 최대한의 종잣돈을 가지고 가장좋은선택을 하려고해야한다

비교평가를 해서 투자를 한다.

가치를 모르고 사게되면 장기보유하기가 힘들다.

누가 더좋은단지를 가지느냐에따라서 10년후 자산의격차가 달라진다.

투자와 매물임장과 투자물건을 뽑고 새로운 앞마당을 늘려나가야 한다.

3주차에서는 매물임장할 단지를 리스트업하고 매물임장을 미친듯이 다녀야한다.

비교평가는 가치와 가격을 확실히 알수있을때 비교평가가 쉬워진다.

나의 노력을 믿어야한다= 반드시 그결과가 쌓인다.

수도권에 평촌급지이상 200세대이상의 단지들은 투자할만한 가치가있다.>범위

저가치는 매매와 전세가가 안오르는 것이다.

9억으로 할수있는 단지중 가장좋은 단지인가?(내가알고있는 앞마당에서)

가격과 가치를 본다음 투자금을 본다.

가치>가격>투자금

발전은 비교평가와 투자물건 리스트업해보고 투자의사결정 까지 해봐야 한다.

투자를 해야 실력이 늘어난다

내가 투자할수있는 단지의 지역의 입지는 어떠한가?

내가투자할수있는 단지의 입지는 어떠한가?

투자할수 있는 지역중 가장 좋은지역인가?

내가 투자하는 단지의 입지는 어떠한가?

내가투자하는 단지가 가장 좋은것인가?

투자를 하기위한순서: 1.가치가있는것

                           2. 저평가

                           3.투자금 
                           
                           4. 내가 감당가능한금액

세대수는 땅의가치와 그땅안에 수요가 몰리느냐에따라 다르다.

세대수가 적어도 수요가 많으면 적은세대수여도 투자범위에 같이 넣는다.

절대적 저평가= 가격이싸다, 전고점보다싸다

상대적 저평가= 상,중,하 상대적으로 다른물건이랑 비교했을때 저평가 되어있는것

                   같이싸면 어떤물건이 더가치가있는지 비교하는것을 말한다.
가치를 모르면 투자범위를 못정하기 때문에 그단계에 머무를수있다.

가치가있는것>>저평가>>내투자금에 맞는것>>감당가능한것

감당가능한것=리스크대비가 되는것

마포구는 200세대 이상의 물건들은 거의 모두 가치가 있다.

9호선,한강,초중고,증미역 염창동 생활권에서 거주(강서구)

지금은 시장을 보수적으로 봐야한다.(가치가있는것중에 싼것이 많다)

유리한조건과 가격이 깍이는것을 투자를 해야한다.

가치대비 저평가되어있는거에 투자하는 것이다.

똘똘한 한채(투자금8억이상물건)= 투자금많이들어감, 비싼가격매수,내려갈때 많이 떨어질수 있음,다음투자가어렵다, 투자금회수하는데 오래걸린다

랜드마크 아파트 매물임장을 하는이유는 그지역의 사람들이 대장아파트를 좋아하는이유를 알기위함이다.

저평가된 물건을 투자하기위해서 저평가된물건을 고르고 매물임장을 하는것이다.

랜드마크아파트부터 선호도가 떨어지는 모든단지를 다봐야한다(매물임장)

사람들이 아주좋아하는것부터 않좋은것까지 다봐야한다.

전세가얼마에세팅하는것, 내가얼마의 전세가가끼어있는 물건을 만나느냐에따라 다르다.
 
단지임장: 주변을 잘둘러보고 와야한다(아주중요)

선호도의 영향을 주는것은 위치(지역안에서 위치,안이냐밖이냐,중심과 가깝냐 머냐)

역과의거리의 편리성선호도순위  역>신축/역>신축멀다/역>구축/역>구축멀다(선호도떨어짐)

역주변에 생활인프라가있는 동네=중심지

중심지와 가까운 단지인지 아닌지?

사람들이생각하는 중심지에서 얼마나 멀고 가깝냐가 단지의가치를 확인할때 훨씬중요하다.

바깥의 단지위치를 먼저본다음 단지내에있는 세부사항을 보는것이다.

단지의 위치와 이단지가누릴수있는 인프라와 학교가 어디근처에 있는것을 보는게 훨씬좋다

위치가 비슷할때 어떤세부사항의 차이점이 있는지를 본다.

세대수가 적은아파트들은 입지가 정말 좋지않으면 보수적으로접근하고 투자범위에서 후순위

강서구 사람들은 매인인프라를 누릴수있는곳을 좋아한다(5,9호선근처,마곡동제외)

단지를 여러개 나눠서 비교평가를 해서 순위를 매기기보다 생활권안에서 비교평가를 하고 선호도를 정하고 순위를 정한다.

생활권별로 순서를 정해서 그안에서 투자물건을 선택하고 리스트업해서 매물임장을한다.

임장보고서 마지막에 내가 투자할수있는 투자금에대한아파트 리스트를 뽑아놔야한다.

비슷한땅의 가치라면 사람들이 지역내에서 더 좋아하는 단지(아주중요)

그생활권안에서 사람들이 더좋아하는단지가 무엇인지 고민하고의사결정했을때 더좋은투자를 할수있다.

사람들이 좋아하는 생활권의 순위부터 매물임장을 한다.

분위기임장후 생활권 순서를 정해야한다.

전고점대비 싼것들을 추리는 작업을한다.

가치대비 저평가를 먼저보는것이다.

매수계약하기전에 많은부동산을 알아보고 내물건을 제대로 운영해줄수있는분을 찾아야한다.

주인거주:이사날짜가 언제에요?

세입자: 만기가언제인지? 갱신권쓰셨는지?

공실: 잔금날짜를 언제원하시나요?

사장님과 전화해서 조건을 먼저확인

월세세입자분 언제나간데요?

현재 물건의 전세시세 확인가

잔금날짜가 촉박한지 아닌지?

갭만 보면 절대 가치 대비 저평가인지 알수없다.

비교하기 위해서는 같은 투자금으로 할수있는 다른단지 또한 필수적으로 한다.

투자물건뽑는순서: 1.엑셀시트에서 가치대비 저평가(전고점이하인단지)를 뽑는다
                       2.전고점이하단지중에서 투자금+5000으로 할수있는단지를 다시뽑는다.
                       3.단지리스트업할때 투자금을최대위아래로5000~1억까지

강서구의 염창동아 3차는 한강으로 빠지는길이있어서 좋아하는사람이 있는반면에 생활권에서는 멀리떨어져있다. 단지별로 선호도요소가 다르다.

증미역쪽의 상권은 별로라고 사람들이 생각한다.(염창생활권안에서는 선호도떨어짐)

선호도가 않좋아도 투자금이 더들어가는곳이있다.(투자실력가늠)

단지임장과단지분석후에 네이버 부동산을보고 전고점근처에 거래가많이되었는지확인가능(점이많이찍혀있음)