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안녕하세요 공실쓰입니다
제목처럼 저는 23년 1년 동안 12채를 투자했습니다!
오잉?? 어떻게!?
모의투자로요!
열반중급반을 수강하면
주우이님께서
“제가 아는 실력자들은 다 모의투자를 꼭 해요
여러분 꼭 모의투자 하시고
계약서도 써보시고 복기해보세요”
라고 해주시는데요
저도 모의투자라는 걸 알게 된
22년 12월부터 현재까지
총 14장의 모의투자계약서를 썼습니다
개인적인 상황으로 당장 투자가 어려울 때
모의투자라도 해야한다
이 투자로 사는 집들이 내 실력을
적나라하게 보여주는 지표일거라는
생각이 들어서 계속 매달 썼습니다
그리고 해보니…
정말 좋더라고요!!
그래서 제 동료분들과
저희 실준51기 다주택자7ㅏ보자9
조원분들이
모의투자 계약서를
꼭꼭 써보셨으면 해서!!
글로 쓰게 되었습니다.
*양식을 아래에 첨부해두었습니다.
양식은 꼭 이렇게 복잡하지 않아도 됩니다!
개인에 맞춰서 작성하시면 되요♡
중요헌 건 양식이 아니라
그저 하는 것!!
*주의 해당 투자는 그저 예시이며
제 개인적인 의견입니다.
1. 투자 대상 단지, 매물 정보 넣기
관악드림타운 03.09/3544
투자 매물
면적112/84
구조 계 3/2
동 13x
호수 1xx2
기타 주인전세
23년 1월에는 서울 관악구의
03년식 관악드림타운(3544세대)의
전용 84 33평을 주인전세 조건의 매물을
1등으로 뽑아서 투자했습니다
이때는 임장지의 1등을
투자로 고려해서
서울을 모의투자로 샀었네요ㅎㅎㅎ
2. 투자 시나리오 적어보기(목표 매수가)
투자 시나리오
- 매도 사유 : 집값이 더 떨어지기 전에 매도하고 싶으나, 자녀가 고3이라 2년 주전세거주를 희망, 따로 이사계획은 없음
- 03년식 입주 기본상태로, 나중에 수리가 무조건 필요한 물건. 씽크대, 화장실, 조명 등 수리가 필요하지만 지금 주전세로 수리비는 0원
- 호가 8억. 등기부등본 확인해보니 2010년 4.5억에 매수한 물건. 어떻게든 2천 정도 깎아달라고 해볼 수 없을까? 전세는 현재 시세대로 4.5억에 거주하고 싶어함(더 높게 사는 것도 가능은 하다고 하심)
해당 매물에 관한 정보를 적어봅니다.
이 때는 서울 전체가 하락장의 분위기가 만연해서
매도하고 수익을 확정짓고자 하시는
주인전세 조건 매물이었습니다.
등기부등본을 떼보니
2010년에 4.5억으로 매수하셨더라고요
오… 그럼 확정수익을 얼마정도 원하실까?
그럼 이 불안한 분위기 속에 2천만원을
네고할 수 있을까?
근데 네고는 어떻게 하는거지?
등등의 시나리오로
목표 매수가와 목표 전세가를 설정해봅니다.
(주변 전세시세, 물량도 꼭 체크!)
최근에는 그 단지에 경쟁 매물이 있으면
그 매물 가격도 같이 적어둡니다.
(아 그 때 이거 네고 됐으면
이거 했으면 더 로열동인데!
이런 내용을 같이 적습니다.)
3. 매매, 전세 모의투자계약서 쓰기
이제 투자를 해야겠죠?
빈세니님이 만들어주신 매매, 전세계약서를
모의로 작성해봅니다.
사실 모의투자를 하게 되면 1차로
이 과정에서 정말 많이 배우게 됩니다.
예시에 적어둔 복기처럼
어라? 주인전세면 전세계약서 어떻게 써야하지?
특약은 뭘 넣어야 하지?
(바너님의 특약 나눔글 참고하여 송부)
근데 이렇게 되면 복비는 얼마나 드리지?
양쪽으로 다 내? 그럼 너무 아까운데?
라는 내용을 스스로 찾아보게 되고요
*주인전세(주인점유개정)인 경우,
전세 복비는 내지 않습니다.
거기에 어라? 가계약금은 얼마 내지?
취득세는 얼마지?
(7.8억짜리 집은 취득세가
1.1%보다 비쌉니다 2.2%더라구요)
근데… 매물코칭은 이 과정 중에
언제 진행하는 거지?
등등 진짜 투자를 한다고 할 때
고려해야 하는 것들에 대해
생각해보게 되는 효과가 있어요
이때, 진짜 계약서를
각각 써서 사진으로 바꾼뒤
삽입해놓습니다.
4. 실거래 이력 확인
요부분은 모의투자에 대해
장표를 작성하는 그 달에는
작성할 수 없을 수도 있는데요
저는 보통 모의투자한 다음달에
제가 1등으로 뽑아서 매매계약서도 쓴 물건이
얼마에 거래 됐는지 확인하는 편입니다.
(하는 김에 그 때 당시 시세 체크)
복기 : 이 당시 실제로 7.8억도 거래가 됐고,
이집은 주전세는 안하시고 그냥 매도하고 나가신듯
해당 매물은 23년 1월에는
전용 84 기준으로 7.8억 실거래가 있었고
제가 고른 매물은 제가 매물본 것보다
조금 한참 뒤에 8억을 약간 넘겨서
실거주자에게 매도하셨네요
그런 내용들을 적어둡니다.
“아 싸게 사셨다고 해도
매도가는 파는 사람 마음이구나
250만원도 깎아주시네…?
근데 이거 매물 한번 거뒀다가
올려서 파셨나본데…?
등등의 거래이력만으로는
알 수 없는 뒤의 이야기를
상상해볼 수 있습니다.
리리킴께서 적어주신 나눔글을 참조하면
매달 거래가 됐는지 체크하지 않아도
우리집으로 등록해서 진짜
거래됐을 때 알림이 오도록 설정도 할 수 있네요!
저는… 이 과정을 통해
4.8억에 매물임장한 집을
혼자 4.65억까지 네고해놨는데
실제 거래는 4.2억에 되는 걸 보면서
어떻게 깎은걸까? 상상도 해보고
(부동산에 전화해서 여쭤봤는데
잔금조건이었다고 하시더라고요)
집주인이 3.05에 매수했던 집을
2.9억에 산 실거래가를 보면서
대체 뭘 조건으로 네고한걸까 등등
제가 협상에서 부족했던 부분들을
복기하곤 합니다.
예시의 매물은 실제로 제가 모의투자한
목표 매수가격보다 비싸게 매도하셨네요ㅎㅎ
(주전세도 안하셨고요)
*주의 실제로 매수하려고 하는 매물이 아니면
연습하려고 네고를 시도해서는 안됩니다.
이제 진짜 투자를 복기할 시간입니다!
매달 변하는 가격을 체크하면서
앞마당 시세 트래킹도 하고,
매매, 전세 가격 변화를 보면서
이 투자가 진짜 좋은 투자였을까?
복기하는 거예요!
복기사항 :
서울은 매매가격도 전세가격도 계속해서 오르네
이런 거 보면 진짜 1월에는
서울 어디든 여력되는대로
샀으면 벌긴 했겠다
(근데 이떄의 나는 3.3억을
무슨 수로 구하려고 이걸 샀지…?)
이 당시에 드림타운 59가 7.0/3.5억으로 투자금이 비슷했는데,
주전세로 잔금걱정을 안해도 된다는 게 매력적이었다.
이 때 관드 59가 6억 중반대까지도 떨어지는 걸 보면,
확실히 관악드림타운은 구암초, 중 보내는 학군지 아파트인듯
제가 3.3억을 들여서(ㅎㅎㅎ)
이 단지를 그 때 샀다면?
지금 매매로는 1억을
전세로는 3천만원을 벌었네요
3.3억이 약간 모자라서!ㅎㅎㅎ
아쉽다!?
그 당시엔 앞마당이 이거뿐이라서
이게 제일 좋은 투자이긴 했겠네
그래도 앞마당에서 20평대 좀 더
좋은 게 있었을까? 등등에 대해
복기를 해서 적어봅니다.
저는 이 부분을 매달 조금씩 바꿔서 적어요
23년 1월에는 사면서 4.5억에 사셨네
얼마나 깎아주실까… 이런걸 적었는데
23년 10월에는 7.8억이든 8.0억이든
그 때 샀으면 그냥 쌌네…
진짜 싸다고 생각하면 너무 100, 200만원에
집착하지 말고 사야겠다
(물론 2천만원은 크지만요)
등의 이야기를 적어놨습니다.
아! 그리고 모의투자를
매달 1채만 하란 법은 없습니다.
둘 중 뭘 샀으면 좋았을까?가 궁금할 때
저는 2채 다 사는 걸로 쓰고
트래킹하고 있어요!
*해당 투자에 대한 의견은
전적으로 저의 개인적인 사견입니다.
그렇다면 모의투자는 늘 성공할까요?
주우이 멘토님이 강의에서
이야기 해주셨듯이
10개의 모의투자 중에 8개는
실패한다고 합니다ㅎㅎㅎㅎ
모의투자를 전체 복기해보면서도
많은 것들을 배울 수 있는데요
일단 부동산 딱대님과 벨지안가나슈님의
모의투자 트래킹 양식을 활용합니다
이렇게 모아서 보면
오… 대구 역전세 9천…오…
(강제 미모각)
싱글투자자는 대구는 조심…
아 근데 진짜 싼데ㅠ 어떻게
살 수 있을까?
근데 1.45억이나 넣을 단지였을까?
군포는 진짜 좋은데
매매는 안오르고 전세도 안오르네…
좀 더 센터를 봐야겠네
청주는 생각보다 전세가
빨리 차오르네
근데 이 때 이거 진짜 쌌네?
대구가 진짜 싸긴한데,
역전세 대비 안되면 들어가기 위험하다
이 매물 세입자 퇴거하면 돈이…
대전 매물의 경우엔
기존에 전세 높게 낀 거 어떻게 했어야
위험에 더 대비가 됐을까?
3년 전세 계약 해줬을까?
와 이 와중에 200% 달성하게
도와준 건 진짜 싸게 산 매물이네
다시봐도 이 매물은 싸네
오호 나는 잃지 않는 투자랍시고
지방 구축 24평에
갭투자를 한걸까?
몇달 째 저 매물 전세가 안나가네 등등
복기를 통해 투자를 고려할떄
투자자로서 선호하는 점
자주 놓치는 점
조심해야하는 점 등등을
깨달을 수 있더라고요
저는 모의투자를 복기하다보니
갭=투자금을 진짜 많이 보는
갭투자자의 성향을 갖고 있어서
1등 뽑기를 할 때 전세가격을
가장 마지막에 보는 습관을 가지려고
노력하고 있습니다ㅎㅎㅎ
마지막으로 정리해보겠습니다!!
<모의투자를 꼭 해야 하는 이유>
이렇게 좋은 모의투자
너무 좋은데 잘 표현할 방법이 없네요ㅎㅎ
모의투자 계약서! 쓰고 복기 하기
이번달 최종임보 결론부터
추가해보시면 어떨까요?!ㅎㅎㅎ
양식을 추가해봅니다ㅎㅎ
원하시는대로 변형해서 사용해보세요!
이번달 우리의 모의투자단지는
어디가 될까요?
1등뽑기하는 모든 월부 동료분들
화이팅입니다!
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