안녕하세요
함께 이루고 싶은 반나이 입니다.
저는 책상앞에 앉아서 임보를 쓸 때 단지분석 파트를 쓰려고 하면
늘 이런 고민이 앞섰습니다.
“단지분석 장표에 도대체 무엇을 넣어야 하지?”
“어디 BM할만한 단지분석 장표 없을까?”
“아실, 호갱그래프 복붙하는거 그냥 중노동 아니야?”
혹시 여러분들도 그렇게 느끼셨나요?
단지분석에서 반드시 들어가야할 것과 빼도 상관없는
내용들이 있습니다.
단지분석에서 필요한 것들을 정리하고
어떻게 적용할 것인지에 대해 이야기를 나눠보고자 합니다.
단지분석 장표에 뭘 넣어야 해요?
이전에 왜 하는지 알아야 합니다.
저는 늘 다른사람의 단지분석 장표를 보면
어디서 가져왔는지 모르겠는 그래프, 호갱노노 수익률, 중학교 특목고진학율 등등
화려한 데이터에 기가 죽고는 했습니다.
혹시나 여러분들 중에도 그러신 분들이 있다면 괜찮다고 말씀드리고 싶습니다.
단지분석에서 화려한 그래프와 수익률분석은 하나도 중요하지 않기 때문입니다.
그럼 무엇이 중요한가요?
단지분석 장표에 무엇을 넣어야 할지 이전에
단지분석을 왜 해야하는지 알아야
무엇을 넣어야 할지를 알 수 있습니다.
단지분석을 하는 이유는 간단합니다.
‘단지의 투자 우선순위’를 알기 위해서 입니다.
‘단지의 투자 우선순위’를 알기 위해서는
‘가치’와 ‘가격’을 알아야 합니다.
즉, 단지장표에는 ‘가치’와 ‘가격’을 담아야 합니다.
그러면 각각 가치와 가격은 무엇을 의미하는지 알아보겠습니다.
단지 가치는 입지 + 상품성 입니다
단지 가치는 입지와 상품성의 합 입니다.
입지는 직장,교통,학군,환경 그리고 중심과의 물리적거리(강남) 입니다.
(단, 직장은 이미 사임에서 썼고 단지별로 차이가 없기때문에 넣지 않으셔도 됩니다)
상품성은 단순한 연식 뿐 아니라 세대수,조경,구조를 포함한 상품성을 의미합니다.
(무조건 연식이 좋다고 사람들이 좋아하지도 않고, 관리잘된 구축을 보면 살기에 괜찮다고 느껴지죠?)
따라서, 이 입지와 상품성을 단지장표에 넣어주시면 됩니다.
양식은 무엇이든 상관없습니다.
입지와 상품성이 들어가있다면 무관합니다.
오히려 입지와 상품성과 무관한 내용이라면 쓰지 않는편이 좋습니다.
그다음 가격을 넣어보세요
가격이란 단순히 네이버 호가가 아닙니다.
가격은 크게 3가지를 넣으면 좋습니다.
“네이버 호가”
“실거래가”
“가격 자체에 대한 내 생각”
네이버 호가는 지금의 가격을,
그리고 실거래가는 시장의 분위기를 간접적으로 느낄 수 있습니다.
그리고 가장 중요한 것은 가격자체에 대한 내 생각입니다.
단순히 15억이 아니라, 내 생각에 15억이면 가격이 싸다고 생각하는지 비싸다고 생각하는지를
멀리 갈 필요 없이 주변 단지들을 보며 고민해보세요.
만약에 가격 자체에 대한 내 생각에 조금 더 도움을 받고 싶다면
아실 그래프나 호갱노노 그래프를 가져와서
전고대비/전저점 대비 얼마나 올랐는지 넣으셔도 됩니다.
하지만 넣지 않으셔도 됩니다.
중요한 것은 가격에 대한 나의 생각 입니다.
고점대비 몇퍼센트 같은 차가운 데이터는
생각이 없다면 의미가 없습니다.
마지막으로 단지에 대한 인상을 추가해보세요
우리가 단지임장을 하면 각 단지에 들어갈 때
느껴지는 인상이 있습니다.
같은 연식의 구축이라도 어디는 되게 답답하고, 어두운 느낌에
주차도 별로고 ‘별로 살고싶지 않다’ 라는 생각이 듭니다.
어떤 단지는 구축임에도 쾌적하고 짱짱한 느낌이 들고
조경도 잘 관리되어서 “구축이지만 살고싶다” 라는 느낌도 듭니다.
아무리 자산의 관점이라도 그 이전에 집은 사람이 사는 곳이고,
사람이 느끼는 인상이 그 단지를 선택할지 말지를 크게 결정합니다.
인상이라는 것은 생각보다 빠르게 휘발됩니다.
따라서 단지의 인상을 단지분석에 넣어보시는 것을 추천드립니다.
(임장보고서에 단지의 느낌을 나중에 기억이 나도록 적어보시면 좋겠습니다.)
글을 3줄요약 해보겠습니다 :)
[요약: 단지임장에 반드시 필요한 것]
- 가치 : 입지(교통,학군,환경,중심접근성) + 상품성(연식,세대수,조경,구조)
- 가격 : 호가,실거래가,가격에 대한 나의 생각
- 단지에 대한 인상(임장 후)
혹시나 단지 장표의 양식이 필요하시다면
아래 글을 참고해보세요
⭐단지분석 완전정복⭐ (feat. 초보부터 고수까지 단계별 단지분석 방법) [포도링]
https://weolbu.com/s/KnIqQcSc1K
단지분석에 '현장'을 담는 방법 [성공루틴]
https://weolbu.com/s/NeAAxijfKw
형식적인 단지분석은 그만! 단지분석 이렇게 해보세요. [함께하는가치]
https://weolbu.com/s/NeAEMWZmaE
한 장으로 끝내는 단지 분석(+양식공유)
https://weolbu.com/s/NeARfhLhWQ
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
단지 분석 화이팅입니다~!!
